Staat van de volkshuisvesting

Jaarlijks publiceert het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) een update over de staat van de volkshuisvesting. Op 20 januari 2025 is de uitgave over 2024 gepubliceerd.

Een nieuwsbericht bij deze uitgave geeft al direct de teneur aan van de huidige staat van de volkshuisvesting, door ‘het bouwtempo moet omhoog’ in de titel te plaatsen. Dat mag geen nieuws zijn. De vorige minister zei dat ook al en het blijkt telkens niet te lukken. De vraag is hoe huidig minister Mona Keijzer dit taaie probleem denkt op te lossen.

Gerealiseerde bouwopgave

Het doel blijft om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren. Het gaat daarbij niet alleen om nieuwbouw, maar ook om ‘ombouw’. Ongeveer 1 op de 6 nieuwe woningen is afkomstig uit splitsing, transformatie en overige vormen van verbouw tot woning. Nederland heeft er vorig jaar ongeveer 82.000 woningen bijgekregen. In dat cijfer is rekening gehouden met onttrekkingen aan de woningmarkt, door bijvoorbeeld sloop. In 2023 kwamen er nog 88.000 woningen bij. Tot nu toe is er te weinig, te duur en te langzaam gebouwd. Er is sprake van een bouwdip, die ook dit jaar nog zal aanhouden.

Er zijn minder bouwvergunningen afgegeven dan nodig om het doel te halen. Dat komt mede door terughoudendheid van bouwbedrijven zelf: door de gestegen rente en bouwkosten (zowel personeel als materiaal), is het lastig voor bouwbedrijven om rendabel te bouwen. Zeker omdat potentiële kopers simpelweg de benodigde financiering niet rond krijgen en huren vaak gemaximeerd zijn.

Wel positief vooruitzicht

In 2026 leeft de bouw vermoedelijk wel weer op, waardoor de minister verwacht dat in 2027 het aantal van 100.000 gehaald wordt. Dat geldt ook voor de jaren daarna. De rente is enigszins gestabiliseerd en de bouwkosten stijgen niet meer elk jaar met enorme percentages.

Ook zijn er plannen genoeg: voor meer dan 1 miljoen woningen bestaan al bouwplannen. Dat is zelfs meer dan nodig is. Maar de minister heeft uit realiteitsoogpunt die marge nodig. Bijna een kwart van de bouwplannen gaat uiteindelijk niet door of wordt erg vertraagd. Bovendien neemt het woningtekort steeds verder toe. Niet zozeer omdat onze bevolking zo hard groeit, maar vooral omdat huishoudens steeds kleiner worden. Het helpt daarbij niet, dat er zoveel oudere alleenstaanden in een (relatief) grote woning blijven wonen. Dat kun je ze ook weer niet kwalijk nemen: er zijn te weinig bescheiden seniorenwoningen beschikbaar om naar door te stromen.

Maar geen concrete nieuwe maatregelen

In het 58 pagina’s tellende rapport zijn veel cijfers en vooruitzichten te vinden. Maar heel concrete extra maatregelen lezen wij niet. De positieve verwachtingen na 2025 komen vooral door marktomstandigheden en door al eerder ingezet beleid. Het ‘beter benutten van de bestaande voorraad’ wordt ook genoemd. Maar ook dat is allerminst nieuw. Het transformeren van kantoor- en bedrijfspanden of het splitsen van één woning naar meerdere woningen, verloopt relatief stroef. Gemeenten zijn vooral bij splitsing terughoudend in het geven van een vergunning. In de praktijk moet de gemeente immers rekening houden met alle gevolgen van splitsing voor de hele wijk, zoals extra parkeerplaatsen die nodig zijn, of andere extra voorzieningen.

In oktober 2024 introduceerde Keijzer nog de term ‘STOER’ als leuk (maar niet helemaal kloppend) acroniem voor ‘Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving’. Die term vinden we niet terug in de recente staat van de volkshuisvesting. Alleen in het afsluitende hoofdstuk wordt beschreven dat het wegnemen van belemmeringen voor de woningbouw een speerpunt is. Tot slot wordt de aangekondigde wetswijziging die drempels bij hospitaverhuur wegneemt, ook kort aangehaald. Er wordt slechts gerefereerd aan de voortgangsbrief van juni 2024 over dit thema. Sindsdien lijkt er dus geen noemenswaardige voortgang meer geboekt.

Nog meer donkere wolken door rechtspraak

De recent gepubliceerde staat van de volkshuisvesting geeft al geen heel rooskleurig beeld. Vast staat dat het oplossen van het woningtekort op basis van de huidige stand van zaken niet lukt voor 2030. Maar er is in het rapport bovendien nog geen rekening gehouden met twee recente uitspraken die extra roet in het eten zullen gooien.

Op 18 december 2024 oordeelde de Raad van State dat het intern salderen van stikstofuitstoot niet is toegestaan. Dat wil zeggen dat men de winst in stikstofuitstoot bij het ene bouwproject niet mag verbruiken in een ander bouwproject. De uitspraak werkt terug tot 2020. In theorie zouden er daardoor zelfs nieuwbouwwijken zijn, die weer moeten worden afgebroken. Zo’n vaart zal het niet lopen, want ook voor sloop is een vergunning nodig en vanwege het vrijkomende stikstof zou dat ook niet mogen. Wat de gevolgen precies zullen zijn, is dus nog niet duidelijk. Maar goed nieuws is het zeker niet voor de bouwsector.

Op 22 januari 2025 werd een door Greenpeace aangespannen zaak ook grotendeels door die partij gewonnen. Ook in die rechtszaak speelt stikstof een belangrijke rol. Het verschil is dat de rechter in die zaak oordeelde dat de Nederlandse Staat simpelweg te weinig doet om verslechtering van de natuur te voorkomen, onder meer door te weinig aan stikstofreductie te doen. Het kabinet is nu aan het zoeken naar oplossingen.

Volkshuisvesting is méér dan alleen (bij)bouwen

Hoewel het realiseren van meer woningen de hoogste prioriteit heeft, zijn er nog twee aspecten binnen de volkshuisvesting die van belang zijn. Dat zijn verduurzaming en betaalbaarheid.

Duurzaamheid

Inmiddels is al iets meer dan 10% van alle woningen aardgasvrij. Ook wordt het gemiddelde energielabel steeds beter. Het aantal woningen met labels E, F en G is met 11% gedaald ten opzichte van 2021. De financiering van verduurzaming blijkt ook meestal geen probleem meer. 98% van de woningeigenaren blijkt geen probleem te ondervinden bij de betaalbaarheid van die verduurzaming. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad gaat dus de goede kant op.

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid van woningen is wel een groot probleem. Niet alleen die van koopwoningen, maar ook de huren zijn erg hoog ondanks de nieuwe Wet betaalbare huur. Er wordt daarom vastgehouden aan het uitgangspunt dat minimaal 30% van de nieuw te bouwen woningen een sociale huurwoning moet zijn (huur tot € 900,07 per maand). Daarnaast moeten ook nieuwe koopwoningen grotendeels ‘betaalbaar’ zijn. De grens voor een betaalbare koopwoning is € 405.000 in 2025. In het regeerprogramma werd uitgegaan van 2/3 van de totale nieuwbouw die uit ‘betaalbare woningen’ moest bestaan. Omdat daar minimaal 30% sociale huur in zit, zou dat betekenen dat de rest (ruim 36%) een koopwoning tot € 405.000 zou zijn.

Woningprijzen zijn sinds 2014 gemiddeld verdubbeld. De leencapaciteit op basis van inkomen is ook gestegen, maar met zo’n 30% (bij een geïndexeerd inkomen). Dat wil zeggen: in 2014 kon iemand met een modaal inkomen nog 39% van de beschikbare woningen kopen. Iemand die in 2024 een modaal inkomen heeft, kan nog maar 3% van de beschikbare woningen kopen. Zelfs bij 1,5x modaal, ligt dat percentage op slechts 25%. Het probleem wordt onderkend en het belang om zoveel mogelijk betaalbaar te bouwen dus ook. Maar heel concreet wordt dit belang nog niet uitgewerkt.

Voor jouw praktijk

Je hebt als financieel adviseur geen rechtstreekse invloed op de woningmarkt. Maar andersom is de woningmarkt wel van invloed op jouw werk. Het is altijd verstandig om zicht te hebben op de marktontwikkelingen en verwachtingen. Al is het maar om hierover met je klanten te kunnen sparren. Hoewel er al jaren veel extra woningbouwplannen zijn, wordt het woningtekort nog niet ingelopen. Sterker nog: het woningtekort is ook in de afgelopen jaren opgelopen. Dat komt met name door het stijgende aantal huishoudens en woningzoekenden. Dit beeld geeft mede antwoord op de vraag “Zal ik nu kopen? Of zal ik afwachten tot er meer woningen bijgebouwd zijn?” – voor zover jouw klant die keuze al heeft.  

Het is in elk geval niet zo dat je kunt verwachten dat de woningmarkt in 2030 ineens van de huidige verkopersmarkt is omgeslagen naar een kopersmarkt. Daarvoor is het probleem simpelweg te hardnekkig. Wat is dan wel een kans? De bestaande woning verduurzamen!