Sloopwoning en overdrachtsbelasting deel 2 – met extra aandachtspunt

Vorig jaar, in de nieuwsbrief van november 2025, schreven we al over dit onderwerp. We beschreven toen drie rechterlijke uitspraken waarbij het toepasselijke tarief voor de overdrachtsbelasting ter discussie stond. Het ging telkens om de aankoop van een woning die gesloopt werd. De rechters oordeelden dat bij een zuivere sloopwoning het normale tarief voor woningen van toepassing is (8% in 2026, dat wordt naar verwachting 7% in 2027). Eén van de kopers is hiertegen in beroep gegaan. Het hof komt tot een ander oordeel dan de rechtbank.

De eerdere drie rechtszaken

Elk van die drie zaken die we vorig jaar bespraken, ging over de aankoop van een sloopwoning. Uit die uitspraken bleek dat rechters de wet heel letterlijk nemen. Als je een woning koopt die gesloopt wordt, dan ga je die woning niet ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf gebruiken. Ook niet als je daar direct een andere woning neerzet die je wel als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Daarom vielen twee van de drie uitspraken uit in het nadeel van de kopers. Ze moesten het tarief voor woningen betalen en niet het verlaagde tarief van 2% (of de vrijstelling) voor een woning voor eigen gebruik. Eén rechter vond het lage tarief toch van toepassing. Dat kwam doordat bij de aankoop nog niet vaststond dat de woning zou worden gesloopt en herbouwd.

De zaak in beroep

De uitspraak waartegen beroep is aangetekend, ging als volgt. Een perceel met een vervallen woonhuis werd gesplitst in drie kavels. De koper van één van die kavels, waarop het oude woonhuis staat, wil dat woonhuis slopen en er een andere woning neerzetten. Hij moet 8% over de koopsom van € 715.000 betalen (€ 57.200). De rechter gaf aan de wet niet anders te kunnen interpreteren dan wat er letterlijk staat (art. 14, lid 3, WBR).

Het tarief van 2% geldt alleen “als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken”. Dat gebeurde hier niet, want de woning werd gesloopt. Het was wel een woning, dus daarvoor geldt art. 14, lid 2, WBR (het tarief van 8% voor woningen). De koper ging hiertegen in beroep.

Oordeel gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Op 8 oktober 2026 werd de uitspraak in hoger beroep gepubliceerd. Het hof kijkt verder dan de letterlijke wettekst in art. 14 WBR. Het kijkt ook naar de reden van invoering van de tariefsdifferentiatie.

Bij de invoering van de wet was het doel van het lage tarief (of de vrijstelling) voor kopers van een woning voor eigen gebruik dat “de positie van starters en doorstromers wordt verstevigd ten opzichte van beleggers, zodat zij meer kans maken op een koopwoning.”

De kopers van de vervallen villa zijn geen beleggers. Ze willen doorstromen naar een woning om in te wonen. Dat was weliswaar niet het vervallen woonhuis, maar wel een andere, nog te bouwen woning op hetzelfde terrein. Volgens de motivering van de wetgever zouden de kopers dan ook aanspraak moeten kunnen maken op het verlaagde tarief van 2%.

Het hof heeft nog een ander argument. Tijdens de parlementaire behandeling is namelijk ook gevraagd naar de werking van de tariefsdifferentiatie wanneer iemand een woning koopt en deze eerst ingrijpend verbouwt voordat hij erin gaat wonen. Daarop is geantwoord dat in die gevallen ook het lage tarief geldt. Dat kan zelfs zo zijn als die ingrijpende verbouwing langer dan een jaar duurt. Je moet alleen kunnen aantonen dat je op het moment van de koop de intentie hebt de (verbouwde) woning te gaan bewonen.

Het hof vraagt zich af wat het verschil is tussen een ‘ingrijpende verbouwing’ en ‘sloop en herbouw’. Dat is nooit duidelijk geworden tijdens de parlementaire behandeling. Als je alles weghaalt, behalve de fundering, is dat dan een ingrijpende verbouwing of sloop en herbouw? Het hof komt op grond van deze twee argumenten tot de conclusie dat het lage tarief van 2% van toepassing is.

Volgens het hof heeft de wetgever de wet ook zo bedoeld. 
“Het kan niet de bedoeling zijn geweest om kopers zoals belanghebbenden van die gunstige behandeling uit te sluiten. Hierbij dient te worden bedacht dat belanghebbenden, zoals zij zelf hebben verklaard, een slechte, onbewoonbare woning hebben laten vervangen door een woning die aan de huidige wooneisen voldoet. Toepassing van het hoge tarief is in de ogen van het Hof daarom in strijd met doel en strekking van de wet.”

De Belastingdienst moet het verschil (6% van € 715.000) terugbetalen aan de koper.

Extra aandachtspunt – de opstalverzekering

Als SEH Erkend Financieel Adviseur adviseer je niet alleen over hypothecaire kredieten, maar ook over aanpalende verzekeringen. Daar horen ook de schadeverzekeringen bij. Voor de opstalverzekering geldt bij sloop en herbouw een belangrijk aandachtspunt. Een opstalverzekering die wordt afgesloten op een sloopwoning, gaat namelijk niet automatisch over op de nieuw te bouwen woning.

Toevallig speelde hierover bij hetzelfde gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een zaak. In een uitspraak van 25 augustus 2026 heeft een tussenpersoon een probleem. In 2021 adviseerde hij een klant over een hypotheek voor de aankoop van een woning. De klant vertelde toen dat hij de woning wilde slopen en er een nieuwbouwwoning wilde bouwen. De tussenpersoon adviseerde en bemiddelde ook in de opstalverzekering.

De klant begint twee jaar later aan de sloop en nieuwbouw. Hij licht de tussenpersoon hierover niet in. Kort na oplevering van de nieuwbouwwoning woedt er een grote brand. De schade is bijna € 400.000. De klant doet een beroep op zijn opstalverzekering. Maar die keert niet uit. De verzekering was afgesloten op de oude woning en niet op de nieuwbouwwoning. In de polis staat als verzekerd object dat “verzekerd is het woonhuis dat op het polisblad staat”. En dat is niet inwisselbaar. Zeker niet nu die nieuwbouwwoning dubbel zo groot en veel luxer is dan de eerder verzekerde woning.

De verzekerde verliest de zaak tegen de verzekeraar en spreekt de tussenpersoon aan op zijn zorgplicht. Die had hem moeten wijzen op de noodzaak een nieuwe verzekering af te sluiten. De tussenpersoon vindt van niet. Hij wist immers niet dat de klant begonnen was met de sloop en nieuwbouw. Bovendien had de bank waar de hypotheek liep de klant verteld dat hij de woning moest verzekeren. Dus de klant had dit zelf moeten doen. Het gerechtshof volgt de tussenpersoon hierin niet. Die was al in een vroeg stadium op de hoogte van de plannen van zijn klant. Ook zonder nieuwe berichten van de klant moest de tussenpersoon naar diens plannen blijven informeren.

Het hof stelt de tussenpersoon daarmee volledig aansprakelijk voor de schade. Hij moet de klant de gehele schade van bijna € 400.000 uitkeren, plus wettelijke rente en de proceskosten. 

Voor jouw praktijk

De hofuitspraak is goed nieuws. Niet alleen omdat de uitspraak in het voordeel uitvalt van de kopers van sloopwoningen, maar simpelweg omdat de uitspraak duidelijkheid biedt. Het is nog mogelijk dat de staatssecretaris van Financiën in cassatie gaat bij de Hoge Raad. Wij hopen niet dat hij daar gebruik van maakt. De hofuitspraak is duidelijk en ondubbelzinnig. En de uitspraak klopt ook gevoelsmatig.

Het betekent ook voor jou als SEH Erkend Financieel Adviseur duidelijkheid. Als je een financieringsopzet maakt, is het van belang rekening te houden met de bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting. Het maakt nogal wat uit of dat 0%, 2% of 7% (vanaf 2027) is. Met deze jurisprudentie in de hand kun je onderbouwen waarom je uitgaat van het lage tarief of de vrijstelling wanneer jouw klant van plan is een sloopwoning te kopen. 
Maar vergeet niet een nieuwe woonhuisverzekering aan te vragen of de klant op zijn minst actief te wijzen op de noodzaak die te regelen! Leg natuurlijk ook vast dat je dit hebt besproken.