Afschaffen hypotheekrenteaftrek zonder pijn?

Veel politieke partijen hadden afbouw van de hypotheekrenteaftrek in het verkiezingsprogramma staan. Daarom onderzocht de TU Delft wat de gevolgen daarvan zouden zijn. Volgens het onderzoek vallen die gevolgen erg mee. Dat wil zeggen: als de hypotheekrenteaftrek geleidelijk wordt afgebouwd.

Uitgangspunten onderzoek

Het onderzoek gaat uit van:

Afbouw van het renteaftrekpercentage met 2,5% per jaar van 2027 tot 2041. Het tarief voor aftrek gaat dan in 15 jaar van ongeveer 37,5% naar 0%.
Ook het eigenwoningforfait (ewf) wordt in hetzelfde tempo afgebouwd. De Wet Hillen is dan overbodig*.
De eigen woning is daarna gedefiscaliseerd. Hij valt niet in box 3, en wordt ook niet elders alsnog belast.
Het voordeel voor de schatkist (€ 8,8 miljard) wordt teruggegeven aan alle huishoudens via lagere inkomstenbelasting (dus niet alleen aan huizenbezitters).

*Door het Amendement Grinwis dat is aangenomen, zou de afbouw van Wet Hillen versneld worden. Dat is uiteraard niet in het TU-onderzoek meegenomen. We gaan in de Nieuwsbrief van januari 2026 in op de gevolgen van de versnelde afbouw Wet Hillen.

Gevolgen volgens onderzoek

Volgens het onderzoek zijn dit de belangrijkste gevolgen van de defiscalisering:

Tussen 2025 en 2050 stijgen de huizenprijzen minder hard. In plaats van een stijging van gemiddeld 2,7% per jaar, zou dat 1,6% per jaar worden.
De woonlasten stijgen, juist voor mensen die recent een huis hebben gekocht (en gefinancierd met een eigenwoningschuld). Die stijging gaat echter geleidelijk. Voor een voorbeeldhuishouden, zou de netto maandlast geleidelijk stijgen met een piek na 16 jaar van € 270 extra. Daarna loopt het nadeel weer terug, omdat ook onder de huidige wetgeving het rentevoordeel afneemt vanwege de annuïtaire aflossingsplicht.

Volgens de onderzoekers is de stijging in de woonlasten voor de meeste mensen betaalbaar. De verwachte loonstijgingen zijn namelijk hoger. Bovendien wordt de woningmarkt bereikbaarder voor starters, omdat de huizenprijs niet meer zo hard stijgt. En omdat ze voordat ze kopen, een iets lagere inkomstenbelasting betalen vanwege het terugsluizen van de weggevallen renteaftrek.

Enkele kanttekeningen

We onderschrijven de conclusies, maar hebben wel een paar kanttekeningen.

Allereerst is de voorgespiegelde stijging van de huizenprijzen iets lager dan de inflatie. Dat betekent in reële termen dus dat een huis minder waard wordt.
Bovendien wordt niet gespecificeerd wat het ‘gemiddelde huishouden’ is. De stijging van de netto maandlast met € 270 over 16 jaar, heeft als uitgangspunt een rente van € 605 in de eerste maand. Als de rente 3,5% zou zijn, dan betekent dit dat de eigenwoningschuld ongeveer € 207.000 is. Met een gemiddelde huizenprijs van bijna € 500.000, is dat wel een erg lage lening. Voor iemand die nu net zo’n gemiddeld huis heeft gekocht en volledig heeft gefinancierd, loopt het nadeel op tot € 500 netto per maand. De vraag is bovendien of iedereen wel voldoende loonstijging in het vooruitzicht heeft om de extra lasten te kunnen betalen.
Tot slot lezen wij nergens wat de gevolgen van defiscalisering hebben voor de financieringslasttabellen. De leencapaciteit op inkomen (LTI) zal lager worden. Dat kan tot gevolg hebben dat de huizenprijzen juist meer dalen dan het onderzoek voorspelt.

Conclusie

SEH is geen tegenstander van afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Maar dat moet dan wel geleidelijk en goed doordacht gebeuren. Het onderzoek van TU Delft is een prima start, maar weegt nog (lang) niet alle aspecten mee. In het verleden zijn door overhaaste beslissingen bijzonder slechte fiscale wetten doorgevoerd (zoals in 2013, in de nieuwe eigenwoningregeling). Die wetgeving moest alleen al in het eerste jaar 9 (!) keer gerepareerd worden. Dat moet bij een volgende ingrijpende wijziging vermeden worden.

Voor jou als adviseur, is het afwachten waar de formerende partijen op uitkomen. Ondertussen krijg je misschien al bezorgde klanten tegenover je, die bang zijn dat ze in de problemen komen als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. Iedereen geruststellen kun je dan niet. Maar je kunt wel individueel berekenen hoe groot het netto voordeel van renteaftrek op dit moment is. En dus wat het maximaal extra kost als die wordt afgeschaft. Voor veel mensen zal die wetenschap zelf mogelijk al geruststellend genoeg zijn: dan weten ze in een worst case scenario ten minste waar ze aan toe zijn.