Sloopwoning en overdrachtsbelasting

Als je een bestaande woning koopt om daarin te gaan wonen, dan geldt daarvoor het lage tarief (2%) in de Overdrachtsbelasting (OVB) of de startersvrijstelling. Maar wat nu als je een woning koopt om die te slopen en er vervolgens een nieuwe woning op te bouwen? Geldt dan ook het lage tarief of de startersvrijstelling? Over deze vraag zijn meerdere rechtszaken gevoerd. Naar aanleiding van een recente zaak, is het interessant daar eens in te duiken. Het antwoord is (nog) niet even eenduidig.

Impact Wet differentiatie overdrachtsbelasting in 2021

Voordat de Wet differentiatie overdrachtsbelasting werd ingevoerd, bestond er ook al een laag tarief van 2% in de OVB. Dat tarief gold voor woningen. 
Over wat dan een “woning” was, is ook veel geprocedeerd. Uit die rechtszaken blijkt dat ook een sloopwoning gewoon een woning was. Zelfs als er nog maar sprake was van één muurtje dat overeind stond op het moment dat die sloopwoning gekocht werd.

In 2021 veranderde de definitie van “woning” niet. Maar wel is er een eis toegevoegd om voor het lage tarief of de vrijstelling in aanmerking te komen. Die eis is, dat de woning door de koper ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ gebruikt gaat worden. En daar gaat het bij sloopwoningen (vaak) mis.

Zaak 1 – Rechtbank Gelderland, 1 oktober 2025
Op een terrein met woonbestemming staat een nogal vervallen dubbel woonhuis. 
Het perceel wordt kadastraal gesplitst in drie afzonderlijke kavels. Het oude woonhuis staat er dan nog. 
De koper van één van de kavels gaat het op zijn kavel staande oude woonhuis slopen en er een nieuwe woning op bouwen. Hij claimt voor de prijs van de koop van zijn kavel (€715.000) het lage tarief OVB van 2%. 
Zowel de koper als de Belastinginspecteur zijn het erover eens dat het gekochte object wel ‘een woning’ is voor de OVB. Daarover is dus geen discussie.

De belastinginspecteur stelt alleen dat de gekochte woning niet ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf gebruikt gaat worden. Het wordt immers gesloopt. Dat er daarna op precies dezelfde plek wel een woning komt, waarin de koper anders dan tijdelijk gaat wonen, doet er niet toe.

De rechter gaat mee in de uitleg van de inspecteur. 
De wet is daarover duidelijk, vindt de rechter: je moet echt in de gekochte woning gaan wonen, om voor het lage tarief in aanmerking te komen. En dat gaat deze koper niet doen. Ook toen de Wet differentiatie overdrachtsbelasting werd ingevoerd (in 2021) is hierover niets gezegd of geschreven. 
Het hoge tarief is dus van toepassing. Omdat de sloopwoning gekocht is in 2022 is dat het tarief van 8%. In 2025 zou het 10,4% zijn geweest en in 2026 wordt het weer 8%.

Vergelijkbare zaak 2 – Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 4 januari 2024
De redenering van de rechter in zaak 1, lijkt erg op die van de rechter in Zaak 2. 
Ook in die zaak is sprake van een bestaand klooster, dat gesloopt zal worden. Op dat terrein worden vervolgens appartementen gebouwd. De koper in deze zaak koopt twee appartementsrechten (voor een appartement en een garage die als aanhorigheid geldt).

De rechter volgt hier dezelfde redenering. Hij stelt dat het lage tarief niet geldt voor de aankoop van woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen.

Zaak 3 – Rechtbank Noord-Holland, 26 augustus 2025
Door de uitspraken in Zaak 1 en 2 lijkt niet ter discussie te staan dat voor een sloopwoning het normale tarief (10,4% in 2025 of 8% in 2026) geldt. Toch waagden kopers van een andere woning ook een rechtsgang. En met succes.

Deze kopers waren jonger dan 35 jaar en kochten van hun oom voor €310.000 de bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf. Hoewel in de uitspraak nergens staat dat het om een boerderij gaat, noemen we deze woning voor het gemak zo in dit artikel.

De kopers kopen de boerderij in mei 2022. Zij willen de startersvrijstelling toepassen op de aankoop. Maar de inspecteur wil het normale tarief (destijds 8%) toepassen. De kopers hebben de boerderij namelijk ook gesloopt en er een nieuwe woning neergezet.

De inspecteur verwijst ter onderbouwing naar de uitspraak van Zaak 2. Hier is iets vergelijkbaars aan de hand, zo stelt hij, en dus moet gewoon het normale tarief gelden. De kopers wilden zelf ook voor de koop al overgaan tot sloop en herbouw, dus het lijkt hem een uitgemaakte zaak. De kopers hadden niet de intentie de gekochte woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken. 
De rechter denkt daar in deze specifieke zaak toch anders over.

Hoe komt de rechter hier tot een ander oordeel?

De sloop van de woning, stond nog niet vast op het moment dat ze de woning kochten. Ze hadden wel vijf dagen voor de akte van levering in mei 2022 een offerte ontvangen van een aannemer, maar die offerte gaf alleen een prijsopgave van een eventuele herbouw. Er was verder nog niets geregeld over sloop: er was bijvoorbeeld nog geen vergunning van de gemeente. 

En pas bij een nadere inspectie in oktober 2022, adviseerde een andere aannemer dat slopen en herbouwen beter was dan verbouwen. Uiteindelijk krijgen de kopers pas in augustus 2023 de benodigde omgevingsvergunning. Pas daarna begint de sloop en herbouw, die in juni 2024 is afgerond.

Andere argumenten van de rechter om de startersvrijstelling in deze zaak wel toe te kennen:

• Deze situatie is niet te vergelijken met die van Zaak 2: het klooster in die zaak was al zodanig gesloopt, dat het niet meer bewoonbaar was. Dat geldt niet voor de woning in Zaak 3. Dat was nog een woning en die was ook bewoonbaar. 
• De startersvrijstelling is bedoeld om jonge starters te helpen op de woningmarkt. Juist daarom is die startersvrijstelling niet bedoeld voor beleggers. Dat zijn deze kopers niet. Ze kopen een woning waar ze willen gaan wonen, dus daarmee voldoen ze aan het doel en de strekking van die startersvrijstelling. Ze maken er geen misbruik van. 
• Het maakt volgens deze rechter niet uit, dat ze niet binnen een bepaalde termijn in de woning zijn gaan wonen, maar deze na de verkrijging eerst hebben gesloopt om direct daarna op dezelfde plek een vergelijkbare woning te bouwen.

Voor jouw praktijk samengevat

De uitspraak in Zaak 3 biedt hoop, bij de aankoop van sloopwoningen, waarvan nog niet 100% zeker is dat die woning gesloopt kan of mag gaan worden. Alleen het plan om de woning te slopen, is onvoldoende voor de inspecteur om het normale tarief toe te passen. 

Met het laatste argument dat de rechter geeft, lijkt hij de weg open te zetten voor een nog ruimere toepassing van de startersregeling. Dat zal de Belastinginspecteur wellicht niet accepteren. Zaak 3 is op 26 augustus 2025 uitgesproken, en we hebben niet gezien of daar hoger beroep tegen aangetekend is. Maar uiteindelijk zullen hogere rechters, wellicht zelfs de Hoge Raad, zich op enig moment moeten uitspreken over dit soort twijfelgevallen. In elk geval ken jij nu voor jouw klanten waar het grijze gebied zich bevindt. Is de sloopwoning al (bijna helemaal) gesloopt of onbewoonbaar, dan zal je klant niet snel het lage tarief of de vrijstelling krijgen. Maar is die sloop nog niet helemaal zeker, en is de woning nog bewoonbaar, dan biedt Zaak 3 argumenten om toch die vrijstelling of dat lage tarief toe te passen.