WOO-verzoek aanhorigheden

In artikel 3.111, eerste lid, van de Wet IB2001 staat omschreven wat wordt verstaan onder een eigen woning. Daarin staat ook dat aanhorigheden die bij die woning horen, tot box 1 worden gerekend. Aanhorigheden spelen ook een rol in de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (WBR). In artikel 14, zesde lid, is bepaald dat aanhorigheden die tegelijk met een woning worden gekocht, onder het 2%-tarief of de startersvrijstelling kunnen vallen. 

Maar in beide wetten staat nergens een definitie van het begrip ‘aanhorigheid’. Dat maakt het voer voor discussie en rechtszaken.

Aanhorigheid uitgelegd in jurisprudentie
Het begrip aanhorigheid kwam ook al voor in het oude belastingstelsel (Wet IB 1964) en leidde toen ook tot discussies tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst. In een arrest van 16 juli 1993 formuleerde de Hoge Raad drie voorwaarden waaraan tegelijk moet worden voldaan. De onroerende zaak: 

1. Moet bij de woning horen;
2. Moet in gebruik zijn bij de woning;
3. Moet dienstbaar zijn aan de woning.

Deze drie criteria bleven en blijven voer voor discussie. De beoordeling hangt altijd af van de feiten en omstandigheden van het geval, dus er blijft ruimte voor interpretatie. Hoewel rechtszaken het begrip steeds meer probeerden uit te kristalliseren, is het vooral interessant hoe de Belastingdienst hiernaar kijkt. Via een beroep op de Wet Open Overheid (WOO) is een verzoek gedaan om hun visie openbaar te maken. Dat is gebeurd: op 23 april 2025 is een interne notitie gepubliceerd, die de afwegingen van de Belastingdienst openbaart.

De criteria van de Hoge Raad worden hierin gevolgd en nader geduid. Wij vatten die duiding hieronder per criterium samen. 

1)     Bij de woning horen
Of een onroerende zaak bij een woning hoort, is afhankelijk van drie factoren:

1. De afstand
   Hoe groter de afstand tussen de woning en het object, hoe kleiner de kans dat het als aanhorigheid wordt aangemerkt. Een garagebox op 70 meter afstand kan wel een aanhorigheid zijn, als ook aan de andere voorwaarden is voldaan, zo bleek al uit een Kennisgroepstandpunt.
2. De bouwkundige relatie
   Als het object qua bouwstijl, materiaal of ligging aansluit bij de woning (bijvoorbeeld in hetzelfde bouwblok of wooncomplex), is het aannemelijker dat het er functioneel bij hoort.
3. De bereikbaarheid
   Is de onroerende zaak fysiek lastig te bereiken vanaf de woning - bijvoorbeeld door een sloot of hek - dan is de kans kleiner dat het een aanhorigheid is.

2)     In gebruik zijn bij de woning
Het ‘in gebruik zijn’ moet niet letterlijk genomen worden. Een object hoeft niet daadwerkelijk gebruikt te worden, als het maar ter beschikking staat voor gebruik bij de woning.

Voorbeelden

• Wel ‘in gebruik bij’ de woning
  Een schuur die door de eigenaar wordt verhuurd als caravanstalling, blijft een aanhorigheid als de eigenaar de feitelijke beschikking houdt. Als die schuur zodanig wordt verhuurd dat de eigenaar er geen toegang of zeggenschap meer over heeft, dan vervalt dat karakter. Ook gebruik voor zakelijke activiteiten sluit het aanmerken als aanhorigheid uit.
• Niet ‘in gebruik bij’ de woning
  X is eigenaar van een huis met drie verdiepingen. Hij woont zelf op de tweede verdieping die als eigen woning is aangemerkt. Elke verdieping is een eigen wooneenheid (met eigen huisnummer, ingang, keuken, toilet en badkamer). De verdieping op de begane grond verhuurt X aan zijn dochter. Sindsdien gebruikt X die verdieping ook zelf, zo stelt hij. Daarom vindt hij die verdieping nu een aanhorigheid geworden. De rechter ging daar niet in mee (Rechtbank Noord-Holland, 23 april 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:8902). Het zijn afzonderlijk te gebruiken wooneenheden en zelfs als X daar mede gebruik van maakt, is dat onvoldoende om aan te merken als zijnde ‘in gebruik bij’ de woning op de tweede verdieping.

3)     Dienstbaar zijn aan de woning
Het object moet ondergeschikt zijn aan de woning en in hoofdzaak worden gebruikt voor woondoeleinden. Denk aan een tuin, garage, berging of hobbyruimte. Grotere zelfstandige objecten, zoals een gastenverblijf of manege, vallen hier meestal buiten. Toch mag het begrip ‘woondoeleinden’ breed worden geïnterpreteerd. Het kan ook gaan om het uitoefenen van een hobby of het stallen van voertuigen.

Onderscheid in hoofdgroepen
De Belastingdienst heeft, naast duiding van de criteria van de Hoge Raad, onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen van aanhorigheden, soms met eigen subcategorieën.

 a)      (Delen van) percelen grond
Er zijn vier typen in deze categorie:

• Aangrenzende percelen
  Dat kunnen aanhorigheden zijn, tenzij ze fysiek gescheiden zijn van de woning (bijvoorbeeld door een openbare weg of sloot).
• Cultuurgronden
  Dit zijn gronden die bij een agrarische onderneming horen en zijn geen aanhorigheden.
• Weilanden
  Weilanden anders dan cultuurgronden kunnen soms wel een aanhorigheid zijn, maar niet als ze bijvoorbeeld alleen zijn gekocht om vrij uitzicht te behouden. Dat is namelijk een subjectief woondoeleinde.
• Hobbyweiden
  Deze weiden voor privégebruik, zoals paardenweides, kunnen onder voorwaarden aanhorigheden zijn. De afstand, afscheiding en het werkelijke gebruik zijn dan doorslaggevend.

b)     Garage(boxen)
Garageboxen worden individueel beoordeeld. Afstand en ligging zijn relevante factoren, maar niet doorslaggevend. Als er sprake is van bouwkundige samenhang, bereikbaarheid en dienstbaarheid, kan een garagebox op 100 meter afstand - zelfs in een andere straat - nog steeds als aanhorigheid gelden.
Op 19 mei 2025 oordeelde een rechter dat garageboxen op 75 meter géén aanhorigheid waren, omdat de belanghebbende onvoldoende aantoonde dat die boxen voldeden aan de eisen “in gebruik zijn bij” en “dienstbaar zijn aan” de woning.

c)      Overige bijgebouwen
Denk hierbij aan stallen, schuren of paardenbakken.

• Een stal bij de woning, gebruikt voor hobbydieren, kan een aanhorigheid zijn.
• Een schuur op het erf, gebruikt voor privé-opslag, wordt doorgaans ook zo aangemerkt.
• Een paardenbak levert vaak discussie op. Ligging, gebruik en onderhoud bepalen of het als aanhorigheid wordt geaccepteerd.

Voor jouw praktijk
Het maakt nogal wat uit of iemand 2% (of zelfs niets) aan overdrachtsbelasting moet betalen, dan wel 10,4%. Ook kan het behoorlijk schelen of de rente over een financiering van een onroerende zaak aftrekbaar is, dan wel of dit object in box 3 belast wordt als ‘overige bezitting’. Daarom is het erg impactvol voor jouw klant en je financieringsopzet of zo’n object kwalificeert als aanhorigheid of niet.

Zelfs met de openbaar gemaakte interne notitie van de Belastingdienst, is de beoordeling nog altijd lastig. Het oordeel is altijd afhankelijk van combinaties van feitelijke omstandigheden. Dat maakt het onderwerp complex, maar ook flexibel in de toepassing.
Doe bij twijfel nooit een harde uitspraak, maar schakel een expert in. Of vraag vooraf bij de inspecteur naar zijn oordeel. Doe dat laatste altijd met jouw eigen standpunt en onderbouwing daarvan.