KG-standpunt over gemengde BEWS/NEWS-lening

De Kennisgroep onroerende zaken heeft de vraag beantwoord wat de gevolgen zijn van een eigenwoningschuld die deels uit oud recht en deels uit nieuw recht bestaat. De vraag gaat specifiek over de situatie dat er één annuïtaire lening is, waarop dus afgelost wordt op zowel het leningdeel dat kwalificeert als bestaande eigenwoningschuld (BEWS) als het deel nieuwe eigenwoningschuld (NEWS).

De vraag
Iemand gaat één annuïtaire lening aan van € 300.000, waarvan € 100.000 BEWS en € 200.000 NEWS. Kan dan de aflossing op de schuld van € 300.000 worden toegerekend aan alleen het NEWS-deel? Het antwoord op die vraag is: nee.

Voorbeeld
Ineke heeft haar eigen woning verkocht voor € 500.000. Ze had nog een BEWS van € 100.000. Ze koopt een nieuwe woning voor € 700.000. Na aftrek van haar eigenwoningreserve is haar maximale eigenwoningschuld dus € 300.000. Daarvan valt van rechtswege € 100.000 onder het overgangsrecht. Ze gaat één annuïteitenhypotheek aan van € 300.000 met een annuïtair aflossingsschema van 360 maanden tegen 3,5%. Haar bruto maandlast is dan € 1.347 (afgerond).

Na een jaar is de totale schuld nog € 294.243. Er is dus € 5.757 aan aflossingen gedaan. Omdat Ineke ook renteaftrek zou krijgen over € 100.000 (de BEWS) zonder dat ze hierop aflost, zou ze het liefst deze aflossing toerekenen aan het annuïtaire deel van de lening. Maar dat is dus niet mogelijk, zo stelt de Kennisgroep.

Na dat ene jaar, bestaat de lening uit een NEWS van € 196.162 en een BEWS van € 98.081. Anders gezegd: de aflossing van € 5.757 wordt pro rata verdeeld in € 3.838 op de NEWS (2/3^e) en € 1.919 over de BEWS (1/3^e).

De vervolgvraag
De vervolgvraag aan de KG was of het in een jaar afgeloste BEWS-deel het jaar erop herleeft. De vraag is ietwat onhandig gesteld, omdat het lijkt alsof gevraagd wordt of dat ‘herleven’ automatisch gebeurt. Het antwoord is dan ook ‘nee’. De schuld herleeft uiteraard niet als er geen nieuwe schulden bijgemaakt worden ten behoeve van de eigen woning. Zou iemand wèl weer geld lenen voor zijn eigen woning, dan zou inderdaad het op de BEWS afgeloste deel tot 1 januari van het voorgaande jaar, weer kunnen herleven.

Voor jouw praktijk
Het KG-standpunt is niet verrassend. Voor ‘gemengde leningen’, die bestaan uit een box 1- en een box 3-deel, geldt wel dat je aflossingen mag toerekenen aan alleen het box 3 deel (zie het besluit van 10 juni 2010, onderdeel 3.1.2). Maar van een dergelijke goedkeuring is bij een box 1-lening met gemengde fiscale regimes geen sprake. Het bevestigt hoe belangrijk het is dat je alle leningdelen met een eigen fiscale kwalificatie in een financieringsopzet echt als apart leningdeel met eigen leningnummer opvoert.

Zelfs als beide leningdelen een NEWS of BEWS zijn, maar met een andere resterende aflossingsduur, zou je die als aparte leningdelen moeten opvoeren. Anders klopt bij één lening bestaand uit meerdere NEWS-sen met andere aflossingsstanden wellicht de aflossing op één van de leningdelen niet. Bij één lening bestaand uit meerdere BEWS-sen, is het probleem wellicht kleiner, maar de klant weet na een paar jaar ongetwijfeld niet meer van welk deel de renteaftrek in welk jaar eindigt. Zeker als op een dergelijke lening wordt afgelost, zal ook die aflossing pro rata worden toegekend, zolang beide BEWS-sen nog in box 1 zitten.