Ontwikkelingen biedlogboek

Al sinds februari 2022 is het ‘Verbeterplan Vertrouwen in het koopproces’ gelanceerd. Het doel van het verbeterplan is om kopers en verkopers van woningen het idee te geven dat het verkoopproces integer verloopt. Dit moest bereikt worden door meer transparantie, duidelijker regels en betere handhaving.

Toenmalig Minister de Jonge heeft het verbeterplan samen met brancheverenigingen NVM, VBO en Vastgoedpro en met Vereniging Eigen Huis (VEH) opgezet. Inmiddels is er een centraal meldpunt voor klachten in de branche gekomen en is er branche-overstijgend tuchtrecht ingericht. Makelaarsorganisaties hebben hun leden nog eens nadrukkelijk op hun gedragscodes gewezen en het online biedlogboek werd verplicht. Toch is het verbeterplan nog niet af. Bieders op woningen ontvangen nog niet altijd het biedlogboek en soms worden biedingen niet tijdig doorgegeven. Ook is het biedproces zelf nog niet uniform. Daarom is nu een nieuwe standaard ontwikkeld voor het biedlogboek bij woningaankoop.

Nederlands Technische Afspraak (NTA)

De nieuwe standaard heet Nederlandse Technische Afspraak (NTA). Deze is ontwikkeld door Vastgoed Nederland, Huispedia en de VEH. Deze NTA moet het vertrouwen in het koopproces dus nog verder verbeteren. Onder meer het feit dat er meerdere versies van het biedlogboek zijn ontstaan, maakte het onduidelijk voor consumenten hoe het biedproces precies verliep.

Daarom wordt het aantal verkoopmethoden (zie vanaf artikel 5.3.2 in de NTA) beperkt tot deze drie:

1. Gesloten inschrijving met biedtermijn (gesloten envelop-methode)
   Bij deze methode zijn biedingen pas aan het einde, dus na het eind van de vooraf gepubliceerde biedingstermijn, inzichtelijk voor zowel de verkoper als de makelaar.
2. Open veiling met een biedtermijn
   Er is ook hier een vooraf gepubliceerde biedingstermijn. Alleen zien de verkoper, zijn makelaar en alle potentiële kopers (bieders) en hun makelaars real-time welke biedingen er op de woning zijn gedaan. Na de biedtermijn kiest de verkoper op basis van gunning aan wie de woning verkocht wordt.
3. Bieden zonder biedtermijn
   Er is geen vaste einddatum aan de biedtermijn. Zodra iemand een bod doet, dan kan de verkoper (online) het bod afwijzen, een tegenvoorstel doen, of toewijzen. Er kan dus direct worden onderhandeld, ook als er nog andere biedingen binnenkomen. Uiteindelijk kiest de verkoper op basis van eventuele onderhandeling en gunning wie de woning krijgt.

 Hoewel er vooraf een keus tussen deze drie verkoopmethoden moet worden gemaakt, kan de verkoper die nog wel tussentijds (laten) wijzigen. Iedereen die een bod heeft gedaan of heeft aangegeven in de woning geïnteresseerd te zijn, wordt dan geïnformeerd.

 Grootste brancheorganisatie is tegen

Het leek een goed idee om de NTA door te voeren. Maar toen gooide de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) als grootste makelaarsvereniging roet in het eten. Zij zijn het niet eens met de beperking tot drie biedmethodes.

Hun belangrijkste argument is dat de meest gekozen huidige methode niet meer zou kunnen. Dat is die van de reguliere inschrijving. Dan ziet de verkoper (en zijn makelaar) wel alle biedingen en kan die meteen meewegen. Dat kan dus niet in de drie andere methodes, althans niet zonder dat de potentiële kopers die biedprijzen ook zien.

NVM stelt verder dat de overspannen woningmarkt niet de schuld is van het biedproces. Er zijn simpelweg te weinig woningen die te koop staan voor de vele geïnteresseerden. Ook zou de NTA voor schijnzekerheid zorgen: het is namelijk mogelijk om toch na de deadline nog biedingen te accepteren (door achteraf de biedmethode te wijzigen). De koper die in de laatste seconden voor de sluitingsdatum het hoogste bod heeft gedaan, is daarmee toch nog niet zeker van acceptatie van dat bod.

Minister is nu aan zet

De minister is voorstander van zelfregulering. Maar als het niet lukt om de stakeholders allemaal op één lijn te krijgen, zal ze wettelijke verankering van de regels niet schuwen. Dat is de waarschuwing van Mona Keijzer die tussen de regels door te lezen is in de Kamerbrief van 7 april 2025. Ze gaat nu nog eens met alle partijen in gesprek. Ze belooft er uiterlijk eind 2025 op terug te zullen komen.

Voor jouw praktijk

Jij bent geen makelaar, maar je begeleidt klanten wel in financiële zin bij de aankoop van een woning. Zeker voor starters is de aankoop altijd een spannende en vaak stressvolle tijd. Ze zijn onbekend met de processen rondom de aankoop en de financiering. Je helpt ze door ze in dit proces enigszins gerust te stellen. Dat geldt uiteraard in de eerste plaats voor die financiering, maar in het oriënterend gesprek is het al van belang dat jij in grote lijnen de antwoorden weet of vragen over het aankoopproces zelf.

Hoewel de definitieve invoering van de NTA nog niet zeker is, kun je wel nu al aangeven wat de opties zijn en waarop je (potentiële) klanten moeten letten.