Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2026
Op 31 oktober 2025 zijn de wijzigingen in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) per 1 januari 2026 gepubliceerd. Het Ministerie van Financiën volgt de adviezen van het Nibud, zoals elk jaar. In dit artikel benoemen we de belangrijkste wijzigingen.
In de laatste Erkend van dit jaar, gaat Jan Martijn Hengeveld nader in op de (rekenkundige) gevolgen voor de praktijk van jou en je klant. De Erkend valt de tweede week van december bij jou op de mat.
Wijziging LTI-correctie alleenstaanden
Voor de berekening van de leencapaciteit op inkomen (LTI), geldt voor alleenstaanden dat ze meer mogen lenen dan een gezin. Dat blijft zo, maar de voorwaarden daarvoor veranderen:
| LTI-regel alleenstaanden 2025 | LTI-regel alleenstaanden 2026 |
Je mag € 17.000 buiten beschouwing laten. Voorwaarde:
| Je mag € 17.000 buiten beschouwing laten. Voorwaarde:
|
Wijzigingen in de LTI-correcties op basis van energielabel
Woningbezitters hebben veel zonnepanelen geplaatst. Dat werd ook gestimuleerd via de salderingsregeling. Inmiddels is besloten die salderingsregeling in 2027 af te schaffen. Daarnaast brengen energiemaatschappijen nu al (relatief hoge) terugleverkosten in rekening voor opgewekte energie. Dat betekent dat zonnepanelen simpelweg niet meer zo veel opbrengen.
Dat heeft weer tot gevolg dat inkomsten van zelf opgewekte zonnestroom niet of nauwelijks meer opweegt tegen de maandlast voor een lening voor zonnepanelen.
Daarom worden de LTI-correcties voor goede energielabels naar beneden bijgesteld.
Het gaat om:
- De correcties bij aankoop van een woning; en
- De correcties bij het aangaan van een lening voor het treffen van energiebesparende voorzieningen.
| Wijziging LTI-correctie bij aankoop van een woning per energielabel | ||
| Energielabel | Correctie 2025 | Correctie 2026 |
| E, F of G | € 0 | € 0 (ongewijzigd) |
| C of D | € 5.000 | € 5.000 (ongewijzigd) |
| A of B | € 10.000 | € 10.000 (ongewijzigd) |
| A+ of A++ | € 20.000 | € 20.000 (ongewijzigd) |
| A+++ | € 30.000 | € 25.000 (- € 5.000) |
| A++++ | € 40.000 | € 30.000 (- €10.000) |
| A++++ met EPG van > 10 jaar | € 50.000 | € 40.000 (- €10.000) |
| Wijziging LTI-correctie bij lening voor EBV | ||
| Energielabel | Correctie 2025 | Correctie 2026 |
| E, F of G | € 20.000 | € 20.000 (ongewijzigd) |
| C of D | € 15.000 | € 15.000 (ongewijzigd) |
| A of B | € 10.000 | € 10.000 (ongewijzigd) |
| A+ of A++ | € 10.000 | € 10.000 (ongewijzigd) |
| A+++ | € 10.000 | € 0 (- € 10.000) |
| A++++ | € 0 | € 0 (ongewijzigd) |
| A++++ met EPG van > 10 jaar | € 0 | € 0 (ongewijzigd) |
Let op: alleen bij een looptijd van 30 jaar mag je simpelweg de correcties optellen bij de LTI. Bij kortere looptijden moet je de maandlast horend bij 30 jaar toepassen op de kortere looptijd. Dat leidt tot een lagere correctie. Bij een rente van 5% en een lening van €10.000 is de maandlast bij een looptijd van 30 jaar € 53,68. Als de werkelijke looptijd korter is, bijvoorbeeld 20 jaar, dan geldt dat je met een maandlast van € 53,68 bij een rente van 5% slechts € 8.144 kunt lenen. Dan wordt dat dus de correctie.
Wijziging Financieringslastpercentages (1)
Zoals elk jaar worden de financieringslastpercentages in de vier tabellen (de FL-tabellen) ook in 2026 herzien.
Het gaat om de FL-tabellen voor hypothecaire kredieten:
- Tot de AOW-leeftijd in box 1
- Vanaf de AOW-leeftijd in box 1
- Tot de AOW-leeftijd in box 3
- Vanaf de AOW-leeftijd in box 3
De FL-tabellen worden aangepast op basis van koopkrachtontwikkelingen. Dat gebeurt elk jaar. Feitelijk is dat een inflatiecorrectie: met hetzelfde inkomen, heb je meer geld nodig voor boodschappen. Je houdt dan dus minder over om de woonlast mee te betalen.
Als je inkomen niet stijgt, daalt je leencapaciteit dus. Dat zie je terug in de FL-tabellen.
Voorbeeld gevolgen modaal inkomen 2025-2026
Een modaal inkomen is nu € 46.500. De toetsrente is 5% voor leningen met een rentevaste periode korter dan 10 jaar.
| LTI 2025 | In 2025 kan iemand met een inkomen van € 46.500 daarvan 25,5% aan woonlasten betalen bij een toetsrente van 5%. Dat leidt tot een LTI van € 184.070. |
| LTI 2026 | Als deze aanvrager in 2026 nog steeds € 46.500 verdient, dan mag hij nog maar 24,6% daarvan aan woonlasten betalen bij 5% toetsrente. Dat leidt tot een LTI van € 177.573. |
Conclusie: Hij kan dus € 6.497 (3,5%) minder lenen in 2026 dan in 2025. In dit vereenvoudigde voorbeeldje is geen rekening gehouden met LTI-correcties (alleenstaand/energielabel).
Wijziging Financieringslastpercentages (2)
De oplettende lezer valt wellicht iets op aan bovenstaand voorbeeld. Een FL-percentage van 24,6% had je nog niet eerder gezien. Tot en met 2025 werden de FL-percentages afgerond op 0,5%. Die afronding wordt aangescherpt tot 0,1%.
De toetsrentes blijven wel in kolommen van 0,5% staan (zoals van 4,001% t/m 4,500%).
Dit betekent in de praktijk dat het LTI-verschil bij een toetsrente die net in een hogere toetsrentekolom valt, in 2026 in bepaalde gevallen iets kleiner wordt dan in 2025. Dat is echter lang niet altijd het geval!
In de Erkend-editie van december gaan we hier dieper op in.
Reactie op de consultatie
SEH heeft in de consultatieronde afgelopen zomer een aantal kanttekeningen geplaatst bij de voorgestelde wijzigingen. De minister reageert in de Toelichting op de gewijzigde Trhk op onze opmerkingen.
SEH waarschuwde voor afronding op 0,1% van de FL-percentages. Het zou kunnen leiden tot grotere sprongen in de LTI bij toenemende toetsrentes. Wij hadden echter toen de tabellen nog niet gezien. De minister stelt dat die sprongen juist meevallen.
En tweede punt van zorg, is het wegvallen van de LTI-correctie voor het treffen van EBV voor woningen met label A+++. Iemand die voor een grote uitgave staat, omdat hij bijvoorbeeld zijn warmtepomp moet vervangen, kan dit bedrag op basis van zijn inkomen mogelijk niet lenen. De Minister geeft daarvan aan dat het niet verantwoord zou zijn om extra leencapaciteit in de Trhk op te nemen voor het vervangen van EBV.
Voor jouw praktijk
De Trhk 2026 kent geen heel grote of schokkende wijzigingen ten opzichte van 2025. Jij bent natuurlijk benieuwd naar de verschuivingen van de leencapaciteit in 2026. Uitgaand van een gemiddelde loonstijging van 4,1%, zal de LTI in 2026 over het algemeen stijgen ten opzichte van 2025. Daarover wijden we uit in de Erkend van december. Een vaststaande loonstijging per 1 januari 2026, mag je nu al meenemen en toepassen op de huidige Trhk van 2025. De LTI is in 2025 in elk geval hoger dan in 2026. Je hoeft in dat opzicht dus niet te wachten met het uitbrengen van een bindend aanbod. Dat kan anders zijn als het gaat om een lening met Nationale Hypotheek Garantie. De wijzigingen in de NHG-voorwaarden en Normen bespreken we in een apart artikel.