KG-standpunt – BEWS herleeft niet op andere woning na fictieve vervreemding

De Kennisgroep onroerende zaken heeft een standpunt gepubliceerd over een bestaande eigenwoningschuld (BEWS). Dit standpunt maakt duidelijk dat een bestaande eigenwoningschuld niet altijd binnen 1 jaar plus het lopend kalenderjaar kan herleven.

 

Hoofdregel herleven BEWS

In artikel 10bis.1 Wet IB2001 staat beschreven wanneer een eigenwoningschuld onder het overgangsrecht valt. Het gaat in elk geval om een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld.

In lid 3 staat bovendien, dat een aflossing op een BEWS weer kan herleven. Dat kan alleen als de afgeloste BEWS binnen het lopende kalenderjaar plus één jaar weer wordt opgenomen voor een eigen woning.

 

KG-standpunt: "aflossen” moet je letterlijk nemen

De vraag die aan de KG is voorgelegd, is de volgende (door SEH geredigeerd voor de leesbaarheid):

Moniek koopt in 2010 een eigen woning. Ze financiert deze met een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. Het is een BEWS. In 2024 verhuist Moniek naar een huurwoning. Ze houdt haar voormalige eigen woning aan als vakantiehuis. De schuld blijft bestaan. Door de verhuizing is sprake van een ‘fictieve vervreemding’. Zowel de woning als de schuld verhuizen naar box 3. In 2025 koopt ze een andere woning. Kan Moniek de BEWS van € 200.000 laten herleven op de aan te kopen nieuwe woning?

Het antwoord van de KG is: nee, dat kan niet. De BEWS is niet “afgelost”, maar verhuisd naar box 3 vanwege een fictieve vervreemding van die oude woning. Daarom kan die BEWS niet herleven. De schuld bestaat nog (is niet feitelijk afgelost).

Een fictieve vervreemding leidt dus niet tot een fictieve aflossing.

 

Zou dat anders zijn als Moniek direct naar een koopwoning was verhuisd?

De Kennisgroep gaat in op het besluit van 10 juni 2010, onderdeel 3.5.1. Daarin is een goedkeuring opgenomen voor directe herbesteding van een bestaande eigenwoningschuld. Dat is bijvoorbeeld het geval als iemand verhuist en de oude lening wil gebruiken voor financiering van die nieuwe woning.

Kortom: zou Moniek al een nieuwe woning gekocht hebben, toen ze nog in haar oude eigendomswoning woonde, dan had ze de BEWS wel kunnen meenemen naar die nieuwe woning. Ze doet dit dan voordat die oude woning fictief vervreemd werd.

Als ze daarna besluit de oude woning als vakantiewoning aan te houden, verandert daar niets aan. Moniek moet trouwens wel rekening houden met de bijleenregeling: door de fictieve vervreemding ontstaat een eigenwoningreserve (EWR).

Als de eerste woning € 420.000 waard zou zijn op het moment van de fictieve vervreemding, is de maximale eigenwoningschuld op de nieuwe woning de verkrijgingsprijs verminderd met € 220.000 (de overwaarde).

 

Wat gebeurt er als Moniek terugverhuist naar de oude woning?

Stel dat Moniek eerst verhuist naar de huurwoning. En ze haar oude woning als vakantiewoning aanhoudt. In plaats van een ander huis te kopen, besluit ze een jaar later terug te verhuizen naar haar oude woning. De schuld op die woning is nog steeds € 200.000.

In dat geval wordt de schuld wel weer geheel een BEWS. Er is niet zozeer sprake van ‘herleven’ als van ‘terugkeren’ naar box 1. De schuld bestond immers op 31 december 2012 en was aangegaan voor de aanschaf van de woning. En die woning valt nu weer bij haar in box 1.

Voor deze terugkeer van de schuld naar box 1 als BEWS, geldt bovendien de termijn van 1 jaar + lopend jaar niet. Ook als Moniek pas in 2030 zou terugverhuizen, wordt de schuld weer een BEWS.

Alleen als ze binnen 3 jaar zou terugverhuizen, kan het zijn dat ze nog een EWR heeft door de eerdere fictieve vervreemding. Als haar oude woning vervolgens minder waard is geworden, kan ze niet de hele BEWS in box 1 laten lopen.

Stel dat ze terugverhuist in 2026. Ze had een EWR van € 220.000 door de fictieve vervreemding. Vervolgens is de woning op het moment van terugverhuizen in waarde gedaald tot € 390.000. Dan is haar maximale EWS dus € 170.000. De schuld is nog € 200.000, waarvan dan € 30.000 in box 3 valt en € 170.000 terugkeert als BEWS.

 

Voor jouw praktijk

De eigenwoningregeling is ingewikkeld, zeker in combinatie met het overgangsrecht. Zoals je ziet aan dit KG-standpunt, is het van belang altijd goed te kijken welke situatie precies van toepassing is. Vervalt het overgangsrecht, of juist niet?

Het kan net het verschil maken voor de klant in een afweging om iets wel of niet te doen (verhuizen, terugverhuizen, kopen of huren). Het is dus van belang dat jij deze kennis hebt en kan toepassen. Zo toon jij jouw toegevoegde waarde als SEH Erkend Financieel Adviseur aan!