Kifid-uitspraak in ‘verzilverproduct’
Oudere woningbezitters met veel overwaarde zijn soms steenrijk en straatarm tegelijk. Dit populaire gezegde duidt op iemand die op papier beschikt over een groot vermogen, wat vastligt in de woning als overwaarde. Ondertussen heeft die vermogende een laag besteedbaar inkomen, zoals alleen AOW en een klein pensioen.
Er zijn steeds meer initiatieven in de markt om die overwaarde te verzilveren. De klassieke krediethypotheek is daarbij uit de gratie: die wordt niet meer aangeboden. Er zijn nog wel enkele verzilverhypotheken die periodiek de overwaarde uitkeren. Maar er zijn ook initiatieven waarbij de woning op termijn wordt verkocht. Het kan gaan om verkoop onder opschortende voorwaarden. Toch blijken hier soms nog haken en ogen aan te zitten, zo bleek uit een recente Kifid-zaak.
De zaak
Een weduwnaar wil graag de overwaarde op zijn huis benutten. Hij heeft nog een hypotheek bij een bank van ongeveer € 110.000. De weduwnaar vindt een derde partij die bereid is hem ineens € 40.000 te geven en daarna maandelijks een bedrag te betalen gedurende 30 jaar, of tot eerder overlijden. Dit alles onder de voorwaarde dat de woning aan die partij verkocht wordt bij zijn overlijden of verhuizing. De prijs van die woning wordt vooraf vastgelegd.
Er is dus geen sprake van een (extra) hypotheek. De man en de derde partij besluiten om deze constructie aan te gaan. Dan laat de bank waar de oude hypotheek loopt echter weten niet akkoord te gaan met de constructie. De argumenten van de bank, zijn:
- De woning en de hypotheek gaan naar box 3. De klant heeft immers geen economisch belang meer bij de waardeontwikkeling van de woning. Dan kwalificeert die woning niet meer als ‘eigen woning’ (art 3.111, lid 1 onder a Wet IB2001). De hypotheeklast wordt hierdoor netto hoger.
- De overdracht van de woning aan de aanbieder van het verzilverproduct, vindt pas plaats één jaar na het overlijden van de consument. Dat betekent dat in die periode de woning leeg staat. Alleen dat is al een opeisingsgrond voor de hypotheek. Ook doet de opkoper een jaar lang géén uitkeringen meer, terwijl de maandlast voor de bankhypotheek gewoon doorloopt. Die maandlast moet dan betaald worden door erfgenamen (met wie in deze zaak de klant geen contact meer heeft). De erfgenamen hebben bovendien geen enkel belang bij het betalen van die maandlast, want zij erven de woning niet.
Oordeel Kifid
Kifid stelt in deze zaak de bank in het gelijk. De weduwnaar stelt dat de bank niets te verliezen heeft en dat hun oordeel onredelijk en onbillijk voor hem uitwerkt.
Het Kifid heeft op zich begrip voor het standpunt van de weduwnaar, maar stelt dat de voorwaarden van de bank in redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar zijn. En dat laatste is het criterium: het moet echt gaan om onaanvaardbare onredelijkheid, wil Kifid oordelen dat een bankvoorwaarde buiten werking gesteld moet worden. De beoogde constructie mislukt dus in deze zaak. De weduwnaar zal naar een andere verzilveroplossing moeten zoeken.
Voor jouw praktijk
Er komen telkens nieuwe verzilverconstructies op de markt, waarbij een hypothecair krediet wordt overgeslagen. Toch zitten er voor de klant veel haken en ogen aan, waarvan het de vraag is of hij zich daarvan bewust is. Denk daarbij over de verschuiving van het economische eigendom en de lening naar box 3 bij overdracht van de woning op termijn. Zoek in dit soort zaken, ook als er helemaal geen hypotheek meer op de woning rust, voor je klant uit wat de gevolgen zijn. Niet alleen fiscaal, maar ook voor eventuele nabestaanden.