De leennormen zijn mede in overleg met de Minister van VRO aangepast. Minister Mona Keijzer schrijft daarover in een Kamerbrief van 5 november 2024 dat er  “geen grote wijzigingen” zijn . Ze geeft aan dat de meeste wijzigingen slechts verduidelijkingen zijn. Zoals elk jaar, zijn veel van de hypothecaire leennormen mede vastgesteld op basis van doorrekeningen en advies van het Nibud. Die hebben dan ook weer hun Rapport Advies Hypotheeknormen 2025 gepubliceerd tegelijk met de Trhk-wijzigingen.

Impact leenruimte algemeen
Door de iets dalende, maar aanhoudende inflatie, kunnen huishoudens met een gelijkblijvend toetsinkomen boven de € 55.000 in 2025 minder lenen dan in 2024. Voor lagere inkomens is er een heel lichte stijging. Het Nibud gaat echter uit van loonstijgingen. Bij een loonstijging van 4,3% gaat de leencapaciteit er voor iedereen ongeveer € 10.000 tot € 20.000 op vooruit, zoals onderstaand plaatje illustreert.

Inhoudelijke aanpassingen
In 2024 waren de wijzigingen in de Trhk erg impactvol ten opzichte van 2023. Sinds 2024 was vooral de invloed van het energielabel op de leencapaciteit een grote wijziging. Deze extra leenbedragen worden in 2025 niet herzien; zowel bij aankoop als bij verbouwing blijven alle bedragen per energielabel hetzelfde.
Ook de nieuwe methodiek om de lasten van studieleningen te verrekenen met de leencapaciteit kon grote gevolgen hebben. In 2025 zijn de wijzigingen iets minder impactvol. Toch moet je de aanpassingen niet onderschatten. We lichten de wijzigingen hieronder nader toe in dezelfde volgorde als de Trhk-artikelen zijn opgebouwd.

Inkomensbepaling bij flexibel inkomen
In artikel 2, tweede lid, staat in 2024 nog dat het toetsinkomen van consumenten zonder vaste inkomsten, mag worden vastgesteld door het gemiddelde inkomen over de voorgaande drie kalenderjaren te hanteren. Als er geen vaste inkomsten waren in de laatste drie jaren, mocht een deskundige een onderbouwde prognose opstellen van het toekomstig verwachte inkomen, dat naast het wel beschikbare inkomensverleden kon worden meegewogen.

Dit artikel schepte onduidelijkheid en het werd verschillend geïnterpreteerd. Die onduidelijkheid wordt nu voor een groot deel weggenomen. Het tweede lid is geheel herschreven en daar is een derde lid aan toegevoegd. We leggen die wijzigingen in eigen woorden uit.

• Tweede lid:
  Heeft iemand geen ‘vaste inkomsten’ (zoals in loondienst), maar wel al drie jaar inkomen genoten, dan kan het gemiddelde van de afgelopen drie kalenderjaren of van de afgelopen 36 maanden worden gehanteerd. Daarmee kan dus de leencapaciteit geoptimaliseerd worden, omdat er een keuze is. Stel dat iemand de laatste maanden een iets hoger inkomen heeft gehad dan gemiddeld in de eerdere jaren, dan mag gebruik gemaakt worden van de laatste 36 maanden. Maar andersom geldt ook dat iemand die (bijvoorbeeld) in september een aanvraag indient, en in juli en augustus relatief weinig inkomsten heeft gehad in verband met de vakantieperiode, ook kan kiezen voor het gemiddelde (mogelijk hogere) inkomen van de voorgaande drie kalenderjaren in plaats van de afgelopen 36 maanden.
• Derde lid:
  Voor iemand die niet voldoet aan de termijn van 36 maanden of 3 jaren, geldt dat gebruik gemaakt mag worden van een Perspectiefverklaring (bij uitzendkrachten) of een Arbeidsmarktscan (bij andere flexibele inkomensvormen). Dit mag alleen als de consument minimaal 12 maanden inkomsten heeft genoten. De termen Perspectiefverklaring en Arbeidsmarktscan staan niet letterlijk in de Trhk. Uit de Kamerbrief van Minister Keijzer blijkt dat die wel bedoeld worden.

Betere uitleg ‘naderend pensioen’
Als iemand een hypothecair krediet aangaat terwijl hij binnen 10 jaar met pensioen gaat, moet rekening worden gehouden met het pensioeninkomen. Dat verandert op zich niet. Wel was dit nogal onduidelijk omschreven. Er stond telkens ‘verwachte AOW-leeftijd’. Als iemand minder dan 5 jaar voor de AOW-leeftijd zit, is zijn AOW-leeftijd al bekend. Als iemand meer dan 5 jaar, maar minder dan 10 jaar voor de huidige AOW-leeftijd zat, was echter niet duidelijk wat de ‘verwachte’ AOW-leeftijd moest zijn. Moest dan rekening gehouden worden met prognoses van een stijging?

In het nieuwe lid 5 van artikel 2 staat nu, vrij vertaald, dat er uitgegaan moet worden van zijn AOW-leeftijd als die vaststaat (bij < 5 jaar in de toekomst, want tot en met 2030 is die al bekend). Staat die AOW-leeftijd nog niet vast, dan geldt de hoogste AOW-leeftijd die al bekend is. Op 8 november 2024 publiceerde minister van Hijum in een Kamerbrief dat ook in 2030 de AOW-leeftijd nog op 67 jaar + 3 maanden blijft staan. Stel dat volgend jaar bekend wordt dat de AOW-leeftijd in 2031 stijgt naar 67 jaar en 6 maanden, en jouw klant is dan 59 jaar. In dat geval moet de leeftijd van 67 jaar en 6 maanden worden aangehouden, omdat dat de hoogst bekende toekomstige AOW-leeftijd is.

Jaarlijks wordt rond deze tijd (half november) de AOW-leeftijd bekend gemaakt van het kalenderjaar dat vijf jaar na dit jaar in de toekomst ligt (dit jaar dus dat van 2030). Op dit moment is hier de AOW-leeftijd te vinden tot en met 2029. Dat overzicht zal vermoedelijk binnenkort worden aangepast naar 2030 (67 jaar + drie maanden).

Indexatie extra leencapaciteit alleenstaanden
Sinds 2024 geldt voor alle (niet kwetsbare) alleenstaanden, dat er € 16.000 bij hun leencapaciteit mag worden opgeteld. In 2025 stijgt dit extra bedrag tot € 17.000. Let op: een alleenstaande is niet hetzelfde als een alleenverdiener!

Verduidelijking weging studieleningen
Er kwam veel kritiek op de voorgenomen verhoging van de bruteringsfactoren van studieleningen. Die hogere bruteringsfactoren zouden bij een gelijkblijvende maandlast op de studieschuld, een grotere negatieve impact op de leencapaciteit hebben. In gewoon Nederlands: oud-studenten konden (nog) minder lenen.

Naar deze kritiek is geluisterd. De bruteringsfactoren worden dus niet verhoogd. Nibud adviseerde dit ook, omdat de effecten van de aanpassing zeer beperkt zouden zijn. Ook vond Nibud het in belang van robuuste en voorspelbare leennormen, om die aanpassingen niet door te voeren. Een andere mooie verbetering is, dat in de Trhk nu ook de onjuiste termen ‘debetrente’ en ‘opslag’ zijn vervangen door de juiste termen ‘toetsrente’ en ‘bruteringsfactor’.

In 2024 moest men de toelichting op de Trhk goed uitpluizen om te achterhalen hoe omgegaan moest worden met consumenten met een studielening, die niet het door DUO berekende maandbedrag betaalden. Daarom wordt nu een tweede lid aan artikel 3a (studieleningen) toegevoegd.

Daarin staat dat er in de volgende drie situaties uitgegaan moet worden van de huidige studieschuld, de actuele rente en de resterende looptijd om de maandlast te bepalen:

1. Als nog geen maandlast betaald wordt
2. Er sprake is van een lagere maandlast in verband met een draagkrachtmeting
3. Er sprake is van een betalingspauze

Letterlijk staat in a) “indien nog geen termijnbedrag is verschuldigd…”. Dat impliceert dat het ook gaat om mensen die nu nog studeren. Helaas maakt de toelichting dat echter niet duidelijk. Daarin staat bij deze toevoeging namelijk “in de aanloopfase”. Dat is echter niet hetzelfde als “er is nog geen termijn verschuldigd”.

Visie SEH op veel punten overgenomen
Wij zijn blij dat het Ministerie van Financiën geluisterd heeft naar onze kritiek op het consultatiedocument. In de toelichting wordt herhaaldelijk verwezen naar onze inbreng. Wat nog belangrijker is, is dat deze grotendeels is overgenomen. De uitleg over flexibel inkomen, de ‘naderende pensioenleeftijd’ en de correctietabel van studieleningen zijn vrijwel integraal door de minister overgenomen.

We kregen niet op alle punten onze zin, maar blijven daar in de toekomst wel op inzetten. In de komende editie van de Erkend, zal Jan Martijn Hengeveld nader ingaan op de gevolgen van de wijzigingen.

Voor jouw praktijk
Voor de meeste van jouw klanten, zal de leencapaciteit in 2025 iets hoger zijn dan in 2024. Zeker als ze een loonstijging hebben gehad van 4% of meer. Voor potentiële huizenkopers liggen hier mogelijk kansen. Als jouw klanten een gewenste woning dit jaar net niet kunnen kopen, kan dat wellicht in 2025 net wel. Het kan een overweging zijn om pas in januari 2025 met een bindend aanbod te komen, zeker als je klant in aanmerking komt voor een lening met NHG. Waarom dat zo is, kun je lezen in de gewijzigde NHG V&N van 2025.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 11 november 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.