Concept nieuwe leidraad hypotheekadvisering
Op 12 december 2025 publiceerde de AFM een consultatieversie van de nieuwe, langverwachte Leidraad Hypotheekadvisering.
Hoewel het nog niet de definitieve versie is, zal de impact op de praktijk van veel hypotheekadviseurs groot zijn. Maar niet voor alle adviseurs. Voor SEH Erkend Financieel Adviseurs, zal de impact veel kleiner zijn. Vrijwel alle onderdelen van de Leidraad, komen overeen met de zienswijze van SEH over het geven van een passend advies.
Concept-leidraad leent zich niet voor een ‘simpele’ samenvatting
De leidraad is helder en compact opgebouwd. Het hele document laat zich ook makkelijk lezen. Wat SEH betreft verdient de hele leidraad een compliment. Het is ook een beetje een compliment aan onszelf: SEH heeft veel input geleverd aan de AFM en die zien we over de hele linie terug in de concept-leidraad.
Na drie inleidende hoofdstukken, volgen zeven hoofdstukken die elk een apart thema belichten.
Het gaat om de thema’s:
- Verantwoorde maandlasten
- Rentevaste periode
- Verduurzaming
- Fiscaliteit
- Het hypotheekproduct
- Life events
- Oversluiten
Met betrekking tot elk van die thema’s wordt telkens beschreven wat er van de adviseur wordt verwacht:
- Tijdens de inventarisatie- en analysefase
- In het advies zelf (waarbij je altijd het adviesrapport verstrekt vóórdat de financiering wordt aangevraagd)
Een samenvatting van elk van deze thema’s maken, zou de nuance van de leidraad enigszins teniet doen. Elk van de hoofdstukken heeft namelijk ook duidelijke voorbeelden van een goede adviespraktijk.
Het is gewoon de moeite waard om de 26 pagina’s door te nemen.
Enkele aandachtspunten
We geven dus geen samenvatting, maar noemen wel een aantal belangrijke aandachtspunten.
Dat betekent niet dat andere onderdelen minder belangrijk zijn (zoals: onderzoek het eigenwoningverleden goed). Het is slechts een selectie van enkele zaken die je mogelijk triggeren om de hele Leidraad te lezen.
- Allereerst onderschrijft de AFM het SEH-beleid om duidelijk het verschil tussen haalbaarheid en betaalbaarheid na te gaan. De wettelijke leennormen (Trhk) mogen niet de enige factor zijn om vast te stellen of een hypotheek verantwoord is of niet. Je moet juist kijken naar de persoonlijke situatie van de klant: zijn uitgavenpatroon en wensen en doelstellingen.
- Daar hoort bij dat je ook netto uitrekent wat de gevolgen van de hypotheek voor de klant zijn. AFM stelt niet dat dit altijd verplicht is. Maar voor bepaalde klanten kan een analyse van de netto woonlasten naast andere netto verplichtingen en het netto inkomen, leiden tot een veel realistischer en persoonlijker beeld van de gevolgen van hun keuzes.
- De AFM benadrukt dat ze ervan uitgaan dat je verduurzaming altijd bespreekt tijdens het adviestraject. Daarbij geven ze de adviseur als opdracht mee om voor hun werkgebied goed naar specifieke risico’s te kijken. Bijvoorbeeld extra funderings- of overstromingsrisico’s.
- Onder de life-events (zoals overlijden, pensionering, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid) besteedt de AFM extra aandacht aan relatiebeëindiging. Je moet goed inventariseren wat voor samenlevingsvorm klanten hebben en welke afspraken ze daarbij al hebben. Vervolgens moet je goed analyseren wat de gevolgen zijn van een relatiebreuk. En daar ook je advies op aanpassen, wat meestal betekent dat je de klant doorverwijst naar een notaris voor een samenlevingscontract en/of testament.
Voor jouw praktijk
We hopen dat je de hele concept-leidraad leest. En we hopen dat jij jouw praktijk hierin voor bijna 100% herkent! Wat met name goed is aan de leidraad, is hoe telkens beschreven wordt hoe jij je vaardigheden moet toepassen. Confronteer de klant met tegenstrijdigheden en wees zijn sparring partner. Neem geen genoegen met een klant die risico’s wegwimpelt met de opmerking “dan verkoop ik het huis wel”. Juist met deze leidraad in de hand kan de SEH Erkend Financieel Adviseur het verschil maken tussen de ‘gewone’ hypotheekadviseur en een serieus financieel aanspreekpunt!