Kennisgroepstandpunten overdrachtsbelasting
Afgelopen zomer hebben de Kennisgroepen van de Belastingdienst niet stil gezeten. Er zijn diverse interessante standpunten gepubliceerd. Niet alleen zijn ze interessant, maar vaak zijn ze ook van belang in jouw adviespraktijk. In dit artikel gaan we in op twee KG-standpunten met betrekking tot de overdrachtsbelasting (KG 052). Eén daarvan heeft specifiek betrekking op een VvE-lening – let daarbij op dat we in een ander artikel in deze Nieuwsbrief nog een KG-standpunt bespreken over een VvE-lening, maar die gaat over de fiscale kwalificatie van een VvE-lening.
Standpunt 1 - OVB bij gezamenlijke aankoop – KG:052:2025:3
Een woning bestaat uit twee fysiek zelfstandige woongedeelten (een voorhuis en een achterhuis), zonder dat deze juridisch gesplitst zijn. Deze woning wordt gezamenlijk gekocht door twee personen die géén relatie met elkaar hebben. Ze zijn beiden ouder dan 35 jaar. Ze leggen in een gebruiksovereenkomst vast, dat elk van hen het exclusieve gebruiksrecht heeft van één van die delen. Met welk tarief in de overdrachtsbelasting (OVB) moet dan voor die twee personen gerekend worden?
Het antwoord is, dat voor elk van hen het lage tarief van 2% geldt.
De motivering van de Kennisgroep bij dit antwoord is, dat in een overeenkomst afspraken tussen deelgenoten gemaakt kunnen worden over het genot, gebruik en beheer van een gemeenschappelijk goed. Dat geldt dus ook voor een woning. In zoverre geldt min of meer hetzelfde als bij appartementen. Het verschil bij appartementen is dat de appartementsrechten zijn vastgelegd in een splitsingsakte. Maar dat maakt voor de beoordeling van de overdrachtsbelasting niet uit: een dergelijke overeenkomst met exclusieve gebruiksrechten is op basis van de wet (art. 3:168 BW) vormvrij.
Omdat het een bindende overeenkomst is, waardoor de één alleen het gebruiksrecht van het voorhuis krijgt en de ander van het achterhuis, is het uitgangspunt voor de overdrachtsbelasting dat elk van hen een woning heeft verkregen. Ze verklaren namelijk dat ze hun eigen woongedeelte anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken.
Hierover doordenken (SEH)
Het is eigenlijk ‘jammer’ dat in het KG-standpunt gesproken wordt over kopers die beiden ouder zijn dan 35 jaar. Want daardoor weten we niet in hoeverre de startersvrijstelling van toepassing zou kunnen zijn. Stel nu dat de gehele woning € 600.000 waard is en één van de kopers is jonger dan 35 jaar en nog nooit van de vrijstelling in de OVB gebruik heeft gemaakt. Geldt dan de vrijstelling voor die ene jongere koper, terwijl voor de ander 2% geldt?
Op basis van de motivering van het KG-antwoord hierboven, zou dit mogelijk zijn. De KG stelt immers “elk van hen heeft een eigen woning verkregen”. Maar de waarde van de onverdeelde woning ligt wel boven de € 525.000 (de vrijstellingsgrens in 2025). Toch geldt ook voor een appartementsrecht dat het hele gebouw niet geldt als uitgangspunt, maar alleen de waarde van het losse appartementsrecht. Als we die gedachtegang voortzetten, zou de vrijstelling van toepassing kunnen zijn, zelfs als de hele woning € 600.000 waard is. Dan zal echter wel de waarde van die twee delen apart vastgesteld moeten worden. Stel dat de jongere het achterhuis krijgt dat een waarde heeft van € 530.000 (en het voorhuis slechts € 70.000), dan is de vrijstelling alsnog niet van toepassing. Die waardeverdeling is onwaarschijnlijk, maar zal wel op enigerlei wijze moeten vastliggen. De vraag is dan hoe dit moet worden vastgesteld, zolang de woning niet juridisch gesplitst is.
Bovendien dreigt er een sluiproute, als het standpunt te simpel wordt uitgelegd. Een jong stel dat samen een woning voor € 600.000 koopt, zou door het opstellen van een onderhandse overeenkomst met exclusieve gebruiksrechten kunnen beweren dat ze elk € 300.000 verkrijgen en dan beide de startersvrijstelling toepassen, ook al wonen ze feitelijk gewoon samen. Dat is uiteraard niet zoals de wet voorschrijft. Dus ergens zal een officieel document moeten bekrachtigen dat het echt om twee zelfstandige wooneenheden gaat, die afzonderlijk van elkaar te waarderen zijn.
Conclusie: we weten het niet zeker, maar vermoeden op basis van de KG-uitleg, dat een vrijstelling van toepassing kan zijn, ook als de totale waarde van de onverdeelde woning hoger is dan € 525.000. De adder onder het gras is dan de vaststelling van de zelfstandige woongedeelten en waardering van elk daarvan.
Standpunt 2 – OVB bij appartementsrecht met verplichte overname VvE-lening – KG:052:2025:2
Als iemand een appartement koopt, dan zit in de prijs van dat appartement vaak ook het tegoed van de VvE verwerkt. Stel het eigenaarsdeel van het VvE-tegoed € 10.000 is en dat zit verwerkt in de prijs van € 500.000. Dan is voor de overdrachtsbelasting alleen het tarief verschuldigd over € 490.000.
Maar hoe zit het als de VvE geen positief saldo heeft, maar juist een lening? En dat aandeel van de lening zit niet verwerkt in de prijs van het appartement?
Het KG-standpunt hierover luidt: als de koper dan de plicht heeft om het aandeel van die lening ook over te nemen, dan wordt dat aandeel juist opgeteld bij de koopsom om de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting te bepalen.
Concreet voorbeeld (uit KG-standpunt) Kan A dan de startersvrijstelling gebruiken? |
Hierover doordenken (SEH)
Stel dat in bovenstaand voorbeeld een VvE-reserve aanwezig was waarvan € 5.000 of meer als eigenaarsdeel hoort bij het gekochte appartement, dan zou de startersvrijstelling wel van toepassing zijn op A. Immers: het positieve saldo mag verrekend worden met de lening.
Belang voor jouw praktijk
De Kennisgroepstandpunten zijn vaak waardevolle extra informatie. Ook bij de twee standpunten die we hier behandeld hebben, is er een duidelijke relevantie voor jouw praktijk. Dat betekent niet dat het simpeler wordt: het is en blijft ingewikkeld om alle fiscale aspecten rondom de eigen woning goed te doorgronden.
Abonneer je op nieuwe kennisgroepstandpunten. Dat is heel eenvoudig via deze link te regelen. Houdt daarbij altijd goed in de gaten dat een standpunt over overdrachtsbelasting (van KG 052) niets hoeft te zeggen over de kwalificatie of iets een eigenwoningschuld is of niet (KG 051).