Funderingsrisicorapport in het taxatierapport

Sinds 1 april 2026 is er een nieuw model Taxatierapport Woonruimte. Daarin verandert het nodige aan de waardebepaling in relatie tot het funderingsrisico, zo kondigt NRVT aan op 19 maart 2026. We besteedden al eerder aandacht aan funderingsrisico’s en de onderschatting daarvan. Ook Tom Peters heeft in de eerste editie van de Erkend in 2026 aandacht besteed aan funderingsrisico’s. 

Wat is er veranderd in het taxatierapport?

Tot 1 april 2026 werd in onderdeel H (onderdeel 3) van het taxatierapport al informatie gegeven over de staat van de fundering. 
Die informatie wordt uitgebreider en beter onderbouwd in taxatierapporten vanaf 1 april 2026. 
De gegevens komen uit een meegeleverd funderingsrisicorapport van KCAF – daarover later meer. 

In het vernieuwde onderdeel H, onder 3, staat vanaf 1 april 2026:
•    Een risicoklasse waarin de fundering valt. Er zijn vijf opvolgende risicoklassen A tot en met E, waarbij: 
o    A staat voor geen risico, 
o    B staat voor licht risico,
o    C staat voor verhoogd risico of onzekerheid,
o    D staat voor hoog risico en
o    E staat voor een vastgesteld funderingsprobleem. 
Het kan ook zijn dat er nog geen risicoklasse gegeven wordt. Ook dat wordt dan aangegeven in het taxatierapport.

•    Een inschatting van de betrouwbaarheid van die indeling in de risicoklasse. Daarvoor zijn drie betrouwbaarheidsscores:
o    Vastgesteld (er is directe informatie op pandniveau), 
o    Afgeleid (de klasse is gebaseerd op vastgestelde gegevens binnen een bouweenheid) of 
o    Modelanalyse (modelmatig bepaald op basis van ondergrond-, grondwater- en zettingsdata). 

•    Eventueel wordt een inschatting van de herstelkosten van funderingsproblemen weergegeven, maar alleen als die ook in het funderingsrisicorapport staan. Bovendien zijn die kosten slechts een indicatie. 

•    De taxateur geeft tot slot aan in hoeverre de gegevens uit het funderingsrisicorapport van invloed zijn geweest op de vastgestelde marktwaarde van de woning. En of hij afwijkingen heeft geconstateerd ten opzichte van de data die door KCAF zijn aangeleverd.

Verdiepend onderzoek fundering

De taxateur is zelf geen funderingsspecialist. Hij krijgt zijn informatie uit een funderingsrisicorapport van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). 
Als uit het funderingsrisicorapport blijkt dat de fundering risicoklasse D of E heeft, dan is vrijwel altijd aanvullend onderzoek nodig om de waarde van de woning goed vast te kunnen stellen.  Ook als er nog geen risicoklasse gegeven kan worden, of als de onzekerheid te groot is, kan nader onderzoek nodig zijn.

Funderingsrisico ingeschat in drie stappen

Omdat funderingsonderzoek behoorlijk duur is en veel tijd in beslag kan nemen, is gekozen voor een inschatting van het funderingsrisico in drie stappen. Daarmee worden alleen kosten gemaakt voor funderingsonderzoek, voor zover die in verhouding staan tot het ingeschatte risico. 

Stap 1 – het funderingsrisicorapport
Het eerdergenoemde funderingsrisicorapport is de eerste stap. Dit is ook de informatie die de taxateur als eerste gebruikt in zijn taxatierapport. 
Het funderingsrisicorapport met de risicoklassen A tot en met E, is een inschatting op basis van een grote database aan bestaande informatie. Zoals archieftekeningen, funderingsonderzoeken (van de woning of omgeving) en eerdere QuickScans. Ook afgeleide, indicatieve gegevens worden hiervoor gebruikt.

Bij grote onzekerheid of bij een risicoklasse D of E, is vervolgonderzoek nodig. 
Dan volgt stap 2.

Stap 2 – de QuickScan
Een QuickScan wordt uitgevoerd door een professional (niet de taxateur zelf). Ook voor de QuickScan wordt gebruik gemaakt van gegevens uit het archief, maar ook via een visuele inspectie. Zo worden lintvoeg- of loodmetingen gedaan en, indien mogelijk, wordt de verzakkingssnelheid gemeten of berekend. 

Deze nadere inspectie via de QuickScan leidt tot een nadere klasse-indeling:
•    Laag risico (geen verdere actie nodig)
•    Midden risico (herhaling onderzoek binnen 5 jaar nodig)
Deze classificatie zal al invloed hebben op de waardering van de woning. Mogelijk zal een bank of andere geldverstrekker bovendien extra eisen stellen, zoals nog dieper onderzoek.  
•    Hoog risico (vervolgonderzoek noodzakelijk)
Er moet dan eerst nader onderzoek gedaan worden voordat een waarde kan worden vastgesteld. Het is natuurlijk voor een koper niet verplicht om vervolgonderzoek te laten doen. Maar dan zal een geldverstrekker die woning niet als onderpand accepteren. De woning is dan dus niet met een reguliere lening te financieren.

Een QuickScan kost geld en tijd. KCAF heeft het op de site over een bedrag van € 350 tot € 650. Het onderzoek kan wel al binnen enkele dagen worden uitgevoerd.

Stap 3 – funderingsonderzoek
Als uit de QuickScan blijkt dat er een hoog risico is (en soms ook bij een midden risico), moet deze laatste stap uitkomst bieden. Er komt dan een volledig onderzoek, waarbij de fundering bouwkundig onderzocht wordt. Dat gaat bijvoorbeeld zo ver dat van houten palen delen in een laboratorium worden onderzocht, waarmee de verwachte resterende levensduur wordt vastgesteld. 
Alleen erkende funderingsonderzoeksbureaus mogen dit onderzoek uitvoeren.

Dit onderzoek kan daardoor wel een paar maanden in beslag nemen. Bovendien kost het een aardige som: tussen de € 7.000 en € 9.000, zo schat KCAF in. 
 

Impact NHG-leningen

NHG kwam op 1 april 2026 al met een reactie op het nieuwe taxatierapport. Voorlopig laat NHG de beoordeling van het funderingsrisico over aan de geldverstrekker. Maar NHG stelt wel dat als sprake is van funderingsproblematiek of een verhoogd funderingsrisico, je moet aansluiten bij artikel C.5.2 van de V&N (dezelfde werkwijze als bij een bouwkundige keuring).

NHG werkt inmiddels aan een toetskader, maar geeft tot die tijd de volgende instructie:
•    Een bouwkundige keuring kan worden vervangen door (beperkt) aanvullend funderingsonderzoek, tenzij de taxateur nadrukkelijk een bouwkundige keuring adviseert. 
•    Wil de consument de lening gebruiken voor herstelkosten die direct nodig zijn, dan neem je deze kosten mee in een bouwdepot. 
•    Zijn herstelkosten niet direct te verwachten? Dan beoordeel je of de consument deze kosten in de toekomst kan dragen. Hoe je dat doet, bepaal je zelf. In deze situaties is een bouwdepot niet verplicht. 
•    Wil je de herstelkosten meenemen in de lening, maar is dat op basis van de maximale financieringslast niet mogelijk en acht je dit toch verantwoord? Doe dan een beroep op onze hardheidsclausule.

Voor jouw praktijk van belang

Er is de afgelopen jaren steeds meer aandacht voor funderingsrisico’s. Dat merkte je wellicht nog niet zo sterk in jouw praktijk – of wel, als je in een bepaalde risicovolle regio werkzaam bent. 
Door het nieuwe taxatierapport met de funderingsrisicoklasse, zul je ongetwijfeld meer rekening moeten houden met funderingsproblemen. 
Allereerst zul je de klant moeten kunnen uitleggen wat de klassen A tot en met E betekenen. 

Ten tweede verwachten we beleid van geldverstrekkers over de risicoklassen, waar je rekening mee moet houden. Zo zal een bank mogelijk bij een risicoklasse C en een relatief lage betrouwbaarheid gaan vragen om vervolgonderzoek. Ook als de taxateur wel een waarde heeft vastgesteld. 

Dat betekent ten derde ook dat je rekening moet houden met langere doorlooptijden. In ieder geval bij een risicoklasse D of E, omdat dan altijd een vervolgonderzoek nodig is. Het is dan aan jou om goed in de gaten te houden of bijvoorbeeld de termijn van het financieringsvoorbehoud verstrijkt. 

Tot slot zal het financieren van een oplossing voor geconstateerde funderingsproblemen ook bij jou uitkomen. Niet eens alleen als die funderingsproblemen acuut zijn, maar ook als die in de toekomst mogelijk gaan spelen. 

Kortom: je gaat een actieve rol spelen in de aanpak van funderingsproblematiek. 
Recent organiseerde InFinance hierover een aflevering van Kansen & Visies. Kijk die aflevering eens terug!