Komt er een ‘doorstroomhypotheek’ of ‘doorstroombank’?

Dat de woningmarkt behoorlijk vast zit, is voor jou geen nieuws. De oplossing is niet alleen te vinden in het bouwen van meer huizen. Ook de doorstroming kan beter. Juist veel ouderen wonen relatief groot. Voor ouderen die willen verhuizen, zijn er verschillende drempels.
In het Coalitieakkoord van het inmiddels geïnstalleerde nieuwe kabinet, wordt de noodzaak van betere doorstroming op de woningmarkt ook genoemd.
Daarbij zijn zowel maatregelen op de huur- als op de koopmarkt geopperd. Vooral de termen ‘doorstroomhypotheek’ en ‘doorstroombank’ vielen daarin op. We laten de plannen voor betere doorstroming in de huurmarkt buiten beschouwing in dit artikel.

Wat is het probleem eigenlijk?

Het probleem is dat relatief veel mensen (niet alleen ouderen, overigens) in een relatief grote woning wonen. Hoe groot de woningnood in Nederland ook is, wij zijn in Europees verband een van de ‘koplopers’ groot wonen, volgens onderzoek dat in economenblad ESB verscheen.
Met een gemiddelde woonruimte van 53m² zitten Nederlanders er gemiddeld goed bij. Per huishouden hebben we gemiddeld ruim 30% meer woonoppervlak dan Frankrijk of Italië.
Maar die grote woonruimte is ongelijk verdeeld. Er zijn veel mensen met een te krappe woonruimte.
Als de groep met de ruimste woningen 11m² zou inleveren, zou het hele woningtekort zijn opgelost.

Dat is een aardige statistiek. Maar je kunt moeilijk 11m² van je woning afhalen om te verkopen aan iemand die meerdere van die stukjes koopt.
Toch zegt het onderzoek wel iets: veel mensen die erg groot wonen, zouden best kunnen en willen doorstromen naar iets kleiners. Maar zij lopen tegen diverse bezwaren op.

Waarom stromen die ouderen niet door?

Er zijn meerdere oorzaken aan te wijzen voor de beperkte doorstroming van ouderen.

Allereerst is er de woonwens van ouderen. Een weduwe of weduwnaar die al 40 jaar in dezelfde woning woont na het overlijden van de partner, wil wellicht helemaal niet meer verhuizen. Deze ouderen zijn gewend aan hun eigen woning, buren en lokale voorzieningen. Zolang zij zich kunnen redden, willen ze in veel gevallen gewoon niet verhuizen.
Ten tweede: als ze al willen verhuizen, waarheen dan? Er zijn te weinig aanleunwoningen of verzorgingsappartementen voor elke oudere met een dergelijke woonwens. Ook als zij nog geen verzorging nodig hebben, is de vraag naar wat voor andere woning ze zouden moeten doorstromen. Een iets kleinere woning, als die al beschikbaar is, hoeft ook niet goedkoper te zijn. Zeker niet als het een appartement is, waarvan alleen al de VvE-bijdrage hoger is dan de huidige hypotheeklast van een (bijna) afgeloste hypotheek.
Ten derde is er een mogelijk financieringsprobleem. Ouderen zouden lastiger aan een overbruggingsfinanciering komen en/of problemen ondervinden bij de financiering van een andere woning.

Voor de eerste twee oorzaken zou een doorstroombank of -hypotheek geen oplossing zijn.
Voor de derde dan wel?

Financieringsprobleem ouderen

In de Nieuwsbrief van november 2025 schreven we hier al kort over, omdat dit thema terugkwam in de Kamerbrief Platform Hypotheken.
Het probleem werd groot in het nieuws gebracht door consumentenprogramma Radar (maart 2025).

Maar feitelijk blijkt hieruit dat het probleem alleen speelt bij woningbezitters wiens hypotheek op de huidige woning al geheel is afgelost.

Voorbeeld

Ans, 75 jaar en weduwe, woont alleen in een woning met een marktwaarde van € 600.000. Er rust geen hypotheek meer op de woning. Ze wil graag verhuizen, maar wel binnen haar vertrouwde woonomgeving. Er staat een aanleunwoning te koop die aan haar wensen voldoet. Die woning kost €480.000. Ze zou deze dus makkelijk kunnen kopen en daarnaast nog geld overhouden.
Maar zolang ze haar woning niet verkocht heeft, heeft ze het geld voor die andere woning niet in handen. En ze heeft dat geld ook niet op haar rekening staan.
Dus blijft ze toch maar in haar oude woning wonen. Haar (te grote) woning komt niet vrij voor een van de vele gezinnen die een dergelijke woning maar wat graag zouden kopen.

Het probleem is:

dat er vrijwel geen partijen zijn die een losse overbruggingshypotheek aanbieden; en
dat de kosten voor zo’n losse overbruggingshypotheek ten opzichte van de hoogte en looptijd ervan disproportioneel hoog zouden zijn.

Het gevolg daarvan is dat mensen hun huis dus eerst moeten verkopen, om daarna pas een andere woning aan te kopen.
Dat is een begrijpelijke drempel. Maar doet dit zich zo vaak voor dat het de oprichting van een speciale doorstroombank rechtvaardigt?
Anders gezegd: zou een dergelijke doorstroombank het probleem van niet-doorstromende ouderen oplossen? Dat valt te bezien.

Zelfs als er een dergelijke doorstroombank zou komen, is het simpelweg voor een commerciële partij geen aantrekkelijke propositie. Een bank moet het geld aantrekken (‘funden’) waarbij het leentarief afhankelijk is van de looptijd, het risico en het onderpand. Een kortlopende aflossingsvrije lening, is simpelweg duur. Ook als het onderpand meer dan genoeg waarde heeft. Bovendien zijn de kosten meer dan alleen de rente. Alle bijkomende kosten (notariskosten, taxatiekosten, advieskosten, etc) maken daar juist ook een groot deel van uit. Een doorstroombank kan niet afdwingen dat een notaris, taxateur of adviseur zijn rekening verlaagt.

Voor jouw praktijk

SEH is sterk voorstander voor innovatieve plannen om de woningmarkt van het slot te halen. We kijken liever naar oplossingen dan naar bezwaren. Maar wij hebben wel twijfels bij het oprichten van een doorstroombank, als oplossing van dat probleem. Daarvoor moeten eerst andere drempels weggenomen worden. Bijvoorbeeld aan de kant van wet- en regelgeving voor geldverstrekkers die deze drempels veroorzaken. Het zijn niet die geldverstrekkers die onwillig zijn, maar de regels die hen beknellen. Kosten zouden omlaag kunnen als een simpele geveltaxatie voldoende zou zijn. Maar de regels over alternatieve waardebepalingen worden mogelijk juist aangescherpt (concept Wijzigingsbesluit Financiële Markten 2026, artikel 115 BGfo). Ook zou terugkeer van de ‘positieve/negatieve hypotheekverklaring’ kunnen helpen om notariskosten te drukken. En zouden zorgplichteisen kunnen worden afgebakend waardoor advies- en andere kosten in dit soort specifieke situaties sterk gedrukt kunnen worden. Ook de fundingsregels (met risicobeoordeling) zouden versoepeld kunnen worden, waardoor de rente op een kortlopende overbrugging ook omlaag kan.
De verwachting dat dit soort aanpassingen wordt doorgevoerd, schatten wij niet hoog in. We hopen dat we daar ongelijk in krijgen. Maar voor nu, betekent het woord ‘doorstroombank’ dus slechts dat het kabinet het probleem onderkent en daar een oplossing voor wil. Dat is alvast mooi. Maar tot die tijd komt het op jouw inventiviteit aan om de klant te helpen. Wacht daarbij niet op de beloofde ‘doorstroombank’!