Het eind van de krediethypotheek
De krediethypotheek is een praktische, flexibele manier om gebruik te maken van de overwaarde op je woning. Een verantwoorde kredietlimiet, waarover een woningbezitter vrijelijk kan beschikken, met alleen rentelasten tot het opgenomen bedrag. Kortom: een doorlopend krediet met de woning als onderpand.
Maar helaas moeten we bovenstaande zinnen herschrijven naar de verleden tijd. Een zuivere krediethypotheek wordt al een paar jaar niet meer aangeboden in de markt. Bovendien bouwen geldverstrekkers hun lopende krediethypotheken af. Klanten met een dergelijke leningovereenkomst wordt te kennen gegeven dat het krediet binnen een bepaalde termijn wordt afgebouwd tot nihil.
We bedoelen in dit artikel de commerciële krediethypotheek die door banken werd aangeboden. De term ‘krediethypotheek’ wordt ook door de Sociale Dienst van de gemeente gebruikt voor bijstandsgerechtigden die de overwaarde van hun huis moeten ‘opeten’ in de vorm van leenbijstand. Die kredietvorm bedoelen wij hier dus niet.
Klachten bij Kifid
Je kunt merken wanneer een bepaalde geldverstrekker actief is met het uitfaseren van zijn krediethypotheek. Dan zie je ineens veel Kifid-klachten verschijnen.
In 2021 zijn er klachten bij Kifid binnengekomen, omdat ABN AMRO in 2019 begon zijn Flexibel Hypotheek Krediet (FHK) eenzijdig op te zeggen. Begin 2025 zijn er een aantal klachten binnengekomen tegen de Rabobank, die zo’n twee jaar eerder begon met het eenzijdig opzeggen van hun KeuzePlus Hypotheek.
De klacht van de klant houdt meestal in, dat ze bewust hebben gekozen voor deze flexibele kredietvorm. En dat ze daartoe een overeenkomst hebben, die de bank niet zomaar mag opzeggen. Maar in geen van de klachten wordt de klant in het gelijk gesteld. In de leningovereenkomst staat dat de bank het recht heeft om de leningovereenkomst eenzijdig op te zeggen. Soms met een termijn van maar twee weken, andere keren van drie maanden.
Argument ‘bescherming van de klant’ is bevreemdend
De AFM begon in 2017 met het waarschuwen voor de risico’s van aflossingsvrije hypotheken.
Sindsdien zijn banken hard aan de slag gegaan in het ‘activeren’ van hun klanten met een aflossingsvrije hypotheek. De AFM zag dat het aantal bezitters van een risicovolle aflossingsvrije hypotheek in 2023 al was afgenomen met 63%. In juli 2023 sloot de AFM het toezichttraject op dit onderwerp dan ook. Het gaat hier om alle aflossingsvrije hypotheken, dus een veel grotere groep dan alleen de krediethypotheken. Hoeveel dat er zijn of waren, is niet precies bekend.
SEH onderschrijft ondubbelzinnig het belang ’om de klant volledig te informeren over de eigenschappen van aflossingsvrije hypotheken en dus ook van krediethypotheken en varianten daarop. Deze producten hebben risico’s en de gevolgen ervan kunnen voor een individuele bezitter ervan bijzonder groot zijn. Maar het lijkt erop alsof de meeste banken liever helemaal geen aflossingsvrije of krediethypotheken meer hebben. Ook als er voor een specifieke klant een verwaarloosbaar risico is op problemen en het bovendien de best passende èn verantwoorde leningvorm is voor de individuele klant.
Het is dan ook wel ietwat vreemd dat ook in Kifid-uitspraken soms gesteld wordt dat het eenzijdig opzeggen van krediethypotheken niet onredelijk of onbillijk is, omdat de bank hiermee het klantbelang zou dienen. “De klant wordt tegen zichzelf beschermd”, wordt dan als argument aangevoerd om een krediet van bijvoorbeeld 20% van de woningwaarde met een maandlast van minder dan € 400 op te zeggen.
De toezichthouder of de interpretatie van hun standpunten door banken, zijn wat ons betreft dus doorgeschoten. Het lijkt een oplossing van een niet-bestaand probleem.
Voor jouw praktijk: ga op zoek naar alternatieven
SEH onderschrijft dat het belangrijk is dat jij jouw klanten goed informeert over de eigenschappen van krediethypotheken. Vertel het eerlijke verhaal, dus noem de risico’s ook. Veel klanten zijn niet op de hoogte van de gewijzigde zienswijze rondom krediethypotheken of andere aflossingsvrije leningvormen. Het is verstandig hen hierop te wijzen, omdat geldverstrekkers in de toekomst vaker en kritischer vragen zullen stellen over de betaalbaarheid op de lange termijn. Hoewel de ‘beschermzucht’ hierdoor doorgeschoten lijkt, heeft het weinig zin om die visie met de klant te delen. Hij schiet er niets mee op om te horen wat er allemaal niet meer mag of kan en of jij het daar al dan niet mee eens bent.
Ook is het goed om te weten dat de jurisprudentie over eenzijdige opzeggingen inmiddels is uitgekristalliseerd. Het blijkt zinloos een klacht over die opzeggingen in te dienen. Overigens zal een bank, als er een krediet uitstaat, wel een redelijk alternatief (of een kleine vergoeding) moeten bieden om een uitstaand krediet in redelijke termijn te kunnen terugbetalen. Wij zien geen uitspraken waarbij de opzegtermijn van enkele maanden niet uitgevoerd wordt, waardoor de klant gedwongen wordt zijn huis binnen korte tijd te verkopen. Vaak wordt het uitstaande krediet omgezet in een annuïtair dalend krediet, met een looptijd die past bij de betalingsmogelijkheden van de klant.
Er zijn wel alternatieven om toch een (deel van) de overwaarde van een woning in te zetten. Gelukkig ‘durven’ steeds meer banken het toch weer aan om een verzilverhypotheek aan te bieden. Die is minder flexibel dan een zuivere krediethypotheek, maar komt er dicht in de buurt.
Zorg dat je de verschillende aanbieders en hun voorwaarden kent. Of, als je zelf bij een geldverstrekker werkt: zorg dat je goed de voorwaarden en kenmerken van jullie mogelijkheden kent.
En natuurlijk: waarschuw voor de risico’s! Die zijn er wel degelijk – maar gun de klant ook enige eigen verantwoordelijkheid om bepaalde risico’s te nemen als die volgens jou verantwoord zijn. En leg alles goed vast. Laat daarmee zien dat we in de toekomst geen waarschuwingen van de toezichthouder nodig hebben.