Een recente uitspraak van Rechtbank Rotterdam bevestigt dit belang. Hoewel de uitspraak niet ‘nieuw’ is, biedt die wel een mooi inzicht in de gevolgen van ongehuwden die zonder afspraken te maken samen een woning kopen. De genoemde bedragen in de casus zijn afgerond voor de leesbaarheid.
Wat is er gebeurd?
Vrouw en man wonen van 2003 tot 2021 ongehuwd samen. In 2015 hebben ze samen (50-50%) een woning gekocht. Als ze de relatie verbreken, vertrekt de vrouw. De man blijft in de woning wonen. Hij heeft kort na het verbreken van de samenleving de hele hypotheek van € 100.000 afgelost.
Ze hebben niets vastgelegd; er is ook geen samenlevingscontract. Ze zijn het erover eens dat de man de woning toebedeeld moet krijgen. Maar de vrouw wil dan wel de helft van de overwaarde. De man stelt dat hij bij de aankoop € 145.000 aan eigen geld heeft ingebracht. Hij heeft bovendien tijdens de relatie van 2015 tot 2021 alle hypotheeklasten (€ 50.000) betaald. Hij heeft tot slot ook voor € 120.000 aan verbouwingen uit eigen zak betaald. Hij vordert daarom dat hij recht heeft op toedeling van al deze bedragen in vaststelling van de te verdelen overwaarde van de woning.
Oordeel rechtbank
De rechter kijkt per genoemd bedrag aan eigen inbreng door de man, in hoeverre dit aan de man toekomt en in hoeverre hij voor de helft van die inbreng een vordering op de vrouw heeft.
Er is sprake van een eenvoudige gemeenschap (ex art 3:166 BW). De woning was voor de helft van beiden, en valt daarmee in die eenvoudige gemeenschap. Er is geen sprake van vergoedingsrechten, zoals dat voor gehuwden geldt (ex art 1:87 BW).
Ook bij de eenvoudige gemeenschap geldt dat als één van beiden meer geld inbrengt dan de ander, hij een regresvordering krijgt op de ander (art 6:10 BW en 3:172 BW). Hier zit echter een verjaringstermijn aan van 5 jaar (art. 3:310, lid 1 BW).
Inbreng bij aankoop € 145.000
De inbreng in 2015 van € 145.000 door de man, leverde dus wel een vordering op van € 72.500, maar die is verjaard in 2020. De relatie is pas in 2021 verbroken.
Conclusie: deze vordering is verjaard. Een beroep van de man op de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechter verworpen. Als hij had gewild dat zijn inbreng buiten de eenvoudige gemeenschap bleef, of niet zou verjaren, had hij dit eenvoudig kunnen (laten) vastleggen. Dat hij dat niet heeft gedaan, komt voor zijn risico.
Aflossingen van € 50.000 in de periode 2015-2021
Ook voor deze aflossingen geldt dat de man een vordering heeft op de vrouw, maar alleen zolang die minder dan 5 jaar oud zijn. Omdat de verdeling is geëist op 15 maart 2023, geldt dat alle aflossingen van de man vóór 15 maart 2018 ook verjaard zijn. Alle aflossingen vanaf 15 maart 2018 zijn dus nog niet verjaard. Beide partners moeten nog bewijs leveren over de datum van die extra aflossingen.
Aflossing € 100.000 na verbreken van de relatie (2022)
Dit bedrag blijft geheel bij de man. Ofwel: hij heeft een regresvordering op de vrouw van € 50.000.
Verbouwingskosten € 120.000
De verbouwingskosten zijn minder dan 5 jaar voor de eis gemaakt. De investering is dus niet verjaard. Ook hiervoor geldt dat de man een vordering van € 60.000 op de vrouw krijgt.
Samengevat
De man krijgt in deze zaak alleen de inbreng van eigen middelen terug, voor zover die aantoonbaar minder dan 5 jaar oud zijn. De woning moet nu getaxeerd worden. En de man krijgt een vordering van € 50.000 (vanwege de aflossing van € 100.000) + € 60.000 (vanwege de verbouwing) + 50% van de aflossingen vanaf 15 maart 2018. Het meerdere van de overwaarde wordt verdeeld over beiden.
Voor uw praktijk
De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam geeft een mooi inzicht in de gevolgen van het niet vastleggen van eigen inbreng tussen ongehuwden. Op het moment dat een woning gezamenlijk wordt gekocht, is die vastlegging van eigen inbreng natuurlijk niet het eerste waaraan de partners denken. Het is dan aan u om ze (ongevraagd) te wijzen op de gevolgen. En ze met een onderbouwd verhaal door te verwijzen naar de notaris. Het gaat daarbij niet alleen om de risico’s van het verbreken van de partnerrelatie door scheiding, maar ook door overlijden. Ook daarvoor is het van belang dat de partners zich realiseren dat ze geen erfgenamen zijn. De langstlevende kan in een erg pijnlijke situatie terechtkomen als hij of zij tegenover de erfgenamen komt te staan.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 28 juni 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.