Kamerbrief Platform Hypotheken

In het Platform Hypotheken praat de verantwoordelijk minister met diverse partijen uit de hypotheeksector. Er wordt periodiek overleg ingepland om actuele thema’s rondom hypotheken te bespreken. Waar mogelijk worden plannen gemaakt om knelpunten weg te halen. Het is altijd interessant om te zien wat uit dat overleg komt. Je weet daarvoor wat er leeft, en wat de politiek van plan is op te pikken. Op 14 oktober 2025 stuurde Mona Keijzer een brief met de uitkomsten van het meest recente overleg.

Terugblik op vorig overleg

In april 2024 stuurde toenmalig minister De Jonge een brief over het vorige overleg. Toen werd al teruggeblikt op belemmeringen voor ouderen om door te stromen. In 2024 is daarom het convenant ‘Ouderen & Toekomstbestendig Wonen’ ondertekend. Het convenant heeft als doel om ouderen te helpen om passend te gaan of blijven wonen. Dit heeft er toe geleid dat er bijvoorbeeld meer aandacht is gekomen voor verzilverhypotheken.

Er is nog wel een knelpunt bij gekomen. Volgens consumentenprogramma Radar krijgen veel senioren geen overbruggingshypotheek, ondanks een (ruime) overwaarde. 
In de samenvatting van die uitzending, wordt gedaan alsof ouderen op de hypotheekmarkt gediscrimineerd worden. Wie de hele uitzending van maart 2025 bekijkt, ziet dat dit wel meevalt.

Er is alleen een probleem voor ouderen die willen doorstromen vanuit een koopwoning, terwijl daar helemaal geen hypotheek meer op rust. Het verkrijgen van een losse (soms zeer kort lopende) overbruggingshypotheek, stuit vaak op de hoge kosten of op aanbieders die zo’n losse overbruggingshypotheek helemaal niet aanbieden. En de ouderen (boven de 72 jaar) komen ook niet meer voor een kortlopend ander (consumptief) krediet in aanmerking.

Dit doet zich bijvoorbeeld voor als ze willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning of een huurwoning, en voorafgaand aan de verhuizing geld nodig hebben voor de inrichting of een verbouwing van de nieuwe woning. Ze hebben dan een relatief klein bedrag nodig, dat na de verkoop direct wordt afgelost. 

Banken gaan nu kijken of de kosten (taxatie, notariskosten, advieskosten) omlaag gebracht kunnen worden. Op dit moment zouden al deze financieringskosten samen niet in verhouding staan tot de gewenste lening (van bijvoorbeeld € 10.000). Ook kijken banken of het werkbaar is om zo’n aparte overbruggingshypotheek aan te bieden. Op dit moment zijn er vrijwel geen banken die dit doen.

In de terugblik van het vorige overleg, gaat de minister ook nog kort in op hospitaverhuur. Lees meer hierover in ‘Voortgang wetgeving hospitaverhuur’.

Mogelijke aanpassing kamerverhuurvrijstelling

In november 2024 is een motie aangenomen om onderzoek te doen naar de kamerverhuurvrijstelling. De motie was vooral ingegeven om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken. Bijvoorbeeld door de kamerverhuurvrijstelling voor meer dan één kamer toe te staan. Het lastige is, dat er geen gegevens zijn bijgehouden over het gebruik van deze vrijstelling. De minister kan dus geen antwoord geven op de vraag hoe zinvol deze vrijstelling is.

Er is wel onderzoek gedaan naar kamerverhuur. De resultaten zijn lastig te duiden, omdat er zo weinig gegevens bekend zijn. Twee interessante bevindingen, zijn:

• De belangrijkste reden om geen kamer te verhuren, is het opgeven van privacy. Dat bezwaar is niet te compenseren met geld, dus hiervoor is geen oplossing. In dit bezwaar speelt mee dat je zo’n huurder er niet makkelijk uit kunt zetten.
• De belangrijkste reden om wel een kamer te verhuren, is juist het helpen van mensen aan woonruimte. Ook daar zit dus geen financieel motief achter.

Het is dus maar sterk de vraag of wijzigingen aan de kamerverhuurvrijstelling iets zullen bijdragen aan de woonopgave. Het lijkt erop alsof die vrijstelling niet of nauwelijks invloed zal hebben op hospitaverhuur.

Huidige aandachtspunten Platform Hypotheken

Tijdens het laatste overleg, zijn nog vijf aandachtspunten genoemd. Die sommen we hierna puntsgewijs op, samen met de eventuele vervolgacties.

• Funderingsproblematiek

  Er is vaak te weinig informatie over woningfunderingen in het koopproces. Of die informatie komt te laat. Dat maakt het meenemen van funderingsrisico’s voor koper en kredietaanbieder lastig. 

  Er worden stappen gezet naar vroegere informatievoorziening. Ook moeten financiële processen voor funderingsherstel gestandaardiseerd worden.

• Weeskinderen in de koopsector

  Sinds 2024 is er huurbescherming voor jongvolwassen weeskinderen tegen uitzetting. Jaarlijks zijn er 100-150 nieuwe weeskinderen (16-30 jaar) in een koopwoning.

  Hypotheekbeleid leidde volgens inventarisatie niet tot schrijnende situaties. Er wordt vaak maatwerk toegepast als het zich voordoet. Er is dus geen aanvullende wet- of regelgeving nodig voor deze situaties.

• 40-jaars hypotheek voor starters

  Hypotheken worden bijna altijd afgesloten met een looptijd van 30 jaar, maar 40 jaar is wettelijk toegestaan (waarbij rente maximaal 30 jaar aftrekbaar is). Er is op dit moment slechts één kredietaanbieder met een 40-jaars hypotheek voor starters. Het voordeel is lagere maandlasten op de korte termijn, met name voor jongeren en flexwerkers. Maar over de hele looptijd zijn de lasten hoger. Ook stuwt het de huizenprijzen verder op. Er is onder de deelnemers aan het overleg daarom geen animo om zo’n 40-jarige hypotheek te stimuleren.

• Automatisch aanpassen risico-opslag

  Risico-opslag in hypotheekrente (bij lager wordende LTV) wordt soms automatisch, soms op verzoek aangepast na aflossing. Tegenwoordig verlagen steeds meer geldverstrekkers automatisch de risico-opslag op de rente als de LTV daalt. Maar nog niet alle aanbieders doen dit. Zowel de minister van Financiën als de platformdeelnemers roepen op om automatische opslag-verlaging de standaard te maken.

• Hoogte overbruggingskosten bij nieuwbouw

  Consumenten met een nieuwbouwwoning hebben tijdelijk dubbele woonlasten. Door steeds langere bouwtermijnen, worden die dubbele lasten nog wel eens onderschat. Soms zijn kopers zich wel bewust van die dubbele lasten, en zien ze daarom juist af van het kopen van een nieuwbouwwoning. 

  Banken en verzekeraars onderzoeken beleid rond tijdelijke aflossingsvrijheid en financiering van dubbele lasten. De uitkomst daarvan wordt later bekendgemaakt. 
  NHG is al overstag! Lees daarover meer in het artikel NHG Voorwaarden & Normen 2026. 

Voor jouw praktijk

Het is interessant te zien welke knelpunten het Platform Hypotheken ziet. En aan welke oplossingen gedacht wordt om die op te lossen. Wellicht zijn bepaalde knelpunten herkenbaar. Het is dan ook goed te weten dat hierover wordt nagedacht. Het duurt alleen vaak wel lang voordat er echt een oplossing komt. 

Twee aspecten uit het recente platformoverleg verdienen jouw extra aandacht: de funderingsproblematiek en dubbele maandlasten bij overbruggingsfinancieringen. Over de funderingsrisico’s schreven we al eerder. We wijzen nog eens op de tips die we daarin opnamen. Voor de dubbele lasten bij aankoop van een nieuwbouwwoning, wordt vaak gerekend alsof die één jaar duren, tegen 4%. Maar dat is in veel gevallen onvoldoende. 

Maak dus zelf een goede analyse van de verwachte periode van de dubbele lasten in elk specifiek geval. En ga na of de hoogte daarvan gedurende de hele looptijd echt te dragen is door jouw klant.