Belastingdienst veroorzaakt onduidelijkheid over box 3 en 2e woningen

De box 3-wetgeving is behoorlijk ingewikkeld aan het worden. Dat blijk, nu ook de Belastingdienst zelf zich daarin verslikte. Dat blijkt uit recente wijzigingen op een website van de Belastingdienst over de berekening van het ‘werkelijke rendement’ in box 3, zoals dat volgens de Tegenbewijsregeling zou moeten.

Vastgoedbijtelling

De huidige box 3-wetgeving is duaal: de Overbruggingswet geldt, met forfaitaire rendementen. Daarnaast geldt de Wet Tegenbewijsregeling, als iemand meent een lager rendement behaald te hebben dan het forfaitair vastgestelde rendement.

Sinds 1 januari 2026 geldt echter ook in de Wet Tegenbewijsregeling zelf een forfait: de vastgoedbijtelling voor eigen gebruik van een tweede woning (een box 3-woning). Naast inkomsten uit waardestijgingen, wordt ook het genot op eigen gebruik als rendement gezien. Dat genot wordt forfaitair gewaardeerd tegen 5,06% van de WOZ-waarde.

Om belastingbetalers uit te leggen hoe dit werkelijke rendement berekend moest worden, stond op een (inmiddels verwijderde) website van de Belastingdienst het volgende:
“Wij vermenigvuldigen 5,06% van de WOZ-waarde op 1 januari met het aantal dagen dat u jaarlijks in de woning bent. U moet dus elk jaar bijhouden hoeveel dagen u in uw 2e woning verblijft. Ook als u uw 2e woning deels verhuurt.”

Dat zou een opsteker zijn geweest voor mensen met een vakantiehuisje, dat ze maar een paar weken per jaar gebruiken. 
Maar helaas klopte deze berekeningswijze niet. Het Ministerie van Financiën had over de vastgoedbijtelling namelijk bij de invoering aangegeven dat die geldt voor zover “de woning ter beschikking staat” en dus niet “voor zover de woning gebruikt wordt”.

Kortom: iemand die een vakantiehuisje heeft en niet verhuurd, moet over het hele jaar de vastgoedbijtelling van 5,06% over de WOZ-waarde als rendement opgeven, ongeacht hoe vaak hij dat huisje zelf gebruikt. 
Dat scheelt nogal voor de voorbeeldpersoon die zijn vakantiehuisje 3 weken per jaar gebruikt, terwijl de WOZ-waarde ervan € 250.000 bedraagt. 

Het rendement daarop volgens de forfaitaire vastgoedbijtelling is € 12.650 per jaar, terwijl dat bij een eigen gebruik van 21 dagen slechts op € 727 uitgekomen zou zijn. Het scheelt de facto € 4.528 aan box 3-belasting (36% van het verschil). 
En dit is nog los van de belasting op de waardestijging, voor zover die er is.

Website aangepast

De Belastingdienst heeft de fout op 21 april 2026 gecorrigeerd. Op de site staat het nu correct, dat wil zeggen in lijn met wat het Ministerie van Financiën beoogde. Overigens wordt op die site nu ook verduidelijkt dat je kunt afwijken van het forfait van 5,06%, door de jaarlijkse economische huurwaarde te gebruiken.

Informeer jouw klanten correct

Veel mensen met een vakantiehuisje, al dan niet gedeeltelijk verhuurd, zullen bij hun belastingaangifte over 2025 al gemerkt hebben hoeveel ze hierover hebben moeten afdragen aan box 3-belasting. Het is dan ook niet vreemd dat het Financieele Dagblad op 23 april 2026 opende met het artikel “Markt voor vakantiehuizen koelt in hoog tempo af” (link achter inlog), naar aanleiding van een onderzoek van NVM. De hoofdoorzaak van de afkoelende markt is de belastingdruk. Niet alleen is er een uitpondgolf onder huurwoningen, maar ook onder vakantiehuisjes. 

Voor die vakantiehuisjes neemt de belastingdruk in 2026 alleen maar toe door de ingevoerde vastgoedbijtelling. Informeer jouw klanten hierover correct als ze vragen hebben. En mocht je jouw klanten al geïnformeerd hebben op basis van de verkeerde tekst van de Belastingdienst, informeer ze dan proactief over deze eerdere misvatting: de belasting kan een stuk hoger uitvallen, wat gevolgen heeft voor de financiële betaalbaarheid van het behoud van dat huisje.