Verhuurders hebben de afgelopen jaren wel te maken met een opeenvolging van nieuwe regelgeving. Die maakt particuliere verhuur meestal minder aantrekkelijk. Dat staat nog los van de box 3-belastingheffing.
Vanaf 1 juli 2024 zijn er twee nieuwe wetten in werking getreden die grote impact op de huurmarkt hebben, en dus ook op klanten van u die een woning verhuren. Het gaat om:
- De Wet Betaalbare Huur
- De Wet Vaste Huurcontracten (Zie Wijzingen verhuur (artikel 2 van 2) in deze Nieuwsbrief)
De Wet Betaalbare Huur heeft tot veel discussie geleid. Tot op het laatste moment zijn er verwoede pogingen gedaan door veel partijen om de wet tegen te houden. Dat is niet gelukt. De wet gaat in op 1 juli 2024.
Inhoud Wet Betaalbare Huur
Tot 1 juli 2024 waren er grofweg twee categorieën huurwoningen:
- Gereguleerde sector
Voor woningen met een huur tot € 879,66 geldt het puntenstelsel. Deze huur correspondeert met 142 punten, die toegekend worden aan de hand van diverse eigenschappen van de woning. Het gaat meestal om sociale huurwoningen. Overigens wordt deze grens op 1 juli 2024 verhoogd tot en met 144 punten.
- Vrije sector
Voor huren boven deze liberalisatiegrens, gold het puntenstelsel niet. De verhuurder was in beginsel vrij een huur te vragen die hij wilde. Wel is sinds mei 2021 de huurstijging voor zittende huurders gemaximeerd.
Vanaf 1 juli 2024 komt daar een categorie bij, die tussen de sociale en vrije sector invalt:
- Middenhuursector
Het puntenstelsel loopt door tot en met 186 punten. Dat puntenaantal correspondeert met een maximale huur van € 1.157,95.
De hoofdregel is, dat de Wet Betaalbare Huur geldt voor nieuwe huurders. Bestaande huurcontracten blijven dus ongewijzigd, behoudens enkele uitzonderingen.
Gevolgen voor verhuurders
Voor particulieren die al een woning verhuurd hebben, kunnen vier situaties bestaan op 1 juli 2024:
- De verhuurde woning viel al onder de gereguleerde sector
De huur was al gereguleerd en de huur correspondeerde ook al met de maximale huur op basis van de punten, met een maximale huur van € 879,66.
Voor deze woningen heeft de Wet betaalbare huur directe werking. Maar als het puntenaantal niet verandert, merkt de (ver)huurder daar niks van. Alleen als de huur onder de € 879,66 ligt, maar toch hoger is dan op basis van het aantal punten toegestaan is, moet die huur direct per 1 juli 2024 verlaagd worden naar de nieuwe lagere huur.
- De verhuurde woning viel in de vrije sector, maar blijkt minder dan 145 punten te hebben
Stel dat de verhuurder € 1.000 huur vraagt, terwijl de woning slechts 144 punten haalt. Dan zou deze woning dus onder de gereguleerde sector moeten vallen. Zodra er een nieuwe huurder in de woning komt, gaat dan de maximale huur van € 879,66 gelden. Als de huidige huurder erin blijft wonen, moet de huur uiterlijk op 1 juli 2025 verlaagd zijn tot deze grens.
- De verhuurde woning viel in de vrije sector en heeft 145 tot 186 punten
Voor deze huurders verandert er niets. De contractsvrijheid wordt gerespecteerd. De zittende huurder kan geen beroep doen op de regels voor middenhuur. Als de huurder verhuist en er komt een nieuwe huurder in, dan geldt wel direct de middenhuur-regel.
- De verhuurde woning viel in de vrije sector en heeft meer dan 186 punten
Voor deze woningen geldt de Wet betaalbare huur niet.
Een kleine kanttekening bij deze ‘harde’ grens van 1 juli 2024: er is op 18 juni 2024 een motie aangenomen om gemeenten en verhuurders toch meer tijd te geven om hun huren aan te passen aan de nieuwe punten (zie hieronder: WWS). De stemming voor de Wet Betaalbare Huur was pas op 25 juni 2024, waardoor deze verhuurders slechts een week de tijd hadden om alle noodzakelijke wijzigingen door te voeren. Er geldt door de motie een overgangstermijn voor de verplichte puntentelling tot 1 januari 2025.
Wijziging WWS
De toekenning van punten voor huurwoningen (zelfstandige woonruimten), gebeurt op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ook dat gaat veranderen. De impact van het energielabel wordt groter. Heel energiezuinige woningen, krijgen extra punten. Huurwoningen met energielabel E, F of G krijgen juist puntenaftrek. Daarmee hoopt men de verhuurder aan te sporen de woning te verduurzamen. Er kan dan immers meer huur voor gevraagd worden.
Overigens is al een volgende wetswijziging aangekondigd, waardoor verhuur van woningen met label E, F of G helemaal niet meer is toegestaan vanaf 2030.
Diverse uitzonderingen op de hoofdregels
De Wet Betaalbare Huur kent enkele uitzonderingen. Om investeerders te stimuleren middenhuurwoningen te bouwen, geldt bijvoorbeeld dat ze 10% extra huur mogen vragen als de bouw is gestart voor 1 januari 2028. Ook voor monumenten in de middenhuursector geldt dat de huur 35% hoger mag liggen dan op basis van het WWS berekend en dat een slecht energielabel niet leidt tot aftrek van punten.
Let op bij onzelfstandige woonruimte
Het WWS geldt voor verhuurde zelfstandige woonruimtes (met eigen keuken, toilet en douche/bad). Voor verhuur van onzelfstandige woonruimtes (zoals meestal bij kamerverhuur), geldt een nieuw waarderingsstelsel: het WWSO (Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen).
Dat treedt per direct in werking op 1 juli 2024. De uitkomst van het WWSO moet dan ook direct doorvertaald worden naar de maximale bijpassende huur.
Overigens wordt de definitie van wat een zelfstandige woonruimte is, ook aangepast op 1 juli 2024. Ondanks de aanpassingen in die definitie, is daar nog steeds veel onduidelijkheid over. Het gaat hier te ver om op de exacte discussiepunten in te gaan.
Voor uw praktijk
De Wet Betaalbare Huur kan niet los gezien worden van de Wet vaste huurcontracten. De gevolgen voor uw adviespraktijk staan dan ook beschreven onder het artikel Wijzigingen verhuur (2 van 2).
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 28 juni 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.