Divers woningmarktnieuws

De woningmarkt is en blijft volop in beweging. Vraag en aanbod, rentestanden, inflatie, politieke keuzes en andere ontwikkelingen maken dat er altijd wel iets gebeurt. In dit artikel zetten we verschillende ontwikkelingen op een rij. Dat geeft je een beeld van de stand van de huidige woningmarkt. Zo krijg je ook een beeld van de mogelijke ontwikkeling van de woningmarkt.

Stijgende prijzen, dalende transacties

In mei 2026 waren de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 4,4% hoger dan in mei 2025. Ten opzichte van een maand eerder (april 2026) was de stijging 0,6%. Op jaarbasis is dat dus een hogere prijsstijging. De gemiddelde transactieprijs ligt inmiddels op € 487.383. Dat is 16,6% hoger dan op de piek van juli 2022. Maar het aantal transacties in mei 2026 is gedaald met 2,5% ten opzichte van een jaar geleden. Als je nog iets breder kijkt, is de daling groter: in de eerste vijf maanden van 2026 zijn 5% minder woningen van eigenaar gewisseld. Het vastgoeddashboard van het Kadaster biedt een overzichtelijk beeld van de ontwikkelingen.

Stijging door einde uitpondgolf?

De belangrijkste reden voor stijgende huizenprijzen is dat de vraag hoger is dan het aanbod. Die vraag was ook in 2025 al hoger dan het aanbod. Toch zagen we toen een enigszins stagnerende gemiddelde transactieprijs. Een gemiddelde transactieprijs is echter niet hetzelfde als de gemiddelde woningwaarde. Er zijn in 2025 enorm veel relatief goedkope woningen op de markt gekomen. Dat waren vooral huurwoningen of appartementen, waar de eigenaar vanaf wilde. De middenhuurregels (beperking van de maximale huur) en de box 3-belasting, maken verhuren voor veel particulieren niet meer aantrekkelijk. Onderzoek wijst uit dat deze uitpondgolf piekte in 2025 en de eerste helft van 2026. In 2025 was 1 op de 6 verkochte woningen een voormalige huurwoning. Dat aandeel was nog niet eerder zo hoog.

We zouden nu (begin juli 2026) in de staart van die piek moeten zitten: veel tijdelijke huurcontracten zijn op 1 juli 2026 afgelopen. Verhuurders zouden die huurcontracten niet meer willen verlengen, waardoor ook die nog in de verkoop komen. Daarna zou deze markt wel zo’n beetje opgedroogd kunnen zijn. Dat zou een hardere stijging van de transactieprijzen kunnen betekenen. Het is echter wel een vrij lokale aangelegenheid: ruim twee derde van de totale uitponding gebeurde in de Randstad (Noord- en Zuid-Holland plus Utrecht).

Minister probeert in te grijpen in middenhuurmarkt

Het kind van de rekening van die uitpondgolf is de huurder. Huurders in een sociale of middenhuur-woning, kunnen vaak nergens meer terecht. Betaalbare huurwoningen zijn niet meer te vinden. In de vrije sector is de huur gemiddeld al € 1.660 (cijfers maart 2026). Dat is meer dan de netto maandlasten van een annuïteitenlening van €450.000 tegen 4% rente. Al neemt die netto last toe – maar dat geldt in nog sterkere mate voor de huur.

Natuurlijk heeft een aantal huurders het geluk gehad om hun huurwoning zelf te kunnen kopen. Zij hadden genoeg inkomen en/of vermogen om dit te betalen. Voor de huurders die niet over een dergelijk inkomen of vermogen beschikken, wordt het erg lastig een andere woonruimte te vinden. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zet in op enkele maatregelen om de middenhuurmarkt aan te zwengelen.

Die maatregelen zijn overigens niet nieuw, maar worden voortgezet of uitgebreid. Het gaat om:

·        Drie versoepelingen in het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel), waardoor er in veel gevallen meer huur gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen. Dat lijkt nadelig voor de huurder, maar het moet het aanhouden of bijbouwen van middenhuurwoningen juist aantrekkelijker maken. Het aanbod moet dus groeien (of in elk geval niet meer dalen).

·        Voor nieuw gebouwde middenhuurwoningen wordt de huuropslag die in rekening gebracht mag worden verlengd. Die opslag zou in 2028 vervallen, maar dat wordt 2032.

·        Het moet mogelijk worden om alle studenten een tijdelijk huurcontract te geven. De mogelijkheid van tijdelijke contracten bestaat nu al, maar alleen voor specifieke gevallen.

We moeten toch gewoon bouwen, bouwen, bouwen?

De overheid zet al lange tijd in op 100.000 extra woningen per jaar. Maar dat wordt nooit gehaald. Onderzoek van de ING wijst in juni 2026 op het inzakken van de nieuwbouwmarkt. Dit jaar zijn er tot en met mei 14% minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. Daar zijn allerlei redenen voor. Eén reden is het gestegen aanbod van goedkope woningen als gevolg van de uitpondgolf. Maar die reden lijkt vanzelf te verdwijnen. Verder heeft de overheid bepaald dat ongeveer 2 op de 3 woningen ‘betaalbaar’ moet zijn. Dat wil zeggen: goedkoper dan €420.000.

Daar valt nauwelijks voor te bouwen, stellen aannemers. De woningen die ze dan bouwen, zijn vaak appartementen. Maar die vallen lang niet altijd in de smaak bij potentiële huizenkopers. Meer aantrekkelijke grondgebonden woningen, kosten relatief veel door de sterk gestegen bouwkosten. Bovendien ontbreekt daarvoor vaak de ruimte. Zowel de fysieke ruimte als ruimte op het elektriciteitsnet. Als er al een locatie gevonden wordt, stuit dat vaak op ingewikkelde procedures en bezwaren. Ook de strenge stikstofeisen helpen daarbij niet, net als het personeelstekort. Ook geopolitieke spanningen zorgen voor onzekerheid op de financiële markten.

Ook door stijgende energieprijzen, stijgt de inflatie. Dat betekent dat partijen die geld uitlenen daarvoor een hogere vergoeding willen. Ofwel, de rente stijgt. Dat is een probleem voor bouwend Nederland, die veel moet voorschieten bij bouwprojecten. Bovendien heeft een stijgende rente een drukkend effect op de leencapaciteit van de potentiële koper. Maar dat effect geldt net zo hard voor nieuwbouwwoningen als bestaande woningen. De economen van ING schetsen al met al geen erg rooskleurig beeld. Ze verwachten voor heel 2026 geen verbetering in de nieuwbouwmarkt.

De rentebarometer van De Hypotheker vraagt periodiek aan enkele experts wat zij verwachten van de hypotheekrente. De consensus lijkt dat zowel de korte als lange rentes niet gaan dalen. Ze zullen min of meer stabiel blijven of licht stijgen. Ook dat is geen positief signaal voor de woningmarkt.

Maar als de rente echt hard stijgt, zal dat de huizenprijzen drukken. En daarmee wellicht toch nog een kans bieden voor mensen die willen toetreden op de woningmarkt. Maar dan alleen als ze (veel) eigen geld inbrengen: lenen wordt immers ook veel duurder.

Gloort er hoop?

Op 1 juli 2026 is de wet versterking regie volkshuisvesting in werking getreden. Deze wet moet de woningbouw versnellen door kortere procedures. Alle overheden (zowel het Rijk als provincies en gemeenten), moeten een volkshuisvestingsprogramma opzetten. Daarin staat waar ze hoeveel woningen gaan bouwen en voor welke doelgroepen. Wel blijft de eis dat 2/3^e van de woningen ‘betaalbaar’ moet zijn (koop tot €420.000 of huur tot de middenhuurgrens van €1.228 per maand). 

Gemeenten en het Rijk hebben een jaar de tijd om met zo’n programma te komen. Provincies hebben tot 1 januari 2028 de tijd. En hoewel het aantal verkochte nieuwbouwwoningen sterk is gedaald, is het aantal gestarte bouwprojecten in de eerste 5 maanden van 2026 wel sterk gestegen (+ 9,7%). Beide lichtpuntjes in de woningmarkt zullen echter niet heel snel leiden tot een groei in aanbod. Op zijn vroegst zal in de loop van 2027 enige positieve ontwikkeling zichtbaar zijn. Als er verder geen tegenslagen meer zijn.

Voor jouw praktijk

We hebben in het verleden van klanten erg vaak de vraag gekregen “Wat denk je dat de rente gaat doen?”. Het antwoord daarop was steevast: “Als ik dat wist, hoefde ik niet meer te werken”. Het blijft een onvoorspelbare markt. Maar het is in jouw adviesgesprekken wel goed om onderbouwd te kunnen sparren met je klanten over marktontwikkelingen. Wat speelt er allemaal, wat zijn kansen of juist risico’s? Daar komt nog iets bij dat niet in dit artikel staat: de lokale situatie. Dat is echt aan jou om uit te zoeken. Zijn er grootschalige nieuwbouwplannen in jouw regio? Of is er juist een heel project afgeblazen? Die lokale ontwikkelingen kunnen uiteindelijk meer invloed hebben dan de landelijke of internationale trends.