Toch laag tarief overdrachtsbelasting tussenwoning

In de Nieuwsbrief van september 2024 schreven we over twee opvallende rechtszaken. Beide gingen over de heffing van de overdrachtsbelasting bij een ‘tussenwoning’: een woning die slechts tijdelijk bewoond werd (maar langer dan 6 maanden), vooruitlopend op een verhuizing naar een andere eigen woning waar ze langer wilden wonen.

De eigenaren claimden beide keren het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting voor de tussenwoning. Bij de ene rechtbank kreeg de koper gelijk. Bij de andere rechtbank niet. In die laatste zaak, is de koper in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof Den Haag. Daar kreeg hij alsnog gelijk.

Waar ging het ook weer om?

1. In zaak 1 ging het om kopers van een nieuwbouwwoning. Het was al zeker dat ze die nieuwbouwwoning pas over lange tijd (veel meer dan 6 maanden) opgeleverd zouden krijgen. In de tussentijd kochten ze een woning om daar te wonen tot de nieuwbouwwoning klaar was. Ze claimden daarvoor het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst vond dat niet werd voldaan aan de eis dat de bewoners ‘anders dan tijdelijk’ van plan waren in de tussenwoning te gaan wonen en paste het tarief van (destijds) 8% toe. De rechter ging daar niet in mee. De tussenwoning wordt voor meer dan 6 maanden gebruikt en dat is lang genoeg voor het verlaagde tarief.
2. In zaak 2 speelde iets vergelijkbaars: kopers van een woning, wilden deze grondig verbouwen om daar vervolgens definitief te gaan wonen. De verbouwing duurde langer dan 6 maanden (namelijk 7 maanden), dus kochten ze een tussenwoning voor de periode van de verbouwing. 
   In dit geval oordeelde de rechter dat ze wel het reguliere tarief van 8% moesten betalen aan overdrachtsbelasting. De rechter vond in die zaak dat niet voldaan werd aan de intentievereiste ‘anders dan tijdelijk’, ook al was de feitelijke termijn langer dan 6 maanden.

Wij vroegen ons destijds af wat nu precies het verschil tussen deze twee gevallen was, wat een ander oordeel rechtvaardigde. Dat vond de koper van woning 2 kennelijk ook, want die ging in beroep.

Gerechtshof Den Haag
Op 19 mei 2025 werd de uitspraak van het Hof Den Haag in deze zaak gepubliceerd.

Het Hof stelde simpelweg dat kopers de intentie hadden om de tussenwoning meer dan 6 maanden als hoofdverblijf te gebruiken. En dat daarom het verlaagde tarief in de overdrachtsbelasting wel degelijk geldt. Er is geen sprake van misbruik of oneigenlijk gebruik van de termijn. Ook doet de volgorde van de koop er niet toe. Het gaat om het feitelijk gebruik en de duur ervan, net als de intentie.

Voor jouw praktijk
Wij zijn blij met de Hof-uitspraak. Die maakt duidelijk dat de termijn van 6 maanden voor toepassing van het lage tarief of de vrijstelling in de overdrachtsbelasting echt een harde grens is. Heeft iemand de intentie om een woning langer dan 6 maanden als hoofdverblijf te gebruiken en gebeurt dat feitelijk ook, dan is dat lagere tarief van toepassing. Het zou de wetgever sieren als hij deze harde grens ook in de wet zou opnemen. Dat is nog altijd niet het geval, wat onzekerheid voedt.

In elk geval kun jij met deze hofuitspraak in de hand jouw klanten geruststellen, als ze een tussenwoning zouden kopen, waarvan zeker is dat ze er langer dan een half jaar gaan wonen.