Hospitaverhuur – gaat een wetswijziging hierbij helpen?
De Wet betaalbare huur doet precies wat vrijwel iedereen voorspeld had: middenhuurwoningen zijn in rap tempo aan het verdwijnen. Als de Wet Werkelijk Rendement box 3 wordt uitgesteld, zal de uitponding alleen maar versnellen. Hierdoor lukt het veel mensen niet meer om een betaalbare huurwoning te vinden. Hoewel er maatregelen zijn aangekondigd om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren, onder meer door het waarderingsstelsel opnieuw aan te passen, zal dat niet op korte termijn helpen. Daarom wordt parallel aan andere oplossingen ook gekeken naar het stimuleren van hospitaverhuur. Na een lang onderzoek naar de knelpunten is op 6 juli 2026 een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer.
Wetsvoorstel inhoudelijk
Hospitaverhuur houdt in dat er een niet-zelfstandig deel van een woning wordt verhuurd. Meestal is dat een kamer of een verdieping in een woning. Het kan gaan om een huur- of een koopwoning.
Waar hospitaverhuur in de vorige eeuw nog heel normaal was, is die tijd voorbij. Daar zijn allerlei redenen voor die als knelpunten worden ervaren. Deze knelpunten hoopt de minister van VRO met een wetswijziging weg te nemen. We noemen de doelen bij elk onderdeel van de voorgestelde wijzigingen. Het algemene doel is dat meer mensen bereid zijn hospita te worden. Dat doel herhalen we niet per voorgestelde wijziging.
We geven hier slechts een samenvatting, ontleend aan de memorie van toelichting op het wetsvoorstel.
| Voorgestelde wijziging | Doelen |
Nieuwe opzeggingsgronden huurovereenkomst: · verkoop van de woning. · executieverkoop. · verhuizing van de hospita. · overlijden hospita.
Er geldt wel een opzegtermijn van 3 maanden. | · Het wegnemen van het risico, in geval van hospitaverhuur door eigenaar-bewoners, op waardeverlies bij verkoop. · Kredietverstrekkers staan hospitaverhuur (weer) toe. · Het creëren van meer flexibiliteit voor huurders die hospita willen worden. |
Invoeren huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar (korter mag ook!), met een proeftijd van maximaal 9 maanden. Het eind van een tijdelijke huurovereenkomst moet wel tijdig (minimaal 3 maanden vooraf) schriftelijk worden aangezegd. Anders wordt het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. | Meer flexibiliteit voor de hospita om voor een langere termijn een huurovereenkomst aan te gaan, zonder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te hoeven bieden. |
Specifiek voor huurwoningen (1): Automatisch eindigen van de hospitahuurovereenkomst twee maanden na overlijden hoofdhuurder | Het wegnemen van onduidelijkheid over het al dan niet voortbestaan van de onderhuur/hospitahuurovereenkomst in geval van eindigen van de hoofdhuurovereenkomst na overlijden huurder of hospita. |
Specifiek voor huurwoningen (2): De huurinkomsten tellen niet mee als ‘inkomen’ voor de vaststelling van de inkomensafhankelijke huurverhoging. | Potentiële hospita’s in een huurwoning in het lage huursegment kunnen geen hogere huurverhoging krijgen als gevolg van de (hospita)huurder in huis. Financiële prikkels voor hospitaverhuur worden gunstiger en overzichtelijker. |
Let op: deze wetswijzigingen gaan dus specifiek over situaties van hospitaverhuur. Zou je een zelfstandige woonruimte binnen een woning verhuren, dan is dat geen ‘hospitaverhuur’. Voor verhuur van een zelfstandige woonruimte kun je dus bijvoorbeeld nog steeds geen tijdelijk huurcontract afsluiten. Wel gaan daarvoor ook de extra opzeggingsgronden ‘verkoop’ en ‘overlijden’ gelden! Dit is dus ook een uitbreiding op andere huurovereenkomsten dan alleen hospitaverhuur.
Gaat de wetswijziging helpen?
Helaas zien we dat veel goedbedoelde plannen of wetswijzigingen in de praktijk helemaal niet doen wat de bedoeling was. De Wet betaalbare huur had tot doel dat er meer betaalbare huur zou komen, terwijl het effect juist het tegenovergestelde is.
Wat verwachten we dan dat de wetswijziging zal doen met hospitaverhuur? Dat is veel lastiger. Uit onderzoek blijkt dat 8% van de Nederlanders ‘overweegt ooit hospita te worden’. Daarvan stelt een kwart (dus 2% van de Nederlanders) dat ze dat (zeer) zeker zouden doen. De minister komt aan de hand van dit onderzoek tot de conclusie dat er mogelijk 100.000 extra huurruimten beschikbaar komen. Dat is onzes inziens erg optimistisch. Vooral door het woordje ‘extra’, omdat nergens bekend is hoeveel hospitaverhuur er nu al is. Een grove schatting komt uit op 30.000.
Maar we zien zeker positieve punten. Als geldverstrekkers kamerverhuur massaal gaan toestaan, is er in elk geval één belangrijke drempel weggenomen. NHG heeft al aangekondigd te bekijken of hospitaverhuur mogelijk is in woningen waarop een hypotheek met NHG rust. Als dat gebeurt, zullen geldverstrekkers dit ook vaak in hun eigen voorwaarden (zonder NHG) toestaan.
Ook wordt een drempel weggenomen als een tijdelijk hospitaverhuurcontract weer mogelijk wordt. Potentiële hospita’s die zich zorgen maken over hun privacy, zullen eerder bereid zijn een kamer te verhuren nu zij weten dat zij niet voor onbepaalde tijd vastzitten aan een huurder met wie het samenwonen tegenvalt.
We zijn dus gematigd positief. Het wetsvoorstel zal in elk geval niet leiden tot minder hospitaverhuur. Het is wel jammer dat een eerder voorstel het niet heef gehaald: er is voorgesteld om de kamerverhuurvrijstelling (2026: € 6.633 per jaar) te laten gelden per verhuurde kamer. Dat voorstel heeft het niet gehaald. Een verkenning naar de kamerverhuurvrijstelling (uit 2025) wees uit dat die vrijstelling toch al niet erg doelmatig is. Een verhoging ervan zou bovendien leiden tot huurstijgingen, zo is het idee. En invoering van een vrijstelling per kamer is technisch niet mogelijk, omdat de systemen van de Belastingdienst dat niet aankunnen.
Mogelijk ook interessant voor jouw praktijk
Als de wetswijziging doorgaat en geldverstrekkers hospitaverhuur vaker gaan toestaan, wordt dit ook voor adviseurs een relevanter onderwerp. De kans is groot dat klanten jou vaker vragen naar de gevolgen van het verhuren van een kamer in hun woning. We spreken daarbij bewust over gevolgen en niet over voordelen. Het financiële plaatje laat zich namelijk relatief eenvoudig in kaart brengen. De extra inkomsten zijn te berekenen, de fiscale aspecten zijn te beoordelen en ook de gevolgen voor de woonhuis- en inboedelverzekering horen vanzelfsprekend thuis in jouw advies.
Maar hospitaverhuur is meer dan een rekensom. Als een klant vraagt wat de gevolgen zijn, kun je de praktische en persoonlijke kant niet buiten beschouwing laten. Het is belangrijk dat een klant zich realiseert dat een deel van zijn privacy verdwijnt zodra er iemand anders onder hetzelfde dak woont. Bespreek daarom vooraf welke grenzen de klant wil stellen en wat hij wel en niet acceptabel vindt in het dagelijks samenleven. Dat betekent niet dat je voor de klant moet beslissen, maar je mag hem wel een spiegel voorhouden. Hoe zou hij reageren wanneer hij na een vakantie thuiskomt en ontdekt dat de gemeenschappelijke ruimtes intensiever zijn gebruikt dan verwacht? Wat vindt hij van onverwacht bezoek van de huurder op ongebruikelijke tijdstippen? En hoe gemakkelijk gaat hij om met kleine irritaties die in vrijwel iedere woonrelatie voorkomen?
Sommige mensen halen hun schouders op voor een afwas die blijft staan of een fiets die niet op de afgesproken plek wordt neergezet. Anderen kunnen zich daar dagelijks aan ergeren. Juist die laatste groep doet er verstandig aan zich af te vragen of hospitaverhuur echt bij hen past. Want hoe aantrekkelijk de extra inkomsten ook kunnen zijn, niet iedereen blijkt in de praktijk geschikt om zijn woning daadwerkelijk te delen.
Hospitaverhuur kan financieel aantrekkelijk zijn, maar uiteindelijk bepaalt niet de portemonnee of het een succes wordt. Dat wordt vooral bepaald door de vraag of iemand bereid en in staat is zijn woonruimte en een deel van zijn privacy met een ander te delen.