Nieuw voorstel leegwaarderatio

08 sep 2022

In onze nieuwsbrief van Juni 2022 beschreven we diverse (voorgenomen) regels omtrent verhuur van woningen. Eén van die regelingen, zou afschaffing van de leegwaarderatio zijn (zie artikel 17a, Uitvoeringsbesluit Inkomstenbelasting 2001).

Wat houdt de leegwaarderatio ook alweer in?
Wanneer iemand een woning heeft waarin hij niet zelf woont, dan is de waarde van die woning in box 3 belast. Met ‘waarde’ wordt de WOZ-waarde bedoeld. Als iemand die woning verhuurd of verpacht, dan heeft hij daar zelf niet de beschikking over. Dat drukt de waarde en daar houdt de belastingwetgeving rekening mee. Via de leegwaarderatio wordt slechts een percentage van de waarde als vermogen in box 3 belast. Het percentage is afhankelijk van de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde.

Voorbeeld
De WOZ-waarde van een verhuurde woning is € 300.000. De jaarhuur bedraagt € 13.500, dat is 4,5% van de WOZ-waarde. Volgens de huidige regels mag dan een leegwaarderatio van 67% worden toegepast. Dat betekent dat een waarde in het economische verkeer van deze woning van € 201.000 (= 67% x € 300.000) wordt gehanteerd.

Bij een effectieve belastingdruk van (stel) 1,4% op deze vermogenscomponent, betekent dit dat er niet € 4.200, maar slechts € 2.814 aan vermogensrendementsheffing hoeft te worden betaald.

Voornemen tot afschaffing van de leegwaarderatio
In het regeerakkoord van 15 december 2021 was afgesproken dat de leegwaarderatio zou worden afgeschaft in 2023. Uit nader onderzoek van de Stichting Economisch Onderzoek (SEO) in mei 2022, blijkt dat afschaffing echter helemaal niet mag op basis van Europese wetgeving. Dan zou namelijk sprake zijn van gelijke fiscale behandeling van ongelijke gevallen, zonder dat daarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat. Dat is in strijd met het EVRM (discriminatieverbod). Maar een aanpassing van de percentages in de fiscale tabel van art. 17a UBIB is wel mogelijk, zonder overschrijding van dit verbod. De laatste aanpassing vond plaats in 2013 en een update is daarom gewenst.

Nieuwe tabel leegwaarderatio
SEO stelt vervolgens een nieuwe tabel voor de leegwaarderatio voor. In de aanbiedingsbrief van het SEO-rapport wordt in een overzicht weergegeven wat de verschillen zijn tussen de huidige en de voorgestelde tabel.

Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde
Meer dan	Minder dan	Huidige leegwaarderatio	Voorstel SEO voor actualisatie
0%	1%	45%	73%
1%	2%	51%	79%
2%	3%	56%	84%
3%	4%	62%	90%
4%	5%	67%	95%
5%	6%	73%	100%
6%	7%	78%	100%
7%	-	85%	100%
Gewogen gemiddelde leegwaarderatio		72%	96%

Voorbeeld - vervolg
Als we het vorige voorbeeld verlengen naar 2023, betekent dit het volgende (als het voorstel doorgaat).
De WOZ-waarde van een verhuurde woning is nog steeds € 300.000. En de jaarhuur bedraagt € 13.500 (4,5% van de WOZ-waarde). Volgens de nieuwe tabel regels mag dan een leegwaarderatio van 95% worden toegepast. Dat betekent dat een waarde in het economische verkeer van deze woning van € 285.000 (= 95% x € 300.000) wordt gehanteerd.

Bij een effectieve belastingdruk van (stel) 1,4% op deze vermogenscomponent, betekent dit dat er € 3.990 aan vermogensrendementsheffing moet worden betaald.
De verhuurder is dus € 3.990 -/- € 2.814 = € 1.176 meer kwijt aan box 3-belasting. Dat is bijna € 100 per maand.

Twee extra uitzonderingen in het nieuwe voorstel
Een verdere verzwaring van toepassing van de leegwaarderatio, is dat deze in het nieuwe voorstel niet geldt in twee extra situaties:

Bij verhuur via een tijdelijk huurcontract; en
Bij verhuur aan ‘gelieerde partijen’ (zoals familieleden).

In die gevallen geldt dus dat 100% van de WOZ-waarde in box 3 moet worden opgegeven, ongeacht de hoogte van de huur.

Leegwaarderatio geldt ook voor SW
Hoewel de leegwaarderatio in het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting staat, geldt deze ook voor de waardebepaling bij heffing van erf- of schenkbelasting (de Successiewet). Een nabestaande die een verhuurde woning erft, zal dus ook een hogere grondslag voor heffing van de erfbelasting krijgen dan nu het geval is, en daarmee meer erfbelasting moeten betalen.

Voor de adviespraktijk
De voorgaande jaren zijn er relatief veel particulieren overgegaan tot buy-to-let, of keep-to-let. Zij hebben in het kader van financiële planning bewust gekozen voor inkomsten en/of vermogensopbouw door verhuur van een woning. De mogelijkheden hiertoe worden steeds meer aan banden gelegd, onder meer door gemeenten mogelijkheden te geven de lokale woningmarkt te reguleren. Maar ook voor uw klanten die al een verhuurde woning hebben, heeft de leegwaarderatio impact, zoals blijkt uit het rekenvoorbeeld.

Hier zit natuurlijk nog een belangrijke extra onzekerheid aan vast: de tarieven van de herziene box 3-belasting zijn nog niet duidelijk. Vanaf 2025 moet het rendement op de werkelijke waardestijging belast worden, is het uitgangspunt. Daarnaast zouden de werkelijke huurinkomsten ook belast moeten worden. De belasting verschuift daarmee meer naar een belasting op kapitaal en dat moet ten goede komen aan de belasting op arbeid.

Het is verstandig om uw klanten proactief op de hoogte te stellen van de voorgenomen wijzigingen, zodat de klant niet overrompeld wordt door een stapeling van nieuwe regels.