Evaluatie wettelijke leennormen (Trhk) en Wijzigingsbesluit FM

Op 1 januari 2013 voerde toenmalig minister Dijsselbloem de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) in. Sindsdien bepaalt niet de geldverstrekker zelf wat een verantwoorde lening is, maar de minister van Financiën. Op 12 juni 2025 publiceerde het ministerie een evaluatierapport over deze regeling in de eerste 10 jaar. De evaluatie biedt een aantal interessante inzichten, die we in dit artikel bespreken.

Vervolgens gaan we in op een voorstel uit het Wijzigingsbesluit Financiële Markten 2026, waarin een aanpassing in de modelmatige waardebepaling wordt voorgesteld die gevolgen heeft voor de LTV.

Evaluatierapport SEO
De evaluatie van de Trhk is uitgevoerd door SEO Economisch Onderzoek. Het hele rapport is hier te vinden. De evaluatie gaat over de periode van 2013 tot 2023. In die periode zijn er veel wijzigingen in de leennormen doorgevoerd. Zo is onder meer de LTV verlaagd van 106% naar 100% en is de LTI voor tweeverdieners aangepast. De meest recente wijzigingen, zoals de LTI-verruiming voor goede energielabels of de DUO-lastentabel, zijn niet in het onderzoek meegenomen. 

Minister Heinen heeft de conclusies van het onderzoek in een Kamerbrief samengevat. Allereerst gaat hij in op de doeltreffendheid en doelmatigheid van de LTI- en LTV-normen in de Trhk.

De LTI-norm is zowel doeltreffend als doelmatig. De norm waarborgt verantwoorde kredietverstrekking en draagt bij aan de financiële stabiliteit. En de LTI-norm beperkt de leencapaciteit waar nodig. Over de LTV-norm is SEO minder positief: de doeltreffendheid kan beter, omdat woningtaxaties nog tekortschieten. De Trhk als geheel is voldoende begrijpelijk en redelijk goed uitvoerbaar voor zowel de consument als kredietaanbieders.

Aanbevelingen
De kernboodschap van het rapport is dat de Trhk doet waarvoor die bedoeld is. SEO noemt wel zes aanbevelingen, die de moeite waard zijn om te bespreken. We hebben de volgorde aangepast, omdat we op één onderwerp iets dieper ingaan. 

1. Handhaaf de Nibud-systematiek
   De manier waarop Nibud de leennormen vaststelt, is prima. Die hoeft dus niet te worden aangepast. 
2. Wel meer transparantie Nibud
   SEO adviseert Nibud om meer openheid van zaken te geven in de manier waarop het tot bepaalde uitkomsten komt. Het Nibud geeft aan hieraan te zullen werken bij publicatie van de adviezen over de Trhk 2026. 
3. Registreer DUO-leningen
   SEO wil dat studieleningen centraal geregistreerd worden (bijvoorbeeld bij BKR). Dit register moet toegankelijk zijn voor geldverstrekkers. Eerdere kabinetten hebben besloten een dergelijke registratie niet te willen. Het zou niet passen bij het karakter van studieleningen om die als zodanig te registreren. De huidige minister houdt vast aan die stelling, door te zeggen dat geldverstrekkers gegevens over studieleningen bij de klant toch wel moeten opvragen. 
4. Verbeter de taxatiepraktijk
   SEO concludeert dat veel taxaties ‘royaal’ zijn, omdat taxateurs druk ervaren om een waarde te noemen die ervoor zorgt dat de financiering doorgang kan vinden. Het Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs (NRVT) is op grond van een eerdere evaluatie al bezig verbeteringen door te voeren.  SEO pleit voor nader onderzoek, bijvoorbeeld naar de gevolgen van een LTV die nooit hoger is dan de koopsom, ook als de getaxeerde waarde hoger is. 
5. Wijzig governance van de leennormen
   Financiële stabiliteit en toegankelijkheid van de koopwoningmarkt moeten volgens SEO een nadrukkelijkere rol krijgen bij het vaststellen van de leennormen. AFM en DNB gaan hiermee aan de slag. Aan de hand van de financiële stabiliteit op het moment van een nieuwe leennormencyclus, gaan zij advies geven over eventuele aanpassingen in de Trhk. Mogelijk wordt ook het Centraal Plan Bureau hierbij betrokken.
6. Bied meer ruimte voor maatwerk
   Deze laatste aanbeveling, is eigenlijk de derde in de SEO-lijst. Maar we gaan hier iets dieper op in vanwege het belang ervan voor jouw adviespraktijk.

Er wordt weinig maatwerk aangeboden, terwijl daar wel degelijk kansen voor zijn. Geldverstrekkers geven namelijk bij SEO aan dat de AFM maatwerk vaak afkeurt, waardoor ze er dan maar helemaal van afzien. De AFM-boete van € 12 miljoen aan de Rabobank vanwege hun maatwerkleningen, ziet de hele markt als door de AFM opgelegde verkrapping van de leennormen. Een positieve uitzondering op deze klacht, is de seniorenpropositie. Bijna 90% van de respondenten gaf aan dat de AFM ook meer duidelijkheid moet geven over de invulling van overige maatwerksituaties. 

SEO adviseert een meldpunt in te richten waar maatwerkcasussen kunnen worden aangedragen. Het moet daarbij gaan om casussen waarbij de adviseur meent dat een hypothecair krediet verantwoord is, terwijl het krediet niet binnen de Trhk past. Minister Heinen heeft al met de AFM en diverse stakeholders contact gehad. Brancheorganisaties (Adfiz, OvFD) vragen dergelijke maatwerkcasussen op bij hun leden. De casussen worden gefilterd en gebundeld met eventueel hulp van NHG. Hierdoor moeten bepaalde patronen zichtbaar worden, die vervolgens met de AFM in maatwerkoverleg besproken worden. Het Ministerie doet hier zelf ook aan mee.

Wijzigingsbesluit Financiële Markten 2026
Begin 2025 is een concept van het Wijzigingsbesluit Financiële Markten 2026 (BFM 2026) ter consultatie voorgelegd. Daarin worden diverse wijzigingen voorgesteld die van invloed kunnen zijn op jouw adviespraktijk.

In het kader van de leennormen, pikken we hier slechts één opvallend punt uit. Het gaat daarbij om aanpassing van art. 115 BGfo. In dat artikel staat nu in lid 6 wat gezien wordt als de ‘waarde van de woning’ waarop de LTV is gebaseerd. In dat artikel staat ook dat de LTV maximaal 90% is bij modelmatige waarderingen. De bepalingen rondom de LTV bij modelmatige waarderingen, wordt in het voorstel sterk verkrapt.

De LTV van 90% geldt alléén als blijkt dat in dat rekenmodel minimaal 90% van de modelmatige waardebepalingen maximaal 10% afwijken van de uiteindelijke werkelijk gebleken waarden. Kan dat laatste niet worden aangetoond (achteraf, via een accountantsverklaring), dan geldt een LTV van maximaal 70%. En zelfs dan moet achteraf blijken dat er in minimaal 85% van de gevallen niet meer dan 15% afgeweken is.

Uit de reacties op de consultatie blijkt dat dit vermoedelijk het eind van de modelmatige waardebepaling betekent (zie onder meer die van NVB). Andere partijen wijzen erop dat de eisen aan de modelmatige waardebepaling op deze manier strenger zijn, dan de praktijk van huidige fysieke taxaties. En bij fysieke taxaties mag zelfs 100% van de waarde gefinancierd worden.

Tot slot is onduidelijk welk probleem met dit voorstel opgelost zou worden. Er wordt in de toelichting gesproken over ‘het voorkomen van overkreditering’. Maar daarvan is nog nooit aantoonbaar sprake geweest met de huidige regels.

Voor jouw praktijk
Allereerst is het geruststellend dat de manier waarop de Trhk elk jaar wordt aangepast, in grote lijnen hetzelfde blijft. Nibud geeft hierover uitstekende adviezen en blijft dat zo doen. Daarnaast is het bemoedigend dat de Minister van Financiën al stappen heeft genomen om maatwerk weer echt een kans te geven.

SEH juicht dit initiatief toe. In eerdere gesprekken met de AFM hebben wij aangegeven dat juist advies op basis van werkelijke netto-inkomsten en uitgaven, hierin van groot belang is. Wij zijn benieuwd in hoeverre de AFM onze inbreng meeneemt in de langverwachte nieuwe uitgave van de Leidraad hypotheekadvies en/of maatwerkgoedkeuringen.

SEH is geen voorstander voor extra regels over toepassing van modelmatige waardebepalingen. Het is complicerend en is een oplossing voor een niet-bestaand probleem. We hopen dan ook dat het Ministerie hierop terugkomt, dan wel de voorstellen sterk afzwakt. Wij houden je natuurlijk op de hoogte zodra er nieuws is over de nieuwe Trhk of maatwerkoplossingen.