Gaan woningtransformaties het woningtekort oplossen?

Woningtransformatie is de term die gebruikt wordt voor het creëren van woningen, anders dan door nieuwbouw. Het doel om elk jaar 100.000 extra woningen te realiseren, is al jaren uit zicht. De bouwopgave zelf is namelijk al erg lastig. Het is duur, er zijn problemen vanwege de netcongestie (gebrek aan stroomaansluitingen) en er gelden allerlei voorwaarden (zoals stikstofnormen). Met alleen nieuwbouw gaan we het dus niet redden. Daarom wordt ook gekeken naar transformaties, zoals het verbouwen van winkel- of bedrijfspanden, optoppen of woningsplitsen. Maar ook dat klinkt eenvoudiger dan het lijkt.

Afname woningtransformaties

Het CBS publiceerde in januari 2026 cijfers waaruit blijkt dat het aantal toevoegingen aan de woningvoorraad al drie jaar afneemt in plaats van toeneemt. Niet alleen de nieuwbouw zelf, maar ook de transformaties nemen jaar op jaar af. Van 17.500 in 2021 tot 10.700 in 2025.

Er zijn meerdere oorzaken aan te wijzen voor deze daling.
•    Belemmerende of juist geen regels
Volgens onderzoek van Radar heeft de helft van de gemeenten nog helemaal geen beleid over optoppen of opsplitsen van woningen. Iemand die een aanvraag indient, kan daardoor soms lang wachten. In andere gevallen zijn er wel regels, maar staan die een transformatie in de weg. Bijvoorbeeld een regel dat er per woning 0,8 parkeerplaatsen moeten zijn. Door toevoeging van een woning wordt dit quotum overschreden en wordt geen vergunning verleend. Ook niet als het om een studentenwoning gaat. 
•    Niet lonend
Veel woningtransformaties zijn bedoeld om huurwoningen te creëren. De kosten van zo’n transformatie zijn erg hoog. Terwijl strikte huurregels de huur beperken tot een bedrag dat te laag is om alle kosten terug te verdienen. Zeker als de verhuurder een particulier is, waarbij de hoge box 3-heffing het verdienmodel ondermijnt. Ook de overdrachtsbelasting van 8% voor huurwoningen speelt een rol.  

Positieve blik vooruit

Het kabinet is zich bewust van de lastige situatie rondom woningtransformaties. Er wordt dan ook gewerkt aan maatregelen om de drempels weg te nemen. 

Bijvoorbeeld door:
•    Het vergunningsvrij maken van woningsplitsing (toezegging tijdens debat Tweede Kamer);
•    Het verlagen van het tarief Overdrachtsbelasting voor woningen (niet-eigen bewoning) naar 7%;
•    Het versoepelen van de middenhuurregeling.

Een ander optimistisch punt is dat vastgoedbeleggers inmiddels de potentie van leegstaande verdiepingen bovenop winkelpanden ontdekken. Centraal gelegen winkelstraten hebben vaak de bovenliggende verdiepingen leeg staan. Dat komt doordat winkels de hele breedte van het pand zijn gaan gebruiken en die bovenverdiepingen dus geen eigen opgang meer hebben. En winkeliers willen geen bewoners dag en nacht door hun winkel laten lopen. Er zouden zo’n 70.000 woningen beschikbaar zijn als al die lege verdiepingen weer als woonruimte gaan dienen. De eigenaren van de winkelpanden zijn vaak investeerders. Die zetten inmiddels de eerste stappen om die bovenliggende woonruimten weer te ontsluiten.  

Ga je dit merken in jouw praktijk?

Het is de vraag of de ontwikkeling van transformatiewoningen direct merkbaar is in jouw praktijk. Maar we hopen van wel. Het is voor jou wellicht handig te weten welke regels de gemeente in jouw werkgebied heeft. Of dat er nog helemaal geen regels zijn. Dat geeft je een beeld van de mogelijkheden tot woningtransformatie in jouw werkgebied.