Inhoud Wet Vaste Huurcontracten
Sinds 1 juli 2016 zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk, wat leidde tot onzekerheid bij huurders. De Tweede Kamer vond dat de machtspositie van verhuurders te groot was, vooral omdat tot 1 mei 2021 particuliere huren onbegrensd verhoogd konden worden. In september 2022 dienden de oppositiepartijen ChristenUnie en PvdA-GroenLinks een wetsvoorstel in om vaste huurcontracten weer de norm te maken. Dit wetsvoorstel werd eind 2023 aangenomen en is op 1 juli 2024 ingegaan.

De Wet Vaste Huurcontracten wijzigt diverse artikelen in andere wetgevingen, zoals het Burgerlijk Wetboek, de Woningwet, de Wet Goed Verhuurderschap en de Leegstandswet.

Hoofdlijnen Wet Vaste Huurcontracten
Vanaf 1 juli 2024 krijgt iedereen die een woning huurt automatisch een vast huurcontract. Dit kan alleen in bijzondere omstandigheden worden ontbonden, bijvoorbeeld bij langdurige wanbetaling of ernstige overlast. De wet geldt voor alle nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024. Bestaande tijdelijke contracten blijven doorlopen tot de afgesproken einddatum en worden daarna, indien verlengd, vaste contracten.

Tijdelijke contracten van vóór 1 juli 2024 die gerespecteerd worden, zijn:

• Voor zelfstandige woonruimtes: een tijdelijk contract van twee jaar.
• Voor onzelfstandige woonruimtes, zoals kamerverhuur: een tijdelijke verhuurperiode van vijf jaar, waardoor het tot eind juni 2029 kan duren voordat deze contracten vaste huurcontracten worden.

Uitzonderingen op Vaste Huurcontracten
Er zijn enkele uitzonderingen op de plicht om vaste huurcontracten aan te bieden. Deze uitzonderingen zijn gepubliceerd in het Besluit Specifieke Groepen Tijdelijke Huurovereenkomst.

Voor bepaalde groepen geldt dat ze maximaal twee jaar een tijdelijk huurcontract aangeboden mogen krijgen. Dit zijn:

1. Studenten die tijdelijk elders studeren.
2. Huurders die tijdelijk elders wonen vanwege dringende werkzaamheden of renovatie.
3. Personen uit maatschappelijke opvang of in sociale noodsituaties*.
4. Huurders met een tweede kanscontract.
5. Jongeren tussen 16 en 27 jaar die na overlijden van een ouder/verzorger de huurovereenkomst overnemen.
6. Gescheiden ouders die tijdelijk een woning huren om dicht bij hun kinderen te wonen.
7. Werknemers op de Waddeneilanden die elders wonen.
8. Vergunninghouders die direct uit een COA-opvanglocatie komen.

*Voor deze groep sluit men aan op de urgentiecategorieën uit de Huisvestingswet.

Daarnaast zijn er andere, specifieke vormen van tijdelijke verhuur toegestaan, zoals:

• Verhuur onder ‘Diplomatenclausule’
  Voor situaties waarin de eigenaar tijdelijk afwezig is en de woning verhuurt, bijvoorbeeld tijdens een vakantie of werk in het buitenland. Er is geen maximale termijn voor de tijdelijke verhuur in die gevallen, maar hij mag slechts één keer worden toegepast, hoewel voor dezelfde huurder het contract wel verlengd mag worden. Maar als die eerste huurder vertrekt, kan de diplomatenclausule dus niet nogmaals toegepast worden.
• Verhuur op grond van de Leegstandswet
  Gemeenten kunnen een vergunning afgeven voor tijdelijke verhuur in specifieke situaties, zoals bij verkoop van een woning die tijdelijk verhuurd wordt.
• Doelgroepcontracten
  Voor specifieke doelgroepen zoals studenten. Het contract eindigt automatisch als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort.

Extra opzeggingsgronden huurcontracten
Vanaf 1 juli 2024 komen er twee specifieke opzeggingsgronden bij:

• Verkoop verhuurde voormalige eigen woning
  Iemand die zijn eigen woning direct na vertrek naar een andere woning verhuurt, kan de huur opzeggen als hij de woning wil verkopen, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Die voorwaarden zijn wel zeer specifiek. Zo moet de verkoop onder meer samenhangen met het aangaan van een huwelijk of geregistreerd partnerschap door de verhuurder.
• Dringend eigen gebruik
  Naast het al bestaande recht om huur op te zeggen voor dringend eigen gebruik (art. 7:274, lid 1 sub c BW), mag dit nu ook voor bloed- en aanverwanten in de eerste graad (zoals ouders en kinderen).

Knelpunten hospitaverhuur
De overheid ziet mogelijkheden om tekorten in woonruimtes op te vangen via hospitaverhuur. Hospitaverhuur wil zeggen dat de verhuurder (eigenaar of hoofdhuurder van een woning) een of meer kamers verhuurt aan iemand die meestal korte tijd een woonruimte nodig heeft. De verhuurder blijft er zelf ook wonen. Omdat er best veel partijen zijn die slechts tijdelijk een (onzelfstandige) woonruimte zoeken, zou hospitaverhuur moeten worden gestimuleerd. Door de invoering van de Wet Vaste Huurcontracten en de Wet Betaalbare Huur, zou juist mogelijk een extra drempel opgeworpen kunnen worden voor hospitaverhuur.
De Minister erkent dit. In een Kamerbrief van 14 juni 2024 vat hij de knelpunten samen, waaronder al bestaande knelpunten.

Dat zijn onder meer:

• De hypothecair kredietverstrekker geeft geen toestemming voor (gedeeltelijke) verhuur;
• De verhuurder wil geen vast huurcontract aanbieden
• De huurinkomsten hebben meer nadelen dan voordelen (box 3-belasting, minder toeslagen, verlaging uitkeringen, etc.).

Er zijn daarnaast nog veel andere knelpunten genoemd, die hier nog niet bij staan. De Minister wil deze knelpunten dan ook wegnemen – dat wil zeggen: zijn opvolger Mona Keijzer zal dat moeten doen. Daarbij wordt gedacht aan een wetswijziging (op de verse wetgeving) waardoor hospitaverhuur opzegbaar wordt bij verkoop van de woning. Hypotheekverstrekkers zouden dan minder huiverig zijn hospitaverhuur toe te staan. Ook wordt bezien of inkomsten uit hospitaverhuur minder impact kunnen hebben op inkomensregelingen.

Stapeling wetgeving verhuur kritisch beschouwd
Er is de afgelopen jaren al veel andere wetgeving in werking getreden voor verhuurders. Denk daarbij aan de Wet goed verhuurderschap, of maximering van huurverhogingen.

Al met al, leidt de wetgeving niet tot meer woonruimte. Integendeel, zo luidt de kritiek. Ook de Raad van State is kritisch op het wetsvoorstel. De Wet Betaalbare Huur zou juist kunnen leiden tot minder betaalbare huurwoningen. Nu ook de box 3-belasting en de interpretatie van de Hoge Raad daarvan voor verhuurders een groot deel van de huurinkomsten afroomt, dreigen veel particuliere verhuurders hun huurwoningen te verkopen.
Vertrekkend Minister de Jonge ziet daarin echter geen probleem. Door verkoop van (‘te dure’) huurwoningen, komen er meer woningen vrij voor koopstarters. Dat neemt echter geen tekort in woonruimte weg. Het aantal huurwoningen zal er bovendien door afnemen, wat de doorstroming en flexibiliteit op de arbeidsmarkt verstoort.

Ook blijkt in internationaal verband, dat huurmaximalisatie is mislukt. In Berlijn halveerde het aantal huurwoningen na invoering van de ‘Mietendeckel’. Ook in Barcelona en omstreken nam het aantal woningtekort sterk toe na invoering van extra huurregels. In zijn algemeen blijkt dat hoe meer huurregels er zijn, des te minder investeerders bereid zijn woningen te bouwen. Nederland wordt nu het land met bijna de meest gereguleerde huursector, maar ook met een zeer groot woningtekort. De vrees is dus dat de problemen op de woningmarkt slechts zullen verergeren.

Toch moet daar ook een ander geluid tegenover geplaatst worden. Zo gaan Pensioenfonds ABP en vastgoedbelegger Greystar juist wel investeren in de bouw van middenhuur. Ze maken daarbij gebruik van de regel dat er 10% extra huur gevraagd mag worden (de huur wordt maximaal € 1.200). Ook blijkt gereguleerde huur in Wenen (Oostenrijk) wel een succes, hoewel zwaar gesubsidieerd.

Het is dus afwachten wat de uitwerking van de nieuwe huurregels gaat zijn. Eén van de toezeggingen van de Minister tijdens het debat in de Eerste Kamer op 18 juni 2024, was dan ook dat zijn opvolger geen vijf jaar zal wachten met het evalueren van deze wetswijzigingen.

Voor uw praktijk
Hoewel u als Erkend Financieel Adviseur niet tot in detail op de hoogte hoeft te zijn van regels met betrekking tot verhuur, is het wel goed om de hoofdlijnen hiervan te kennen. Vooral omdat het nog maar een paar jaar geleden bijzonder aantrekkelijk leek als toekomstvoorziening om te investeren in een huurwoning. De huur was onbelast, de box 3-belasting nog overzichtelijk en enigszins voorspelbaar en er golden simpelweg minder regels.

Het is aan de adviseur om de klant goed over deze vorm van vermogensopbouw of inkomen te informeren, waarin alle voor- en nadelen worden meegewogen. Ook bij gewijzigde wetgeving, zoals nu het geval is. Zeker met de aanstaande wijzigingen in box 3 in het vooruitzicht, kan het aantrekkelijker worden om de verhuurde woning te verkopen en de opbrengst in andere vermogensbestanddelen te investeren. Maar dan moet uw klant de huurder eerst wel uit de woning zien te krijgen, wat niet makkelijk zal gaan als die geen alternatieve woonruimte vindt.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 28 juni 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.