40/60-eigendomsverhouding en toch overdrachtsbelasting

In veel gevallen is het mogelijk om een woning na een relatiebreuk aan één van de twee partners over te dragen, zonder dat er overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dat geldt in elk geval voor een woning die in de huwelijksgoederengemeenschap viel. Het eigendomsdeel dat één van de partners overneemt van de ander is dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Ook voor samenwoners geldt deze regel. Dan moet de eigendomsverhouding wel binnen de 40%/60%-bandbreedte vallen (art. 15, lid 1 onder g WBR). Maar hiervoor geldt een aanvullende voorwaarde. Die verhouding moet namelijk zijn ontstaan op het moment van de gezamenlijke verkrijging van die woning.

Dit kan tot onredelijke uitkomsten leiden, zo constateert ook Rechtbank Noord-Nederland op 7 mei 2026. Maar die onredelijke uitkomst kan een rechter niet corrigeren.

Casus “jojo-toedeling”

Een vrouw koopt in 2014 in haar eentje een woning. Ze betaalt daarover overdrachtsbelasting. Ze krijgt op enig moment een vriend, die bij haar in komt wonen. In 2018 koopt die vriend zich in de woning in. Hij koopt 49% en de vrouw houdt 51% eigendom. In 2024 loopt de relatie stuk. De man vertrekt uit de woning. De vrouw koopt haar eerdere eigendomsdeel van 49% terug van de man. 

De Belastinginspecteur legt haar daarvoor een aanslag overdrachtsbelasting (OVB) op. Dat vindt mevrouw onterecht. Ze heeft al OVB over die woning betaald en moet dat nu nog eens doen. Ook haar vriend heeft destijds OVB betaald. Er is straks drie keer over hetzelfde woningdeel OVB betaald, terwijl de situatie hetzelfde is als in 2014. De uitspraak bevat dan ook de term jojo-toedeling.

De rechter kan echter niet anders dan de wet volgen: in art. 15, lid 1 onder g WBR, staat duidelijk dat de OVB-vrijstelling alleen geldt voor ongehuwden als de 40%/60%-bandbreedte is ontstaan door een gezamenlijke verkrijging van de woning. In dit geval is die eigendomsverhouding niet ontstaan bij de gezamenlijke verkrijging van de woning, maar pas op een later moment. De rechter geeft de Belastinginspecteur dus gelijk.

Wel kritiek rechter op deze wetgeving

De vrouw deed nog een beroep op het gelijkheidsbeginsel en op het eigendomsrecht om haar gelijk te halen. Ze stelde dat haar situatie gelijkgesteld zou moeten worden met gehuwden (ongeacht de eigendomsverhouding) of ongehuwden die de woning verkregen hebben in de verhouding 40%/60%. Daar gaat de rechter niet in mee. Destijds heeft de wetgever bewust de keuze gemaakt om deze groepen uit te zonderen. Daarbij was men zich bewust van situaties die buiten de vrijstelling vielen, waaronder de situatie van mevrouw. 

Dan gaat de rechter in op het eigendomsrecht (Europees Protocol, artikel 1). De wetgever mag een inbreuk doen op het eigendomsrecht, maar alleen als dat ‘lawful’ is en een ‘legitimate aim’ dient. De beperking van de vrijstelling OVB is bedoeld om misbruik tegen te gaan. Als iemand een woning wil kopen, zou hij eerst 40% kunnen kopen (en daarover OVB betalen), om vervolgens het restant te verkrijgen zonder nog eens OVB te betalen. Dat heeft de wetgever willen vermijden. En dat is een legitiem doel.

Alleen wordt dat doel in deze zaak niet bereikt. Integendeel: de eigenaresse betaalt zelf twee keer OVB over een zelfde deel. In oude wetgeving (tot 29 december 1995) gold nog dat een verdeling van de eigendom altijd vrijgesteld was van OVB. De wetgever heeft bij de wetswijziging destijds onvoldoende uitgelegd waarom deze wetswijziging ook noodzakelijk was voor situaties zoals die van mevrouw. De rechter vindt daarom dat er in deze situatie geen 'fair balance’ is in die wetgeving. Er is sprake van ‘overkill’ van wetgeving.

Maar de rechtbank kan zelf geen rechtsherstel bieden. Dat moet de wetgever zelf doen. De rechter doet als voorstel om een uitzondering te maken in de wet voor een dergelijke jojo-toedeling. Maar dat is nu eenmaal aan de wetgever. Mevrouw zal nu dus alsnog OVB moeten betalen over het terugkopen van haar eerder vervreemde eigendomsdeel.

Voor jouw praktijk

Wetgeving kan gevoelsmatig onredelijk uitwerken. Daar heb je soms nu eenmaal mee te maken in jouw adviespraktijk. Wellicht luistert de wetgever naar de wijze woorden van de rechter om de wet op dit punt aan te passen. Maar zolang dat niet gebeurt, moet je uitgaan van die wet.

Het is belangrijk dat je je realiseert dat een eigendomsverhouding van 40%/60% tussen samenwoners geen garantie is voor een OVB-vrijstelling als ze uit elkaar gaan en de een de ander wil uitkopen.

Je moet dus altijd vragen hoe die eigendomsverhouding is ontstaan: bij de verkrijging van de woning of op een later moment? Is dat op een later moment gebeurd, dan is de OVB-vrijstelling bij uitkoop niet van toepassing. Houd daar rekening mee in jouw praktijk.