Hof geeft nadere definitie aan ‘tijdelijk’ bij tijdelijke verhuur

12 jun 2024

Het al dan niet tijdelijk verhuren van een (deel van de) eigen woning, blijft leiden tot discussies met de Belastingdienst. We hebben al meerdere keren aandacht besteed aan dit thema. Zie voor een samenvatting van de belangrijkste regels ons eerdere artikel in de Nieuwsbrief van mei 2022.

In een uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 25 april 2024, zijn nog enkele uitgangspunten in de fiscale behandeling van tijdelijke verhuur verduidelijkt.

De zaak inhoudelijk
Een man en zijn partner hebben in 2016 een aanbouw gerealiseerd aan hun eigen woning. Het is een geheel zelfstandig woongedeelte, met een eigen ingang, keuken en sanitaire voorzieningen. Ze verhuren de aanbouw via Airbnb. De inspecteur belast de huurinkomsten over het jaar 2018 op grond van art. 3.113 Wet IB2001 (tijdelijke verhuur). Daardoor blijft de hele woning (inclusief de aanbouw) in box 1, maar wordt 70% van de huurinkomsten (minus kosten) bij het inkomen in box 1 opgeteld. Deze methodiek is in lijn met eerdere jurisprudentie (zoals in het Tuinhuisje-arrest).

Toch is de man het er niet mee eens. Hij voert twee redenen aan voor zijn bezwaar.

De aanbouw behoort niet tot de eigen woning. Het is niet eens een aanhorigheid.
De aanbouw wordt niet ‘tijdelijk’ verhuurd, maar continu. Wel zijn het steeds verschillende huurders en is er soms een week dat de aanbouw niet verhuurd wordt. Maar er is toch geen sprake van ‘tijdelijke’ verhuur, volgens de letterlijke wettekst, betoogt de man.

Oordeel Hof
De rechtbank gaf de man al ongelijk. De man gaat dus in beroep. Hoewel er meer zaken spelen in deze zaak, beperken we ons tot de reactie op de twee bovengenoemde bezwaren van de man.

Aanbouw is wel een ‘eigen woning’
De aanbouw zit vast aan het huis. Er is ook geen sprake van een kadastrale splitsing. Dat betekent volgens het Hof dat wel degelijk sprake is van een deel van de eigen woning. Een andere eis die voor die definitie geldt, is dat de eigen woning ‘ter beschikking staat’. Ook al maken de man en zijn partner hier geen gebruik van, ze zouden de aanbouw kunnen gebruiken als die niet verhuurd wordt. Het doet er daarom niet toe of het direct de eigen woning is, dan wel een aanhorigheid: dat maakt voor de fiscale definitie van de eigen woning niet uit.
De verhuur is wel degelijk ‘tijdelijk’
Hoewel de aanbouw voor het grootste deel van het jaar verhuurd was, moet dit volgens het Hof toch beschouwd worden als ‘tijdelijk’. Als criterium hiervoor hanteert het Hof een periode van twee maanden. Dat wil zeggen: hoewel de aanbouw voor meer dan twee maanden verhuurd werd, zat geen enkele huurder er langer dan twee maanden. Er moet dus telkens gekeken worden naar de periode van verhuur per huurder en niet de totale periode van verhuur van alle huurders tezamen. Het Hof volgt daarmee de redenering van de rechtbank: elke keer dat de tijdelijke verhuur afloopt, staat de aanbouw weer ‘ter beschikking’ aan de eigenaar. Ook al is dat maar voor heel kort en komt er daarna direct een nieuwe huurder in. De eigenaar kan er telkens zelf voor kiezen om de aanbouw al dan niet weer tijdelijk te verhuren.

Conclusie
Het Hof stelt mede op basis van eerdere (helaas niet gepubliceerde) jurisprudentie vast, dat ‘tijdelijk’ in de zin van ‘tijdelijke verhuur’ ten hoogste twee maanden is, maar dan wel per huurder.

Het roept toch weer de vraag op wat er dan gebeurt als iemand één huurder heeft die er twee maanden + 1 dag zit in een jaar. Al met al moet je je ook afvragen hoe groot het belang van de man en zijn partner echt was. In zijn optiek waren 70% van de huurinkomsten van € 1.873 (na aftrek van kosten) onbelast, omdat de aanbouw geen eigen woning was. Het ging dus om een bijtelling van € 1.311 in box 1.

Als hij gelijk had gekregen, zou de aanbouw zelf in box 3 gevallen zijn. Bij een waardering van (stel) € 20.000, zou het fictieve rendement daarop € 1.208 zijn geweest (2024), wat tegen 36% zou zijn belast. Dat zou wellicht enkele euro’s gescheeld hebben. Ook zou hij iets minder eigenwoningforfait hoeven bijtellen (zo’n € 70). Maar alles bij elkaar zou dat niet veel hebben uitgemaakt op het totale belastbare inkomen van de man van bijna € 200.000 in 2018.