In ons artikel over de Voorjaarsnota is al beschreven dat de overdrachtsbelasting voor aanschaf van huurwoningen verhoogd wordt van 8% naar 10,1%. Het kabinet had eind vorig jaar al voorzien in een stijging tot 9%, maar die wordt dus nog iets verder verhoogd.
Een andere maatregel die verhuurders kan treffen, is het aangekondigde verbod op verhuur van huurwoningen die niet energiezuinig genoeg zijn. Dit noemden we in het artikel Nieuws over verduurzaming.
Plan om middeninkomens te helpen
Maar daarnaast publiceerde de Jonge nog meer maatregelen. Vooral middeninkomens, die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig om een huis te kunnen kopen, moeten hiermee geholpen worden. De plannen bestaan uit meerdere aspecten. De eerste plannen gaan pas in 2024 in. De meest in het oog springende is om de puntensystematiek die nu geldt voor woningen tot de gereguleerde huurgrens, op te rekken. Die grens ligt nu nog op ongeveer € 763 huur (woningen tot 142 punten). Dit woningwaarderingsstelsel zal ook voor duurdere woningen gaan gelden. De grens komt ergens tussen de € 1.000 en € 1.250 te liggen – anders gezegd: voor woningen tussen de 187 of 232 punten. Ook de maximale huurverhogingen in de sector boven de gereguleerde huurgrens, worden aan banden gelegd als het aan de minister ligt.
De minister is overigens van plan om dan ook de huurtoeslag te vereenvoudigen. Die is te complex geworden. Er zou met een genormeerd huurbedrag gewerkt moeten gaan worden en een inkomensafhankelijke eigen bijdrage.
‘Betaalbare woningen’
Een ander onderdeel van dit plan, is om 40% van de te bouwen woningen ‘betaalbaar’ te houden. Dat betekent dat het huurwoningen moeten zijn tot de gereguleerde grens, of koopwoningen tot de NHG-grens. Gemeenten krijgen bovendien meer bevoegdheden, bijvoorbeeld in toewijzing van woningen aan bepaalde groepen. Maar ook aan het uitgeven van vergunningen aan verhuurders. Gemeenten mogen daar allerlei voorwaarden aan verbinden, zoals een maximale huur.
Tot slot moeten ook kopers beter beschermd worden, doordat het biedingsproces transparanter moet worden. Ook minister Ollongren van Binnenlandse Zaken zelf had hierop al aangedrongen. De makelaarssector heeft beloofd dit op te pikken.
Veel kritische geluiden
Het Nibud vindt het streven van minister de Jonge goed. Nibud kijkt daarbij met haar budgetteringsbril naar de plannen: er zijn nu nog te veel huishoudens die een te groot deel (tot wel 65%) van hun inkomen kwijt zijn aan huur. Maar het Nibud is een uitzondering: de plannen om verhuur rigoureus aan te pakken, kunnen niet op onverdeeld enthousiasme rekenen. Er wordt niet ontkend dat sommige verhuurders exorbitante huren vragen, die niet meer in verhouding staan tot het verhuurde goed. Maar met de voorgestelde regels wordt meer dan 90% van de verhuurmarkt gereguleerd.
Vastgoedbeleggers, die ook investeren in het bouwen van huurwoningen, stellen dat met deze voorgenomen maatregelen het niet meer zal lonen om te investeren. Dat betekent dat ze niet meer gaan bouwen, terwijl daar juist veel behoefte aan is. De minister ziet dit ook wel in: hij gaf aan de regels te willen aanscherpen, maar ook weer niet zo vergaand dat investeerders het bijltje erbij neergooien. Grote pensioenfondsen zijn ook een belangrijke investeerder: zij moeten echter wel naar hun pensioendeelnemers kunnen aantonen dat investeringen lonen. Met de voorgestelde maatregelen wordt hier sterk aan getwijfeld.
Een ander scenario is dat verhuurders straks veel woningen in de verkoop zullen zetten. Dat kan eenmalig een opleving betekenen in de markt voor betaalbare woningen. Maar het biedt geen structurele oplossing. Allereerst worden ook dan geen huurwoningen bijgebouwd; het aantal huurwoningen voor mensen met middeninkomens zou juist afnemen. Er zijn tot slot ook twijfels over de juridische houdbaarheid van de plannen. Zo is regulering van huur door private partijen mogelijk inbreuk op het eigendomsrecht.
Ook van invloed op uw werk?
U adviseert in uw rol als Erkend Financieel Adviseur geen institutionele vastgoedbeleggers, pensioenfondsen of woningcorporaties. Maar er is wel een grote opmars geweest van particuliere verhuurders in het laatste decennium. En veel geldverstrekkers hebben aparte ‘verhuurhypotheken’ geïntroduceerd voor deze groep. U heeft daar mogelijk zelf in geadviseerd. Al deze plannen omtrent de huursector, raken ook uw particuliere klant met zo’n verhuurhypotheek. Hij krijgt mogelijk te maken met een huurder die de huur aanvecht en verduurzaming eist. En hierin ook in het gelijk gesteld wordt. Particuliere verhuur is al minder aantrekkelijk geworden in veel gemeenten door vergunningsplicht, of allerlei beperkende maatregelen.
En vergeet niet: ook belastingtechnisch gaat er het een en ander veranderen binnen afzienbare termijn. Huurinkomsten worden als zodanig straks als inkomen uit vermogen gezien. Daarnaast wordt de waarde van het verhuurde pand straks volledig als uitgangspunt genomen in box 3. Nu is er bij verhuur nog sprake van een leegwaarderatio, die komt te vervallen in een nieuw box 3-systeem. Vanaf 2025 zou dit moeten betekenen dat de volledige waardestijging van een verhuurd pand in box 3 belast wordt.
Kortom: particuliere verhuur van een of een paar panden was tot enkele jaren geleden nog een zeer aantrekkelijke manier om inkomsten en vermogen op de lange termijn te garanderen. Er lijkt nu een stapeling van maatregelen te komen, die een nieuwe afweging noodzakelijk maken. Spreekt u uw klanten met een verhuurhypotheek? Licht ze dan in over alle plannen, zodat zij zelf een weloverwogen beslissing kunnen nemen.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 12 juni 2022. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.