Meer arresten en voortgang Wet Werkelijk Rendement box 3

03 jul 2024

Twee dagen na het verschijnen van de Nieuwsbrief van juni, deed de Hoge Raad opnieuw vier uitspraken over box 3-zaken. Die worden hier kort samengevat, nu ze een bevestiging dan wel nadere uitwerking zijn van de arresten van 6 juni 2024.

Hoewel nu meer duidelijk is over hoe de Hoge Raad de box 3-heffing ziet, moet de wetgever uiteindelijk een nieuwe Wet Werkelijk Rendement box 3 gaan invoeren. De staatssecretaris heeft een definitief wetsvoorstel daartoe naar de Raad van State gestuurd.

Arresten 14 juni 2024
De Hoge Raad oordeelde op 6 juni 2024, dat de Wet Rechtsherstel en de Overbruggingswet geen stand kunnen houden, als het werkelijke rendement lager was dan het belaste forfaitaire rendement. In lijn met dit oordeel, deed de Hoge Raad een week later opnieuw vier uitspraken.

Kort samengevat, komen die op het volgende neer:

Waardestijging niet-verhuurde woning in box 3 wordt wel belast. Die waardestijging is het verschil in WOZ op 1-1 en 31-12 van het jaar.
Voor het vaststellen van het werkelijke rendement, moet ook rekening gehouden worden met een niet-gerealiseerd koersverlies op aandelen.
Zowel de waardestijging als de huurinkomsten van een woning, gelden als werkelijk rendement.
In deze zaak had de belastingplichtige twee woningen in box 3. Eén niet verhuurd pand in Frankrijk, die niet in waarde was gestegen. Het rendement daarop was nihil. De belastingplichtige had wel kosten gemaakt (VvE, eigenaarsbelasting, opstalverzekering en bewonersbelasting), maar die komen niet in mindering op het positieve rendement dat is behaald uit de Nederlandse woning in de vorm van huur en waardestijging.
Het is aan de rechter en niet aan de wetgever om rechtsherstel te bieden in box 3. Dat laatste had Stas Fin betoogd, maar dat middel faalt.

In de derde uitspraak uit dit lijstje zat nog wel een kleine ‘meevaller’ voor de belastingplichtige. Hij had de VvE-bijdrage en beheerskosten afgetrokken van zijn huurinkomsten. De staatssecretaris was kennelijk vergeten om ook die afgetrokken kosten als klachtonderdeel mee te nemen. Daarom was aftrek van die kosten niet in het geding. Gezien de andere uitspraken van de Hoge Raad, zouden die kosten (in totaal € 3.755) niet van de huurinkomsten of waardestijging afgetrokken mogen zijn.

Hoewel deze nadere uitspraken van de Hoge Raad al op bepaalde punten wat meer duidelijkheid geven, zijn er nog altijd openstaande vragen over hoe het werkelijk rendement nu echt moet worden vastgesteld in bepaalde situaties. Denk daarbij aan het werkelijk rendement op situaties van vruchtgebruik en blooteigendom. Als de waarde op een woning stijgt, is die belast. Maar hoe moet die waardestijging verdeeld worden over de vruchtgebruiker en de bloot-eigenaar? En wat is het ‘werkelijke rendement’ als een woning tijdens een jaar van box 1 naar box 3 verhuist (bijvoorbeeld na een scheiding)?

Het VFBO heeft het Ministerie gevraagd deze en andere vragen mee te nemen in de uitleg aan de gevolgen van het arrest van 6 juni 2024. Daarvoor heeft het Ministerie zichzelf 8 weken de tijd gegeven. Het VFBO biedt daarbij aan om mee te denken in oplossingen voor deze problematiek.

Wet werkelijk rendement box 3
Om vertraging in een nieuwe belasting in box 3 te vermijden, heeft de staatssecretaris op 19 juni 2024 het wetsvoorstel voor de nieuwe Wet werkelijk rendement naar de Raad van State gestuurd voor advies.

In de bijgevoegde Kamerbrief gaat de staatssecretaris in op wijzigingen ten opzichte van het eerdere plan. Die hebben vooral betrekking op onroerende zaken in box 3. Er komen twee categorieën box 3-woningen:

Volledig verhuurde woningen
Met volledig verhuurde woningen, worden woningen bedoeld die gedurende 90% of meer van het jaar worden verhuurd. Dat zijn 328 dagen per jaar (329 in schrikkeljaren).
Voor deze woningen geldt dat de totale huurinkomsten elk jaar belast worden als werkelijk rendement. Daar mogen wel de onderhoudskosten (kosten voor het repareren van bestaande elementen aan het huis, zoals het schilderen van bestaande kozijnen) worden afgetrokken.
Als de woning wordt verkocht, wordt ook de waardestijging belast (vermogenswinstbelasting). Investeringen in de vorm van verbeteringskosten (toevoegingen aan een onroerende zaak, zoals een aanbouw van een serre of zonnepanelen) worden verrekend met die winst.
Niet-verhuurde woningen
Wordt een woning in het geheel niet verhuurd, maar is die voor eigen gebruik (zoals een vakantiewoning), dan wordt het genot van die woning ook gezien als rendement. Dat wordt de vastgoedbijtelling genoemd. Na onderzoek naar de hoogte van deze vastgoedbijtelling door onderzoeksbureau SEO, is deze vastgoedbijtelling vastgesteld op 2,65% van de WOZ-waarde. Omdat in dit percentage al rekening gehouden wordt met onderhoudskosten, mogen die niet nog eens in mindering gebracht worden op dit fictieve rendement, dat jaarlijks belast wordt. Ook voor de niet-verhuurde woning geldt dat de winst bij verkoop daarnaast belast wordt, na verrekening van de verbeteringskosten.

Voor woningen met gemengd gebruik (deels verhuurd, deels zelf gebruikt), wordt het rendement berekend via beide methoden (verhuurd en niet-verhuurd). De hoogste uitkomst geldt vervolgens als belast rendement in box 3.

Belasting vanaf 2027?
De Wet werkelijke rendement box 3 zou op 1 januari 2027 in werking moeten treden.
Het beoogde belastingtarief in box 3 blijft 36%. Wel komt er een vrijgesteld inkomen uit vermogen voorgesteld van € 1.250. Alleen rendementen boven de € 1.250 per jaar worden dus belast tegen 36%. Het Ministerie heeft alvast een factsheet met diverse rekenvoorbeelden gepubliceerd.

Voor uw praktijk
Deze box 3-wetgeving is weliswaar vooral een vooruitblik naar de toekomst, maar toch mogelijk nu al van belang voor uw praktijk. Het geeft alvast een beeld van wat uw klanten te wachten staat, zeker als ze box 3-vermogen hebben in de vorm van onroerend goed. Het wetsvoorstel betekent dat uw klanten een deugdelijke administratie moeten houden. Alle onderhouds- en verbeteringskosten moeten goed vastliggen. Die laatste kosten moeten straks wellicht zelfs decennialang bewaard worden, om vast te kunnen stellen hoe hoog de vermogenswinstbelasting gaat worden bij verkoop.

Het is bovendien de vraag of het aanhouden van onroerend goed nog financieel aantrekkelijk genoeg is voor uw klant, als deze wetgeving doorgaat. Aan u om dat samen met uw klant na te gaan en eventuele alternatieven voor te stellen.