Even je huis verhuren – van lust naar last

Het tijdelijk verhuren van je eigen woning, kan een leuk extra zakcentje opleveren. Maar dan moet je wel goed opletten: daar zitten allerlei regels aan. Als je die niet volgt, kan dat nare gevolgen hebben. Dat bleek uit een onlangs gepubliceerde uitspraak van rechtbank Noord-Holland.
 

De rechtszaak 

Een oudere woningeigenaar verblijft regelmatig in het buitenland. In die periode verhuurt hij (kamers in) zijn woning via AirBNB. Dat doet hij ook in april 2025. Een huurder betrekt met drie kinderen twee kamers en alle gemeenschappelijke ruimtes (badkamer, wc, keuken en woonkamer). In eerste instantie is een huurperiode van 1 maand afgesproken. 
De huurder wil wat langer blijven zitten en vraagt de eigenaar of dat mag. Die stemt toe en vanaf mei 2025 huurt de huurder de kamers rechtstreeks van de eigenaar voor € 1.800 per maand.

In september 2025 keert de eigenaar terug in Nederland. Er is op dat moment een huurachterstand van € 900. En de eigenaar wil dat de huurder vertrekt. De huurder weigert, en stelt dat hij huurbescherming geniet. 
De eigenaar stapt naar de rechter in een kort geding.
 

Oordeel rechter

De hoofdregel bij verhuur is dat er sprake is van permanente verhuur. Er zijn uitzonderingen op die hoofdregel. Bijvoorbeeld als het gebruik van de woonruimte ‘naar zijn aard slechts van korte duur is’ (art 7:232, lid 2 BW). 
Deze uitzondering geldt alleen als voor iedere partij duidelijk is dat die geldt. Bij een huurovereenkomst van een maand via AirBNB zou hiervan nog sprake kunnen zijn. Maar omdat de eigenaar op verzoek van de huurder de huur heeft verlengd, is dat een nieuwe afspraak. En daarin is niet uitdrukkelijk vastgelegd dat de woning ontruimd zou moeten worden als de eigenaar terugkomt naar Nederland. Sindsdien is de huurbescherming dus wel degelijk in werking getreden.

De rechter moet het belang van de eigenaar en van de huurder afwegen. In dit geval weegt het belang van de huurder zwaarder dan dat van de eigenaar, ondanks de huurachterstand. 
De huurder heeft 3 kinderen en ze hebben geen alternatieve woonruimte. Er is gevraagd bij de gemeente om een urgentieverklaring waarmee ze elders een woning toegewezen kunnen krijgen, maar die heeft nog niet tot een woonruimte geleid. 
Dat zou betekenen dat de huurder en de drie kinderen vanaf oktober dakloos worden. Dat weegt dus zwaarder dan het probleem dat de 80-jarige eigenaar nu heeft. Die problemen zijn hem zelf aan te rekenen, door geen goede afspraken te maken.

Kortom, de uitspraak is dat de huurder mag blijven zitten tot hij vervangende woonruimte vindt.
 

Leg de diverse valkuilen van tijdelijke verhuur uit aan je klant

Tijdelijke verhuur kan financieel lekker aantikken. Maar er zijn bijzonder veel valkuilen. Denk aan verplichte toestemming van de bank, als er nog een hypotheek rust op de woning. Of aan toestemming van de gemeente voor tijdelijke verhuur. Tijdelijke verhuur wordt door steeds meer gemeenten aan banden gelegd. Als het om een appartement gaat, zijn ook de VvE-regels vaak een obstakel. Daarnaast bieden verzekeringen lang niet altijd dekking bij schade tijdens verhuur. 
En huurbescherming kan dus ook een probleem veroorzaken, zoals blijkt uit deze casus. 
We hebben het dan nog niet gehad over alle fiscale gevolgen. Kortom: schets de risico’s van tijdelijke verhuur altijd goed en volledig, als jouw klant aangeeft dat hij hierover nadenkt.