Huurinkomsten tijdelijke verhuur deel eigen woning belast

19 mei 2022

Huiseigenaren pikken graag een financieel graantje mee door hun huis ter beschikking te stellen aan huurders. Er zijn allerlei vormen van verhuur, en elk van die vormen heeft eigen fiscale regels.

Kort resumerend noemen we hier de belangrijkste fiscale regels per soort verhuur. We laten hier de andere wet- en regelgeving dan fiscale buiten beschouwing.

Hele woning wordt langdurig (‘anders dan tijdelijk’) verhuurd
Als iemand zijn woning permanent of langdurig verhuurt aan derden, dan valt die woning in box 3. Er is geen eigenwoningforfait verschuldigd en de huur is niet belast in box 1. Maar de woning en hypotheekschuld vallen allebei in box 3. Er is geen bij wet bepaalde definitie van ‘langdurig’ of ‘anders dan tijdelijk’. Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden.
Een onzelfstandig deel van de woning wordt langdurig verhuurd
Bij verhuur van een deel van de woning, zoals een kamer, kan de kamerverhuurvrijstelling ex art. 3.114 Wet IB2001 gelden. Dat wil zeggen dat de hele woning in box 1 blijft vallen, en dus ook de hele hypotheekschuld een eigenwoningschuld blijft. Ook geldt het volledige eigenwoningforfait. Zowel de huiseigenaar als de huurder moeten dan wel op hetzelfde adres ingeschreven staan. Ook mag de huur niet hoger zijn dan € 5.711 (2022) per jaar. Als de huur hoger wordt, of er wordt om een andere reden niet voldaan aan de voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling, dan gelden de regels conform wat hieronder staat bij c.
Een zelfstandig deel van de woning wordt langdurig verhuurd
Als iemand een deel van de eigen woning, zoals een schuur of verdieping met eigen toegang, langdurig verhuurt, dan valt dat deel van de woning in box 3. De kamerverhuurvrijstelling geldt namelijk niet, als er sprake is van een zelfstandig verhuurd deel van de woning (met eigen voorzieningen als keuken en badkamer). Ook geldt de kamerverhuurvrijstelling niet als de huur te hoog is, of de huurder is niet ingeschreven op het adres waar hij huurt.
Er wordt in beginsel gekeken naar de oppervlakte van het gehuurde deel ten opzichte van het totale woonoppervlak. Als dat bijvoorbeeld 1/3e deel is, dan valt dus 1/3e deel van de woning in box 3. Dat geldt automatisch ook voor 1/3e van de hypotheekschuld. Ook geldt het eigenwoningforfait slechts over de resterende 2/3e van de woning. De huurinkomsten zelf zijn dan niet belast in box 1.
De hele woning wordt tijdelijk verhuurd
Iemand die relatief lang op vakantie gaat, kan zijn hele eigen woning verhuren. De verhuurder heeft dan geen andere eigen woning. In dat geval blijft de hele eigen woning in box 1. Dat geldt dan ook voor de eigenwoningschuld en bijtelling van het eigenwoningforfait. Daarnaast wordt 70% van de huur opgeteld bij dit eigenwoningforfait.
Een deel van de woning wordt tijdelijk verhuurd
Er zijn al rechtszaken genoeg over de verhuurvormen a tot en met d. Maar er is vrij duidelijke wetgeving over en die is in jurisprudentie goed uitgekristalliseerd. Dat geldt niet voor de combinatie van tijdelijke en gedeeltelijke verhuur. Daarover staat niet letterlijk iets in de wet. In september 2020 heeft de Hoge Raad het Tuinhuisje-arrest gepubliceerd Indat arrest oordeelde de Hoge Raad dat bij tijdelijke verhuur van een zelfstandig deel van de eigen woning (een tuinhuisje, dat is aangemerkt als aanhorigheid) de hele eigen woning, inclusief dit tuinhuisje, in box 1 blijft. Dat betekent dat het hele hypothecaire krediet ook in box 1 blijft en het eigenwoningforfait over die hele woning over het hele jaar moet worden bijgeteld. Maar ook geldt dat de verhuuropbrengsten van die gedeeltelijke, tijdelijke verhuur voor 70% moet worden opgeteld bij het inkomen uit werk en woning in box 1.

Gerechtshof Amsterdam past Tuinhuisje-arrest op vergelijkbare zaak toe
Op 19 april 2022 deed het Gerechtshof Amsterdam uitspraak in een vergelijkbare zaak als die van het Tuinhuisje-arrest. Het hof oordeelde in lijn met dit arrest dat bij tijdelijke verhuur van een deel van de eigen woning ook in dit geval de huurinkomsten voor 70% opgeteld moeten worden bij het inkomen in box 1. Wellicht klinkt dit logisch, omdat het een identieke zaak lijkt als die van het tuinhuisarrest. Maar er zijn verschillen. Het tuinhuis was een aanhorigheid, terwijl het in deze recente zaak gaat om echt een deel van de eigen woning waarin ook de eigenaar verbleef tijdens de verhuur. Dat is echter volgens Hof geen onderscheidend criterium. De verhuurder had zijn woning een tijdje volledig verhuurd en die huurinkomsten wel opgegeven. Maar niet de huurinkomsten in de periode dat hij er zelf ook gewoon verbleef. Het hof interpreteert het Tuinhuisje-arrest zo, dat ook voor deze situatie de bijtelling geldt.

Belang voor adviespraktijk
Het is voor een financieel adviseur al lastig om de verschillende vormen van verhuur in fiscale zin te onderscheiden, dus dat zal voor een consument zeker het geval zijn. Het zal ook niet altijd ‘logisch’ overkomen bij die consument. U wordt wel geacht de klant te kunnen uitleggen wat de fiscale gevolgen zijn. Daarnaast moet u de klant ook kunnen wijzen op de andere gevolgen. Verhuur, in welke vorm dan ook, is steeds vaker niet toegestaan op grond van gemeentelijke regels. Ook de hypotheekhouder (de geldgever, ofwel de bank/verzekeraar waar de hypotheek loopt) moet toestemming geven voor verhuur. Bij appartementen kan de VvE regels tegen verhuur hebben. En een verzekeraar kan dekking bij schade weigeren als een woning verhuurd is. Hoewel u niet rechtstreeks adviseert over al dan niet verhuren van een woning, moet u de klant wel de juiste weg wijzen in het woud van regels hieromtrent.