Gezellig samen met je kind een woning kopen – tot het mis gaat

Gezien de krapte op de woningmarkt en de hoge woningprijzen, is woningdelen een optie die steeds vaker wordt gekozen. Met woningdelen bedoelen we de situatie dat meerdere huishoudens gezamenlijk één woning kopen. Daar zitten allerlei fiscale haken en ogen aan. Maar ook juridisch is woningdelen een potentieel mijnenveld.

Dat wordt geïllustreerd door een Kifid-uitspraak van 10 februari 2026.

Wat is er gebeurd?

In 1995 kopen ouders samen met hun dochter een woning. De ouders kopen 2/3^e deel en de dochter 1/3^e.

De woning wordt gefinancierd met twee hypothecaire kredieten. Een voor de ouders (€ 137.226) en een voor de dochter (na een verhoging in 2004: € 235.000). Het hypotheekrecht wordt op de hele onverdeelde woning gevestigd. De woning is niet kadastraal gesplitst.

In de akte van levering zijn de volgende afspraken gemaakt:

Elk van de eigenaars moet de andere eigenaar inlichten als ze van plan zijn te verhuizen.
De andere eigenaar heeft het recht om het aandeel van de verhuizende partij over te kopen.
Alleen als die andere eigenaar geen gebruik maakt van dat recht, mag het eigendomsdeel verkocht worden aan een derde.

De eerste 20 jaar gaat het goed, maar dan verslechtert de relatie tussen ouders en dochter. De ouders willen weg uit de woning, ook al omdat hun gezondheid achteruit is gegaan. Maar er is onenigheid over de overname van het ouderlijke deel van de woning door de dochter. Ze komen er niet uit.
De ouders stappen zelfs naar de rechter. In 2019 wordt nog besloten tot een minnelijk traject, maar dat faalt. In 2021 volgt opnieuw een gang naar de rechter. In die tussenuitspraak (Rechtbank Oost-Brabant, 14 juli 2021) stelt de rechter dat ouders en dochter de oplossing moeten zoeken in een splitsing van de woning. De kosten daarvan (circa € 136.000) zouden in verhouding tot de eigendom verdeeld moeten worden.
Maar voordat die splitsing kan worden doorgevoerd, zijn er nog allerlei andere zaken die geregeld moeten worden. Zo moet de bank ermee instemmen dat het hypotheekrecht vervolgens alléén op het (kleinere) deel van de dochter wordt gevestigd. En moet beoordeeld worden of de dochter de daarop rustende schuld dan wel kan dragen.
Dat zou volgens de dochter geen probleem zijn.
De ouders vinden ondertussen dat ze er bekaaid vanaf komen, als de splitsing plaatsvindt zoals de dochter dat wil. Zij schrijven de bank daarover een e-mail na de tussenuitspraak.

De ouders vinden dat de dochter het goede deel van de woning krijgt. Hun deel zou min of meer onverkoopbaar zijn. Ze vragen de Rabobank dan ook niet akkoord te gaan met de voorgestelde splitsing.
De reactie van de bank op die e-mail is niet weergegeven. Maar wel vragen de ouders in april 2022 om verhoging van de hypotheek. Dat blijkt niet mogelijk zonder medewerking van de dochter. Zij moet mededebiteur worden zolang de woning nog niet gesplitst is. De bank raadt de ouders aan de splitsing zo snel mogelijk te regelen.

Het conflict blijft voortslepen, zonder resultaat. In januari 2025 schrijven de ouders de bank dan maar hun onverdeelde aandeel van de woning te willen verkopen. Maar de bank antwoordt dat ook daarvoor eerst een splitsing noodzakelijk is. Als de ouders daarover een klacht sturen, komt de bank terug op die eis van splitsing. Als de ouders een koper vinden die bereid is om een aandeel in de onverdeelde woning te kopen, dan mag dat.

De bank geeft wel aan:

dat de koper dan ook de hypothecaire inschrijving moet overnemen die nog rust op de hele woning en
dat de gehele financiering dan opnieuw getoetst wordt, dus de LTI en LTV van de koper en de dochter als geheel en
dat die koper dus het risico loopt dat het hele huis verkocht wordt, als de dochter (mede-eigenaar) niet aan haar betalingsverplichtingen zou voldoen.

Hierop stappen de ouders naar het Kifid met hun klacht.
Die houdt in, dat de bank hen eerder op de optie had moeten wijzen om hun onverdeelde aandeel in de woning te verkopen. De bank zou volgens de ouders 10 jaar lang volgehouden hebben dat de woning gesplitst zou moeten worden.
Ook vinden de ouders dat de bank haar zorgplicht heeft geschonden in 1995, toen de hypotheek verstrekt werd. De bank had hen moeten wijzen op de risico’s van onenigheid tussen hen en hun dochter.
De proceskosten, gemiste verkoopopbrengst, makelaarskosten en een immateriële schadevergoeding zou door de bank moeten worden terugbetaald: € 300.000.

Oordeel Kifid

Op 10 februari oordeelt de Geschillencommissie van Kifid hierover als volgt.

De zorgplichtschending in 1995
De zorgplicht van een bank weegt zwaar. Een bank heeft bij adviesrelaties een verzwaarde motiveringsplicht. Maar de bank ontkent dat er een adviesrelatie was in 1995. Het is dan aan de klant te bewijzen dat er wel een adviesrelatie was. Dat kunnen zij niet. Daarom geldt in dit geval de verzwaarde motiveringsplicht niet.
Kifid voegt hier nog aan toe, dat zelfs als die zorgplicht er wel was geweest, niet vaststaat dat de bank haar werk niet goed heeft gedaan. In de leveringsakte stond immers duidelijk wat de eigendomsverhouding was en waartoe het hypotheekrecht strekt. Het staat bovendien niet vast dat de ouders een andere keus hadden gemaakt als ze wel gewaarschuwd waren voor de risico’s.
De dienstverlening van de bank van 2015 tot 2025
Ook hierin had de bank geen adviesrol. De ouders hebben vragen gesteld, die de bank heeft beantwoord in haar rol als hypotheekhouder en de rechten en plichten van de klant daarin.
De bank heeft ook geen actief advies gegeven. Er is ook geen adviesopdracht. De bank heeft in januari 2025 wel een fout gemaakt door te stellen dat hun woningdeel niet verkocht kon worden zonder dat die woning gesplitst zou worden. Daarvoor heeft de bank haar excuses al in mei 2025 gegeven en haar standpunt daarin ook gewijzigd. Deze fout is niet zwaar genoeg om de bank op te laten draaien voor alle schade. De klant had bij een juridisch adviseur informatie moeten inwinnen over de mogelijkheden.

De vorderingen worden dus afgewezen.

Voor jouw praktijk

Als jij te maken krijgt met meerdere huishoudens die samen een woning willen kopen, ligt vaak de focus op hoe dit fiscaal moet worden ingeregeld. Dat is namelijk erg complex en veelal ook onontgonnen terrein. De opluchting zal groot zijn als je die hobbel genomen hebt. Maar besteed in dit soort zaken ook aandacht aan de juridische gevolgen. Jij kunt je niet verschuilen achter het standpunt dat er geen adviesrelatie zou zijn. Dat betekent dat jij mogelijk wel veroordeeld wordt in schending van de zorgplicht, als je de klant niet hebt uitgelegd wat de risico’s zijn van woningdelen. Feitelijk moet je dit op dezelfde manier behandelen als het scheidingsrisico. De AFM verwacht van je dat je dat risico altijd bespreekt. Dus dat zal ook gelden voor de gevolgen van het ontbinden van de woningdeling. Kan elk van de eigenaren zijn of haar deel wel los verkopen? En wat zijn daarvan de gevolgen voor de andere eigenaars?

Bespreek dus die risico’s. En leg vooral goed vast dat je dat gedaan hebt en hoe je dat gedaan hebt!