Voorwaarden en Normen NHG 2027
Op 30 oktober 2026 publiceerde NHG de Voorwaarden en Normen 2027. Veel van deze ontwikkelingen waren al eerder druppelsgewijs bekendgemaakt. Zoals altijd volgt NHG onverkort de nieuwe Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Daarnaast bevatten de aanvullende V&N 2027 een aantal nieuwe normen die voor de SEH Erkend Financieel Adviseur van belang zijn. In de laatste editie van Erkend 2026 gaat Harrie-Jan van Nunen dieper in op de nieuwe V&N. Hij geeft daarbij diverse voorbeelden, die wij in deze nieuwsbrief achterwege laten.
Algemeen
De NHG-grens gaat van € 470.000 naar € 500.000. Daar komt maximaal 6% bij voor het treffen van energiebesparende voorzieningen of voor woningen met energielabel A++++. De borgtochtprovisie blijft 0,4%.
NHG-toetskader funderingsrisico’s
In onze vorige nieuwsbrief refereerden we al kort aan dit toetskader. Het toetskader geldt bij het aangaan of verhogen van een NHG-lening.
De hoofdregel in het toetskader is:
· Bij een funderingsrisico-inschatting A, B of C is geen verdere actie verplicht. Ook niet als er nog geen funderingsrisico-inschatting is.
· Bij funderingsrisico-inschatting D of E is verkennend funderingsonderzoek verplicht, tenzij er al uitgebreid funderingsonderzoek gedaan is. De kosten daarvan mogen bijgeleend worden met NHG.
· Blijkt uit het verkennend funderingsonderzoek dat de woning een hoog funderingsrisico heeft? Houd dan bij het beoordelen van de haalbaarheid van de financiering rekening met de indicatieve herstelkosten.
Dit geldt ook als er al een uitgebreid funderingsonderzoek is gedaan en daaruit volgt dat de staat van de fundering ‘onvoldoende’ of ‘slecht’ is.
· Wil je bij een relatiebreuk één van de partners ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid? Bij risico-inschatting D of E is dan een verkennend onderzoek nodig. Met eventuele herstelkosten hoef je in deze situatie geen rekening te houden. Die informatie is dan puur informatief voor de achterblijvende partner.
Herstelkosten meewegen
Als je op basis van het toetskader rekening moet houden met herstelkosten van de fundering, dan gaat dat als volgt
· Je berekent eerst de reguliere maximale financieringslast van de klant.
· Vervolgens bereken je de financieringslast die hoort bij de herstelkosten. Dat doe je door uit te gaan van een 30-jarige annuïteit tegen de toetsrente van 5% (de AFM-toetsrente).
· Je trekt de financieringslast voor herstelkosten af van de reguliere maximale financieringslast.
· Dat wordt de uiteindelijke maximale financieringslast op grond waarvan je de LTI berekent.
· Je mag rekening houden met eigen middelen van de klant, maar alleen voor zover die hoger zijn dan € 25.000. Stel: de indicatieve herstelkosten zijn € 50.000. Na aankoop van de woning heeft de klant nog € 60.000 aan eigen middelen. Daarvan mag je € 35.000 meenemen: € 60.000 min € 25.000. Je rekent daarom met de financieringslast die hoort bij de resterende € 15.000 aan herstelkosten.
Hybride taxatie niet altijd geldig
Voor de waardebepaling van de woning mag je in beginsel uitgaan van de waarde volgens een hybride taxatie. Dit geldt in elk geval ook als de woning een funderingsrisico-inschatting A, B of C heeft.
In twee situaties is een hybride taxatie niet voldoende en moet een fysieke taxatie plaatsvinden:
1. Er is geen funderingsrisico-inschatting aanwezig.
2. De funderingsrisico-inschatting is D of E én uit het verkennend onderzoek blijkt dat het risico ‘hoog’ is.
Veel uitzonderingen en open normen
Het NHG-toetskader kent diverse uitzonderingen.
Bij een lening voor het uitvoeren van direct noodzakelijke kwaliteitsverbetering (waaronder herstel van de fundering zelf) geldt het toetskader niet. Dan gelden de regels van ‘kwaliteitsverbetering’. Ook geldt het toetskader niet als de NHG-lening verhoogd wordt om schulden te consolideren.
Daar staan dan wel min of meer open normen tegenover: het is aan de aanbieder zelf om te beoordelen of er alsnog rekening gehouden moet worden met verwachte herstelkosten.
Standaard EBB bij aankoop woning met label E, F of G
Als iemand een woning koopt met een slecht energielabel, krijgt hij daar standaard een Energie Bespaar Budget (EBB) bij aangeboden. Dit geldt voor alle woningen, behalve appartementen. In norm C.6.1.2 worden appartementsrechten uitgesloten. Kennelijk geldt de regel dus wel voor alle andere ‘woningen’ volgens de uitgebreide definitie sinds 2026, waaronder drijvende woningen, woonwagens of tiny houses.
Het EBB is maximaal € 20.000. Volgens de Trhk mag je dit bedrag buiten de LTI-berekening laten. Let wel: dat geldt alleen als die extra lening een looptijd heeft van 30 jaar. Is de looptijd korter (bijvoorbeeld vanwege een aflossingsstand), dan moet je uitrekenen of de EBB van € 20.000 wel past binnen de LTI-normen.
Ook moet het EBB passen binnen de LTV-norm. Is een woning minder waard dan € 333.333, dan zal de EBB (maximaal 6% van de waarde) ook lager zijn dan € 20.000.
Wil de klant geen EBB, dan mag hij daarvan afzien. Maar dan moet hij wel een ‘Verklaring geen gebruik verduurzamingsbudget’ tekenen.
Overige wijzigingen V&N 2027 ten opzichte van 2026
Er is nog een hele reeks aan iets minder impactvolle wijzigingen. We noemen die niet allemaal, maar beperken ons tot wijzigingen in het acceptatieproces. De wijzigingen in beheersituaties laten we achterwege.
· Nieuwbouw vanaf 2027 soms ‘bestaande bouw’
Een nieuwbouwwoning of transformatiewoning die al helemaal klaar voor gebruik is, valt voortaan onder de noemer ‘bestaande bouw’. Dit geldt alleen als er geen
koop-/aanneemovereenkomst wordt gesloten, maar een reguliere koopovereenkomst. Het voordeel van deze aanpassing is dat er geen waarborgcertificaat meer nodig is. Er moet dan wel een getaxeerde marktwaarde zijn.
· Striktere toetsing Wajong als toetsinkomen
Er verandert een aantal zaken rondom de Wajong-uitkering. Zo kan het garantiebedrag vervallen, wanneer iemand met een Wajong-uitkering zelf inkomen genereert. Daarom wordt de Wajong-uitkering als inkomen strenger beoordeeld. Alleen het deel dat ‘bestendig’ is, telt mee. Ook telt alleen het niet met de uitkering verrekende inkomen mee.
· Duidelijker uitleg situatie ‘tijdelijk tekort senioren’
Omdat de AOW-leeftijd en de pensioenrichtleeftijd uiteenlopen, kan er discussie ontstaan over de toepassing van norm C.8.3. Die norm verruimt de leenmogelijkheden wanneer één senior de AOW-leeftijd heeft bereikt, maar de ander nog niet. De jongste partner mag maximaal tien jaar van de pensioenrichtleeftijd verwijderd zijn. Als iemand nu 57 jaar en 6 maanden is, ligt dat wel binnen 10 jaar van de AOW-leeftijd, maar niet binnen 10 jaar van de pensioenrichtleeftijd (68 jaar). Je mag dan toch gebruikmaken van de norm, maar mag daarbij geen rekening houden met het tweedepijler pensioeninkomen. Wel met de AOW.
· Arbeidsmarktscan ook voor uitzendkrachten
Tot en met 2026 geldt de Perspectiefverklaring als onderbouwing van het toetsinkomen van uitzendkrachten. Niet alle uitzendbureaus verstrekken die. Daarom mag een uitzendkracht vanaf 2027 ook gebruikmaken van de Arbeidsmarktscan.
Voor jouw praktijk
Vooral het NHG-toetskader funderingsrisico’s zal impact hebben op jouw praktijk. Of je moet alleen werkzaam zijn in een regio waarin helemaal geen funderingsproblemen voorkomen. Het lastige van het toetskader is dat er nog best wat open normen in zitten. Het zal, zeker in 2027, betekenen dat je goed moet letten op de normen die de geldverstrekker zelf hanteert. Een geldverstrekker kan ook afwijken van het NHG-toetskader als geen sprake is van een NHG-lening.
Sommige geldverstrekkers willen bij aankoop van een woning met funderingsrisico-inschatting D of E mogelijk ook rekening houden met toekomstige herstelkosten als het verkennend funderingsonderzoek uitkomt op ‘midden’. Dat hoeft van NHG niet, maar de bank wil mogelijk dat risico niet lopen.
Zo zijn er meer situaties waarin NHG geen verdere actie verplicht stelt, maar de bank wel. Dat is afwachten en betekent voor jou dat je goed moet uitzoeken welke geldverstrekker welke regels hanteert.
Daarnaast is SEH benieuwd naar het effect van de ‘verplichte’ EBB. Weliswaar is die EBB niet verplicht voor de klant, maar de bank is wel verplicht die aan te bieden als de klant dat wil en hij leent met NHG. SEH is in beginsel geen voorstander van extra verplichtingen, want die zijn er al genoeg. Wel is die EBB een extra drukmiddel om verduurzaming te bespreken. Maar een SEH Erkend Financieel Adviseur heeft dit drukmiddel niet nodig: dat hoort al bij jouw dagelijkse praktijk!