Wel of geen aanhorigheid? Het blijft een discussiepunt

06 jul 2023

Als uw klant een woning koopt voor eigen gebruik, dan is duidelijk dat dit een eigen woning in fiscale zin is. Soms koopt iemand er een stuk onroerend goed bij, zoals een stukje grond of een garagebox. Het is dan van belang om goed na te gaan of dit bijkomende onroerende goed kwalificeert als aanhorigheid of niet.

Recent was er een uitspraak van het Gerechtshof en een Kennisgroep-standpunt over het al dan niet kwalificeren van een garagebox als aanhorigheid. Daaruit blijkt opnieuw dat er een grijs gebied is tussen aanhorigheid of niet.

Geen definitie in de wet
Wat een aanhorigheid is, staat niet letterlijk beschreven in de wet. Het begrip is uiteindelijk ingevuld middels jurisprudentie. De Hoge Raad oordeelde in 1993 dat iets kwalificeert als aanhorigheid, wanneer aan drie voorwaarden wordt voldaan:

Het moet bij de woning horen;
Het moet in gebruik zijn bij de (eigenaar/bewoners van) die woning; en
Het moet dienstbaar zijn aan de woning.

Telkens moet naar feiten en omstandigheden van het geval bekeken worden of aan elk van deze drie criteria voldaan wordt. Ondanks deze criteria van de Hoge Raad, blijft het een discussiepunt: wat is ‘dienstbaar’ precies? En hoe ver mag een garagebox van de woning af liggen, om nog als ‘horend bij de woning’ te kwalificeren?

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam
Op 13 oktober 2022 deed het Gerechtshof Amsterdam een uitspraak in een zaak, waarbij de belastingplichtige bepleitte dat een garagebox een aanhorigheid was. De inspecteur vond van niet. De belastingplichtige voerde aan dat de notaris de garagebox bestempelde als aanhorigheid (en dus het lage tarief overdrachtsbelasting in rekening bracht). Ook op de WOZ-beschikking van de belastingplichtige was zowel de waarde van de woning als de garagebox vastgesteld. Uiteindelijk moest het Hof hierover oordelen.

Het Hof stelde dat de garagebox wel voldeed aan voorwaarden 2) en 3), maar niet aan voorwaarde 1). De garagebox hoorde dus niet bij de woning. Als motivering stelt het Hof dat de garagebox op 50 meter of meer afstand ligt, en ook in een andere straat dan de woning. Dat is te ver, vindt het Hof, en dus is de garagebox geen aanhorigheid.

Kennisgroepstandpunt
Door de uitspraak van het Hof, leek er een criterium nader uitgekristalliseerd te zijn. Namelijk, dat als een object 50 meter of meer van de woning verwijderd is, èn in een andere straat is gelegen, dat het dan niet ‘behoort tot de woning’.

Dat valt tegen: de Kennisgroep onroerende zaken (KG:051) publiceerde op 13 juni 2023 een standpunt, dat de uitspraak van het Hof nuanceert. De vraag was deze:

Kwalificeert een garage als aanhorigheid, als:

De garage op 70 meter afstand ligt van de woning;
In een andere straat ligt dan de woning;
Er andere woningen tussen de eigen woning en de garage liggen;
De garage deel uitmaakt van een blok van garages, waaraan een blok woningen ligt; en
De garage in hetzelfde bouwjaar en in dezelfde stijl is gebouwd als de woning?

Waarbij bovendien meer blokken met garages in dezelfde bouwstijl in deze wijk liggen, die niet direct grenzen aan woningen.

Het antwoord is: ja.
De afstand tussen de woning en de garage, de bereikbaarheid van de garage vanuit de woning en de bouwkundige eenheid tussen de woning en de garage binnen de wijk zijn zodanig dat de garage een aanhorigheid van de eigen woning is. Hoewel de woning niet in hetzelfde blok is gelegen als de garage, is de ligging van de woning en de garage ten opzichte van elkaar ook niet iets toevalligs of willekeurigs.

Een nadere toelichting van de Kennisgroep, is (puntsgewijs):

Voor de beoordeling of aan de drie criteria wordt voldaan, spelen ook de bouwkundige situatie en bereikbaarheid van de garage een rol. Die bouwkundige situatie is hier van dien aard, dat de ligging normaal is in deze wijk en dat blijkt uit normaal spraakgebruik dat de garage bestemd was om bij de woning gebruikt te worden.
De Hoge Raad heeft in een andere zaak uit 1980 al eens een garage op 100 meter afstand als aanhorigheid bestempeld. Die afstand is dus geen belemmering voor deze kwalificatie.
Ook het feit dat de garage alleen maar te bereiken is via een openbare (andere) weg, doet er niet toe.

De Kennisgroep refereert ook naar de Hofuitspraak die we hierboven beschreven. De Kennisgroep stelt hierover dat de in de uitspraak genoemde afstand van ’50 meter of meer’ op zichzelf geen criterium is, maar moet worden bezien in samenhang met andere omstandigheden. Die andere omstandigheden zouden bijvoorbeeld kunnen zijn dat de garage in een andere bouwstijl is gebouwd. In de Hofuitspraak is hierover helaas niets te vinden.

Tot slot vermeldt de Kennisgroep als ‘extraatje’ nog dat het voor de kwalificatie aanhorigheid niet uitmaakt of de garage gekocht wordt van de eigenaar als de woning, of van iemand anders.

Belang voor de financieel adviseur
Het is voor u als adviseur belangrijk om te beoordelen of een te financieren object al dan niet kwalificeert als aanhorigheid. Helaas bieden de Hofuitspraak en het Kennisgroepstandpunt nog steeds geen grote duidelijkheid. Wel biedt het aanknopingspunten. Mocht uw klant van mening zijn dat een extra onroerend goed (zoals een garage) wel een aanhorigheid is, dan weet u langs welke maatstaf de Belastingdienst deze kwalificatie afmeet.

Het financiële belang is meervoudig:

Voor een (tegelijk gekochte) aanhorigheid geldt hetzelfde tarief overdrachtsbelasting als de woning (nihil of 2% in plaats van 10,4%);
Er hoeft geen vermogensrendementsheffing (box 3) betaald te worden over een aanhorigheid;
Er moet wel eigenwoningforfait bijgeteld worden over die aanhorigheid;
De rente over het deel van de financiering van een aanhorigheid is aftrekbaar (mits aan de voorwaarden eigenwoningschuld is voldaan).

In uw praktijk kan het dus nog steeds voorkomen dat u niet zeker weet of een object al dan niet als aanhorigheid kwalificeert. Leg dit dan voor bij de Belastinginspecteur. Doe dat met een onderbouwde motivering van uw standpunt: dan is de kans groter dat de inspecteur daarin meegaat, hoewel hij principieel objectief beschouwt wat zijns inziens volgens de wet moet gelden.