Appartementseigenaren hebben als belangrijk voordeel dat onderhoudswerkzaamheden aan het appartementencomplex door alle bewoners tezamen worden betaald. Sinds 2018 is bovendien de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars in werking getreden. Hierdoor moet jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd worden, hoewel daar allerlei uitzonderingen op zijn.
De totale kosten van onderhoud en verbetering liggen, per appartement, meestal lager dan voor een vergelijkbare woning die geen onderdeel uitmaakt van een VvE. VvE’s hebben dus diverse voordelen. Maar er zitten ook kanttekeningen aan.
Te rooskleurig
Op 2 november 2023 publiceerde de Vereniging Eigen Huis (VEH) de resultaten van een onderzoek onder appartementseigenaren. Uit dat onderzoek blijkt dat veel van die eigenaren vooraf een te rooskleurig beeld hadden van de werking van de VvE. 8% van de kopers gaat zo ver dat ze achteraf aangeven dat ze geen appartement zouden hebben gekocht, als ze hadden geweten hoe een VvE in elkaar zit.
Veel teleurstelling ontstaat doordat de kopers zich niet verdiepen in alle aspecten van de VvE. Zo wist 26% van de kopers vooraf niet dat ze een bijdrage aan de VvE moeten betalen. Dat mag je de kopers wellicht verwijten, maar zij weten (als starters in een appartement) niet waar hun kennistekort ligt. Daarin ligt een taak voor u als financieel adviseur, voor zover een makelaar daar niets over gezegd heeft.
Een groot deel van de verwachtingen van eigenaren kwam niet uit, doordat het bestuur (of de beheerder) zaken niet goed regelt, aldus de respondenten in het VEH-onderzoek. Ook onenigheid tussen de VvE-leden zorgt voor ontevredenheid.
Vereniging Eigen Huis constateert ook dat VvE-bestuurders lastig te vinden zijn. Redenen daarvoor kunnen de slechte relatie met een (externe) beheerder zijn, of het feit dat iemand niet tussen conflicterende bewoners wil zitten.
Zo’n 70% van de VvE’s besteedt onderhoud, verduurzaming, financiën en de jaarlijkse vergadering uit aan een beheerders- of administratiekantoor. Hoewel daarmee de verwachting wordt gewekt dat het dan wel goed zit, blijkt dit vaak niet het geval. VEH pleit dan ook voor een verplicht beheerderscertificaat. Nu kan iedereen zich nog ‘beheerder’ noemen.
Analyse beheerderscontracten VvE’s
Vereniging Eigen Huis heeft op 15 januari 2024 de uitkomsten gedeeld van een analyse van beheerderscontracten. Daaruit blijkt dat de kwaliteit en prijs van dergelijke contracten enorm uiteen kunnen lopen. Het is voor een VvE echter moeilijk om de contracten goed te vergelijken, voordat ze met een beheerder in zee gaan. Naast het standpunt van VEH dat beheerders een door de overheid gereguleerd certificaat moeten hebben, stellen ze ook dat er een modelovereenkomst moet zijn voor beheerderscontracten. Alleen dan is door een VvE een goede vergelijking te maken van de werkzaamheden die de beheerder verricht en tegen welke kosten. VEH noemt daarbij ook de VvE-bankrekening als risico, wanneer die volledig in beheer wordt gegeven zonder vier-ogenprincipe met het bestuur van de VvE.
Verduurzaming ook lastiger bij VvE
Hoewel subsidieregelingen voor VvE’s de laatste jaren zijn uitgebreid, is de procedure om te verduurzamen voor VvE’s veel ingewikkelder dan voor woningeigenaren. Dat constateert ook de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). KNB roept dan ook op tot versoepeling van de besluitvorming.
Nu kan een kleine minderheid (20%) besluitvorming nog tegenhouden. Als bij een kleine VvE van vier appartementen één bewoner dwarsligt, kan hij elk besluit tegenhouden. En zelfs als de leden het eens zijn, moeten ook de banken waar de hypotheken lopen vaak nog (allemaal) akkoord gaan. Dat is ook erg bewerkelijk als iedereen het appartement bij een andere geldverstrekker heeft gefinancierd. Wil een VvE de splitsingsakte wijzigen, om de besluitvorming soepeler te maken, dan geldt hetzelfde obstakel.
Er is een Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland (WMANL), die is opgericht door het ministerie van Binnenlandse Zaken en bestaat uit vertegenwoordigers van appartementseigenaren, woningcorporaties, VvE-beheerders, wetenschap, advocatuur en notariaat. Deze werkgroep bepleit vereenvoudiging van de besluitvorming. Bijvoorbeeld om besluiten door een gewone meerderheid (50% + 1) te laten nemen. Ook zou de wetgeving (Burgerlijk Wetboek 5) aangepast moeten worden en zouden daarnaast via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) belemmeringen weggenomen moeten worden. Denk bij een belemmering aan zonnepanelen op het dak, die door natrekking eigendom worden van de VvE, ook als een derde partij die zonnepanelen aankoopt en plaatst op het appartementencomplex.
In het KNB-artikel staan enkele voorbeelden van knelpunten bij verduurzaming van VvE’s en hoe die weggehaald kunnen worden.
Conflicten VvE
Al een paar keer haalden we aan dat onderlinge onmin tussen VvE-leden kan leiden tot vertraging in de besluitvorming. Voordat in 2018 nieuwe regels met betrekking tot VvE’s in werking traden, waren er veel ‘slapende’ VvE’s. Die bestonden alleen op papier. En er was ook geen onderhoudsplan, jaarlijkse vergadering, et cetera. Vooral de heel kleine VvE’s opereerden zo.
In 2017 zijn er 193 rechtszaken over VvE’s gepubliceerd. Dat zijn alle rechtszaken waarbij een VvE is betrokken. Het gaat dus niet alleen om rechtszaken tussen leden onderling. Toch zien we in 2023 een aantal van 506 gepubliceerde rechtszaken waarbij een VvE betrokken was, een stijging van 162%. Hoewel we niet onderzocht hebben wat de aanleiding was van al deze rechtszaken, is de trend duidelijk: VvE’s raken, vijf jaar na invoering van de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars, vaker betrokken bij een juridisch conflict dan daarvoor.
Een recente zaak liep tot aan de Hoge Raad. Die oordeelde uiteindelijk dat een uitnodiging voor de VvE-vergadering ook via e-mail mag plaatsvinden. Daarvoor geldt wel de voorwaarden dat de leden vooraf toestemming hebben gegeven en dat het e-mailadres door de VvE alleen wordt gebruikt voor het uitnodigen voor de vergadering.
Er ligt nu overigens een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer, dat het moet toestaan om ook digitaal te vergaderen met de VvE. Dat was tijdelijk toegestaan tijdens de coronapandemie, maar dat wil men nu dus permanent mogelijk maken. De Raad van State oordeelt in grote lijnen positief, maar wil nog wel wat nadere toelichting op sommige punten.
Voor u als adviseur
Slechts 50% van appartementseigenaren heeft vooraf kennisgenomen van het huishoudelijk reglement. Een nog lager percentage heeft ook de financiën (begroting, jaarrekening, reservefonds) of de splitsingsakte doorgenomen. De percentages worden nog lager, als je kijkt naar het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), onderhoudsverplichtingen of de structuur van de VvE waarbij ze een appartement kopen. Alles bij elkaar zegt slechts 19% dat ze zich goed verdiept hebben in wat een VvE inhoudt. En als kopers deze stukken al doornemen, begrijpen ze niet alles wat er in de documenten staat.
Een kwart vroeg hierbij actief om hulp aan hun hypotheekadviseur. Het is mooi dat zoveel mensen vertrouwen op de kennis van de adviseur. Maar dat kan nog beter: u kent, na het lezen van dit artikel, meer mogelijke valkuilen. U kunt daardoor uw klant beter voorlichten, zodat ze een weloverwogen keus kunnen maken. Zonder dat u daarbij te veel ‘stuurt’ op de negatieve aspecten. In dit artikel staan vooral mogelijk negatieve zaken benoemd, maar dat betekent niet dat een appartement dan maar niet aangekocht moet worden.
Help de klant alleen om hooggespannen positieve verwachtingen enigszins te temperen. Dat voorkomt ontevredenheid achteraf. En uw klant zal u dankbaar zijn voor het wijzen op de risico’s die specifiek voor appartementen gelden.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 10 februari 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.