Hofuitspraak over informatieplicht verkoper appartement

In de tweede editie van de Erkend van 2025 staat een artikel over de extra aandachtspunten die gelden bij aankoop van een appartement. Jan Martijn Hengeveld benadrukt hierin onder meer het belang van goed onderzoek naar de hoogte van de VvE-reserve en een eventueel onderhoudsplan.

Op 18 juni 2025 werd een in dit kader interessante Hofuitspraak gepubliceerd. De koper van een appartement beklaagde zich in die zaak tegen de verkoper, omdat kosten van revisie en modernisering van onderdelen van de lift niet waren vermeld. Voor het gemak noemen wij dit ‘liftonderhoud’ in dit artikel.

Wat is er gebeurd?
In 2017 kopen consumenten een appartement. De VvE waar het appartement onderdeel van uitmaakt is actief en heeft ook een bepaalde reserve. In de koopovereenkomst tussen koper en verkoper, staat onder meer dat de VvE op het koopmoment geen besluiten heeft genomen die tot aanzienlijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen leidt.

In 2022 is het echter tijd voor groot liftonderhoud. Dat gebeurt elke 30 jaar. Dan blijkt dat de kosten daarvan niet zijn gereserveerd. De nieuwe eigenaar moet daarom zelf zijn deel betalen. Het gaat om een bedrag van € 4.766. De eigenaar ziet dit als een aanzienlijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen. Hij wil dit bedrag vijf jaar na de aankoop terugkrijgen van de verkoper.

Rechtbank en Gerechtshof
Hoewel de rechter stelt dat de verkoper inderdaad niet voldaan heeft aan zijn informatieplicht, wijst hij de vordering van de nieuwe eigenaar af. Omdat deze uitspraak niet is gepubliceerd, is niet duidelijk wat de exacte motivering is geweest. De nieuwe eigenaar gaat tegen de uitspraak in hoger beroep.

Het Gerechtshof haalt een besluitenlijst van een VvE-vergadering uit 2007 aan (15 jaar voor het liftonderhoud, dus). In die besluitenlijst is het liftonderhoud in 2022 en 2052 gepland en zijn daarvoor kosten geraamd. Er wordt tijdens de vergadering besloten om die geraamde kosten (€ 42.500 in 2022) niet te reserveren. Ook staat er bij de toelichting op dat besluit dat nieuwe eigenaren in de toekomst bij aankoop van een appartement over dit besluit geïnformeerd moeten worden. 

De verkopers hebben deze informatie echter nooit gegeven. De verkopers hebben wel een tegenargument. Als er wel gereserveerd was voor het liftonderhoud, dan zouden de kopers in 2017 een hogere VvE-reserve moeten vergoeden via de koopsom. Ook zouden ze dan een hogere VvE-bijdrage hebben moeten betalen vanaf de koop. In zoverre is er dus geen schade.

Het Hof verwerpt deze argumenten. Het gaat er niet om wat er zou zijn gebeurd als de VvE in 2007 een ander besluit had genomen. Het gaat erom dat de verkoper heeft verklaard ervoor in te staan dat er geen besluit genomen is door de VvE waaruit nog een latente verplichting kan voortvloeien doordat sprake is van gepland onderhoud waarvoor niet gereserveerd is. Daarin is de verkoper tekortgeschoten. Hij moet dus de rekening van € 4.766 betalen, ook al is de verkoop al van bijna 8 jaar geleden en het besluit niet te reserveren nog 10 jaar ouder.

In zekere zin komt de verkoper overigens nog goed weg, want de uiteindelijke kosten van het liftonderhoud waren aanmerkelijk lager dan verwacht in de begroting van 2007. Dit relatieve voordeel wordt tenietgedaan, doordat de verkoper ook de proceskosten moet betalen.

Leermomenten voor jouw praktijk
Uit deze Hofuitspraak blijkt dat niet alleen de koper van een appartement goed moet opletten. Ook voor een verkoper geldt dat hij alle relevante informatie moet verstrekken, zeker als dat expliciet is benoemd in een vergadering. Het doet er niet toe hoe lang geleden die vergadering heeft plaatsgevonden.

Het benadrukt het belang van het inwinnen van alle informatie, maar ook van het geven van alle relevante informatie bij koop of verkoop van een woning. Bij appartementen spelen er in dit opzicht extra aspecten, zoals ook in het Erkend-artikel is beschreven.