Aflossingsvrij: het einde nabij?

Zowel De Nederlandsche Bank (DNB) als de Autoriteit Financiële Markten (AFM) kwamen op 16 januari 2026 met een update omtrent de risico’s van aflossingsvrije hypotheken.

Het is niet nieuw dat deze toezichthouders waarschuwen voor de risico’s van aflossingsvrij. Dit doen ze al jaren. Ook na de inperking tot maximaal 50% aflossingsvrij ten opzichte van de woningwaarde (Gedragscode Hypothecaire Financieringen, sinds 2011) en het beperken van hypotheekrenteaftrek tot leningen die 100% aflossen in 30 jaar (de nieuwe eigenwoningregeling sinds 2013).

Daarmee zijn alle risico’s echter nog niet verdwenen. Vanuit hun toezichthoudersrol blijven DNB en AFM wijzen op de risico’s die er nog zijn.
 

DNB-uitleg

DNB is verantwoordelijk voor toezicht op de stabiliteit van het financiële systeem (het prudentieel toezicht). Zij zien een gevaar voor banken in aflossingsvrije hypotheken ten opzichte van schulden waarop wel periodiek wordt afgelost.

Ze noemen deze twee risico’s:

• Terugbetaling vooral afhankelijk van woningwaarde
  Omdat over aflossingsvrije hypotheken alleen rente betaald wordt, is de aflossing uiteindelijk vooral afhankelijk van de woningwaarde. Bij hypotheken met een aflossingscomponent, is dat niet het geval. De aflossing wordt dan gedaan vanuit het inkomen van de klant. Aflossingsvrij is riskant bij sterk dalende woningprijzen in brede zin. Of in individuele gevallen, als er bijvoorbeeld achterstallig onderhoud is.
• Onzekerheid betaalbaarheid na inkomensterugval 
  Omdat er niet of nauwelijks afgelost wordt op een aflossingsvrije hypotheek, is het risico groter dat zich tijdens de looptijd een inkomensterugval voordoet. Zeker als men de aflossingsvrije hypotheek ‘doorrolt’ (herfinanciert) aan het eind van de looptijd. Op enig moment gaat iemand met pensioen, wordt hij werkloos of arbeidsongeschikt. De kans dat iemand dan de rentelasten niet meer kan betalen, is groter. 

DNB wijst er bovendien op dat banken het risico op aflossingsvrije hypotheken beter moeten inprijzen. Een bank moet meer reserves aanhouden voor aflossingsvrije hypotheken. Vanuit AFM-toezicht wordt gehamerd op doorlopend toezicht, met hogere zorgplichtkosten. Dat heeft een rentestijgend effect. De verschillen in rente tussen aflossingsvrij en niet-aflossingsvrij zien we al oplopen en dat verschil wordt mogelijk nog (veel) groter.

Dat levert een extra risico op dat DNB niet benoemt: zelfs als het inkomen niet lager wordt, kunnen de maandlasten van aflossingsvrije hypotheken op den duur onbetaalbaar worden, zeker in combinatie met verlies van de renteaftrek.

DNB stelt wel dat de meeste woningbezitters naast een aflossingsvrij leningdeel ook een aflossend leningdeel hebben. En dat de Nederlandse situatie bij pensionering minder risicovol is dan in veel andere Europese landen, vanwege de grote pensioenreserves. Bovendien hebben de meeste klanten met een aflossingsvrije hypotheek ruime overwaarde.

Maar omdat vooral in de periodes van 2035 tot 2038 en 2047 tot 2052 veel aflossingsvrije hypotheken aflopen, kan er in die periodes wel een ‘schok’ ontstaan, als al die hypotheken ineens afgelost moeten worden en dat bij meerdere klanten niet zou lukken.

De ECB (gevolgd door DNB) verwacht dan ook dat geldverstrekkers deze risico’s verder zullen beperken.

SEH onderkent de risico’s van aflossingsvrije hypotheken, vooral op individueel niveau. Bijvoorbeeld in situaties waarin klimaatrisico’s een rol spelen. Als een woning in een gebied ligt met funderingsproblemen, kan een aflossingsvrije hypotheek tot grotere problemen leiden dan wanneer de hypotheek afgelost wordt.
 

AFM-uitleg

De AFM is gedragstoezichthouder en kijkt dus meer naar risico’s van de consument zelf.
In dat kader benoemen zij hetzelfde risico van aflossingsvrije hypotheken als DNB, maar dan voor die consument. Bijvoorbeeld dat de lening aan het eind van de looptijd niet kan worden afgelost met eigen middelen.
En ook niet doorgerold kan worden, omdat het (toets)inkomen daarvoor te laag is. Dit geldt natuurlijk in extra mate als de rente gestegen is en die straks niet meer aftrekbaar is. De AFM stelt dat vooral van 2035 tot 2040 veel aflossingsvrije hypotheken aflopen.

De AFM wijst vooral op de specifieke financiële situatie van de klant, om te bepalen in hoeverre aflossingsvrij wel passend is voor die klant.

 

Nederlandse Vereniging van Banken (NVB)

De NVB reageert op de update aflossingsvrije hypotheken van DNB en AFM. NVB vindt het ook belangrijk dat banken regelmatig controleren of een aflossingsvrije hypotheek nog past bij de klantsituatie. Maar er is ook al veel gedaan.
Veel klanten zijn al ‘geactiveerd’ door ze te informeren over de risico’s van aflossingsvrij. Het aandeel aflossingsvrij is in 10 jaar gedaald van 55% naar 45%. De campagne ‘aflossingsblij’ in 2017 heeft daarbij geholpen. Deze lijn wordt voortgezet: klanten worden individueel benaderd om te bezien in hoeverre aanpassing van de aflossingsvrije hypotheek passend en mogelijk is.
 

Rabobank wijzigt beleid als eerste

De Rabobank (waaronder dochter Obvion) besluit haar beleid omtrent aflossingsvrije hypotheken aan te passen. Er wordt ook gesproken over ‘verkapt aflossingsvrije hypotheken’. Daarmee worden aflossingsvrije leningdelen benoemd waaraan een vermogensopbouwproduct zonder garantiekapitaal is gekoppeld (zoals een Beleggingsrecht Eigen Woning). 
De nieuwe regels gelden vanaf 11 mei 2026 voor nieuwe gevallen.
Ze geven duidelijk als reden aan dit onder druk van de toezichthouders te doen: die verwachten simpelweg minder aflossingsvrije hypotheken.
Een aflossingsvrij leningdeel wordt gemaximeerd op 30% van de woningwaarde of € 150.000 als dat lager is.
Hoewel er niets verandert ‘zolang jij je hypotheek niet aanpast’, kan het nieuwe beleid toch gevolgen hebben voor bestaande situaties. Denk hierbij aan herfinanciering, relatiebreuk of overlijden. De Rabobank belooft wel op individueel niveau te bekijken welke oplossing dan het meest passend is.
Een rentewijziging heeft overigens geen invloed op het maximaal aflossingsvrije deel.
 

Standpunt SEH

SEH staat voor de kwaliteit van een passend integraal financieel advies, met zicht op de lange termijn. Dit passende advies wordt individueel en cijfermatig onderbouwd, waarbij risico’s en wensen van de klant goed tegen elkaar worden afgewogen.
Een aflossingsvrije lening (of leningdeel) kan expliciet onderdeel uitmaken van een passend advies.

Het gestandaardiseerd beperken van de mogelijkheden om aflossingsvrije hypotheken te verstrekken (of behouden), druist in tegen deze individuele benadering. SEH onderkent risico’s van aflossingsvrije hypotheken, maar dat doet niets af aan het feit dat een aflossingsvrije hypotheek juist voor bepaalde groepen het meest passend is.
Het zou zelfs extra pijnlijk worden, als door gedwongen afbouw van een aflossingsvrije hypotheek op individueel niveau situaties ontstaan waarin extra aflossingen zorgen voor onhoudbare financiële situaties en mogelijk gedwongen verkoop. Het is dan ook onjuist om te beweren dat het beperken van aflossingsvrije hypotheken altijd in het klantbelang is.
 

Op zoek naar alternatieven

SEH is tegen het geheel afschaffen van aflossingsvrije hypotheken. Maar anderzijds onderkent SEH de realiteit dat die nu verder afgeschaald worden.
Onze stelling is: wij en onze klanten kunnen ook deze wijzigingen aan!
Waar eerder de zuivere opeethypotheken en meer recent krediethypotheken al sterk zijn ingeperkt, volgen nu stappen in het terugdringen van aflossingsvrije hypotheken.
Waar we benadrukken dat zuiver aflossingsvrij voor sommige klanten nog wel de meest passende oplossing is (en blijft), gaan we voor andere klanten op zoek naar alternatieven. Dat kan SEH niet alleen. Vandaar onze oproep “niet schrappen, maar slimmer vormgeven” in onze reactie op het gewijzigde beleid rondom aflossingsvrije hypotheken.

Daarvoor hebben we jullie als experts nodig, samen met aanbieders en toezichthouders.
Er zijn alternatieven denkbaar, zoals een langere aflossingsduur. Of, voor starters, een hypotheekvorm met oplopend aflossingsschema (eerst lagere lasten, later versneld aflossen).
Dergelijke alternatieven zijn mogelijk net zo betaalbaar als geheel aflossingsvrij. Het probleem is dat er nu geen tussenvorm is: het is (annuïtair) aflossen in 30 jaar of helemaal niet aflossen. Volgens ons is er nog genoeg ruimte tussen die twee smaken.
 

Voor jouw praktijk

We hebben begrip voor adviseurs die kritisch zijn op de standpunten van de toezichthouders rondom aflossingsvrije hypotheken. Maar probeer vooral energie te stoppen in oplossingen voor klanten die dit treft. De Rabobankgroep is de eerste partij die de consequenties daarvan omzet in een beleidswijziging. Het is slechts een kwestie van tijd tot andere banken zullen volgen, omdat anders het risico bestaat dat zij juist meer aflossingsvrije hypotheken krijgen, wat hun balans negatief beïnvloedt.

We willen vooruit kijken. Juist door naar alternatieven te kijken, die de risico’s van aflossingsvrij verkleinen, maar toch betaalbaar zijn op lange termijn. Voor nu is jouw rol als SEH Erkend Financieel Adviseur om alvast een groep mensen gerust te stellen. Denk aan de grote groep gepensioneerden, die (soms ongenuanceerde) berichtgeving hierover leest, en denkt: ik moet straks mijn huis verkopen. Dat geldt lang niet voor iedereen. Voor de groep die mogelijk wel dringend (of dwingend) wordt opgeroepen extra te gaan aflossen, is ook jouw rol onmisbaar: juist jij kan de individuele klantspecifieke gevolgen goed berekenen. En de klant bijstaan in de hele budgettering en het bedenken van andere opties, zoals hierboven geschetst.
Voor jou voelt het ongetwijfeld tegennatuurlijk om te moeten adviseren over een wijziging die niet altijd in het belang van de klant is of lijkt. Blaas gerust intern even stoom af als je het oneens bent met gewijzigd beleid, maar laat je klant daar niet de dupe van zijn!