Gerechtshof oordeelt over aanhorigheid in zaak overdrachtsbelasting
Sinds de extra differentiatie in de tarieven in de overdrachtsbelasting (OVB) is het aantal rechtszaken hierover geëxplodeerd. De wetgeving is lastig te duiden, terwijl de financiële impact groot is. Rechters moeten lacunes in de wetgeving vaak invullen. Soms leidt dit tot een uitspraak die niet de letterlijke wettekst volgt, maar meer recht lijkt te doen aan ‘de bedoeling van de wet’. Daarvan is een uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch op 8 juli 2026 een mooi voorbeeld.
De casus
Een stel koopt in 2023 een woonboerderij. Op het bijbehorende terrein liggen een grote schuur, een paardenrijbak en een weiland. Die worden tegelijk gekocht. De boerderij heeft op dat moment nog een agrarische bestemming, maar de gemeente is bereid de bestemming te wijzigen naar ‘wonen’.
Het geheel wordt gekocht voor een prijs van €675.000. De kopers stellen het geheel als hoofdverblijf te gaan gebruiken.
De notaris rekent bij de levering de overdrachtsbelasting als volgt uit:
· De woning en een stukje tuin eromheen zijn samen 54,6% van de waarde van het geheel. Dit deel is echt een ‘woning’, waarover dus slechts 2% OVB is verschuldigd.
· Over de overige 45,4% (schuur, paardenbak en weiland) is 10,4% OVB verschuldigd.
· In totaal moet €39.240 aan OVB betaald worden. Overigens kwam de notaris tot een iets lager bedrag, maar dit is de berekening waar de inspecteur mee kwam.
Eén van de kopers maakt bezwaar. Hij stelt dat de omliggende zaken aanhorigheden zijn en dat over de totale verkrijging dus 2% OVB verschuldigd is. De belastinginspecteur verwerpt het bezwaar. De man stapt naar de rechter. Rechtbank Zeeland-West-Brabant geeft de man ongelijk. De man slaagt er niet in aan te tonen dat de omliggende zaken een aanhorigheid zijn. Bovendien:
· Werden die omliggende onroerende goederen op het moment van aankoop zakelijk gebruikt;
· Is alleen al de schuur veel groter dan de woning;
· Ligt er een behoorlijke afstand tussen de verschillende onderdelen; en
· Hebben die onderdelen verschillende bouwstijlen.
Er is dus geen sprake van aanhorigheden. De man gaat in beroep bij het Gerechtshof.
Oordeel van het Hof
Het Hof oordeelt anders. Eerst kijkt het Hof naar de gebruikelijke criteria voor aanhorigheden:
· Horen de onderdelen bij de woning?
Hof: ja. Alles ligt op één perceel, tegen elkaar aan en is slechts toegankelijk via één weg. Het feit dat de bouwstijlen verschillen is logisch. Dat is bij een schuur wel vaker het geval.
· Zijn de onderdelen in gebruik bij de woning en daaraan dienstbaar?
Hof: ja. De koper heeft het geheel gekocht met het doel om de schuur, paardenbak en het weiland alleen zelf in privé (hobbymatig) te gebruiken. Het Hof vindt de verklaring van koper daaromtrent voldoende.
Het meest opvallende oordeel van het Hof volgt in een volgende afweging.
‘Momentopname’ voor OVB-tarief is onterecht
Het OVB-tarief wordt bepaald naar het moment waarop de verkrijging plaatsvindt. En op het moment van de verkrijging zat er nog een agrarische bestemming op het perceel. Ook werden de schuur, paardenbak en het weiland op dat moment nog zakelijk geëxploiteerd door de verkopers. Volgens die hoofdregel zou er dus toch 10,4% gerekend moeten worden over die omliggende delen van het perceel.
Maar het Hof merkt op:
“Dit retrospectief doet echter geen recht aan de bedoeling van de wetgever om voor het begrip ‘aanhorigheid’ in de overdrachtsbelasting naadloos aan te sluiten bij datzelfde begrip in de inkomstenbelasting”.
In box 1 wordt iets als ‘eigen woning’ (art. 3.111 Wet IB 2001) aangemerkt, ook als dit pas feitelijk zo is na de verkrijging. Je zou dan ook de schuld als ‘eigenwoningschuld’ mogen aanmerken, terwijl er wel overdrachtsbelasting is verschuldigd over de andere onderdelen, alsof het géén eigen woning is. Dat is vreemd, oordeelt het Hof.
Het Hof geeft de man gelijk: alles om de woning heen is een aanhorigheid. En hij hoeft slechts 2% OVB te betalen over het geheel. Er was dus slechts €13.500 verschuldigd. De rest krijgt hij terug.
Voor jouw praktijk
Overdrachtsbelasting is niet alleen voor jouw klant lastig, maar ook voor de Belastingdienst en rechters. En daarmee ook voor jouw praktijk: welke financieringsopzet moet je precies maken?
In deze zaak scheelt de uitsprak van het hof ruim €25.000 aan bijkomende kosten voor de koper. Dat kan net het verschil zijn tussen een wel of niet verantwoorde lening.
Vanwege de soms verrassende rechterlijke uitspraken in OVB-zaken, is het verstandig om een slag om de arm te houden als je niet zeker van je zaak bent. Je kunt je klant adviseren aan de lokale belastinginspecteur te vragen om een uitspraak te doen voorafgaand aan de koop. Maar dat kost tijd. En het antwoord van de inspecteur hoeft niet altijd overeen te stemmen met hoe een rechter het ziet. Wees dus voorzichtig in stellige beweringen over het OVB-tarief.
In de volgende editie van de Erkend geeft Tom Peters nog een aantal praktijkvoorbeelden waarbij discussie is geweest over het OVB-tarief – met soms net zulke verrassende uitkomsten.