In sommige gevallen komt de werkelijke verdeling van de overwaarde echter niet overeen met de fiscale vaststelling van deze reserve. De Kennisgroep van de Belastingdienst heeft in een standpunt van 4 maart 2025 verduidelijkt dat de fiscale eigenwoningreserve kan afwijken van de gerechtigdheid op de (over)waarde van een woning.

De hoofdregel
Wanneer een echtpaar gehuwd is en de woning deel uitmaakt van de huwelijksgemeenschap, zijn beide ex-partners voor 50% eigenaar van de woning. Na de scheiding hebben zij recht op 50% van de woningwaarde. Bij de verkoop van de woning leidt dit tot een gelijke verdeling, zowel juridisch als fiscaal.

Voorbeeld A en B zijn gehuwd in algehele gemeenschap van goederen, waarbij de woning tot de gemeenschap behoort. Ze scheiden en de waarde van de woning is op dat moment € 500.000, terwijl de eigenwoningschuld € 240.000 bedraagt. De woning wordt verkocht voor € 500.000. De overwaarde van € 260.000 wordt verdeeld volgens de eigendomsverhouding van 50-50%, zodat A en B elk € 130.000 ontvangen. Fiscaal gezien geldt hetzelfde: de € 130.000 wordt als vervreemdingssaldo per persoon toegevoegd aan de eigenwoningreserve.

Eigendomsverhouding verschilt van de verdeling van de overwaarde
De hoofdregel is niet van toepassing als de eigendomsverhouding niet overeenkomt met de gerechtigdheid tot de overwaarde. Dit kan het geval zijn bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden, waarbij de eigendomsverhouding 50-50% is, maar is afgesproken dat de overwaarde wordt verdeeld op basis van de bijdrage van elke partner aan de woonlasten.

Voorbeeld C en D zijn gehuwd op huwelijkse voorwaarden en bezitten gezamenlijk een woning, elk voor 50%. De huwelijkse voorwaarden bepalen echter dat C 75% van de woonlasten betaalt en daarom ook 75% van de overwaarde ontvangt bij de verkoop van de woning. Bij de scheiding is de woning € 500.000 waard en de eigenwoningschuld bedraagt € 240.000. De woning wordt verkocht voor € 500.000 en de overwaarde van € 260.000 wordt verdeeld zoals afgesproken (75% voor C en 25% voor D). C ontvangt € 195.000 en D ontvangt € 65.000.

Fiscaal gezien wordt echter de civielrechtelijke eigendom gevolgd. Dat betekent dat C en D fiscaal gezien elk 50% eigenaar zijn, waardoor elk een vervreemdingssaldo van € 130.000 ontvangt, dat wordt toegevoegd aan hun eigenwoningreserve.

Probleem voor de minstbedeelde ex-partner
Het bovenstaande voorbeeld illustreert een probleem voor partner D, die bij de aankoop van een nieuwe woning mogelijk meer moet inbrengen dan het bedrag aan overwaarde dat hij heeft ontvangen. Als D een woning koopt voor € 350.000, kan maximaal € 220.000 van de schuld als eigenwoningschuld worden aangemerkt. Daarnaast geldt voor D dat hij fiscaal gezien 50% van de eigenwoningschuld bij het huwelijk had, wat ook invloed heeft op zijn fiscale situatie.

Vergelijkbare problemen in andere situaties
Al in 2010 ging de toenmalige staatssecretaris van Financiën in op verschillende vragen over de eigenwoningregeling. In dat besluit werd ook ingegaan op scheidingssituaties en de gevolgen daarvan voor de eigenwoningregeling. Belangrijke punten uit dat besluit zijn:

• Een ex-partner die geen eigenaar is van de woning, kan toch meedelen in de waardeverandering van de woning, bijvoorbeeld door afspraken in huwelijkse voorwaarden of een samenlevingsovereenkomst. Als de eigenaar zijn ex-partner ‘uitkoopt’, wordt dat bedrag niet beschouwd als een eigenwoningschuld. De eigenaar ontvangt in dat geval 100% van de eigenwoningreserve, zelfs als hij een deel van de overwaarde gebruikt voor de vergoeding aan de ex-partner.
• Bij echtparen met een periodiek verrekenbeding wordt vaak niet jaarlijks bijgehouden wie welke inkomsten heeft gehad. In dat geval kan een rechter bepalen dat de verdeling moet plaatsvinden alsof het huwelijk een gemeenschap van goederen was, dus 50-50%. Als één partner juridisch volledig eigenaar is van de woning, kan diegene 50% van de overwaarde lenen om de ex-partner uit te betalen. Dit resulteert niet in een eigenwoningschuld voor de eigenaar.

Tot 2013 was het mogelijk om de eigenwoningreserve onderling te verdelen tussen de partners, mits aan bepaalde voorwaarden werd voldaan. Bijvoorbeeld bij een verrekenbeding kon de vergoeding die de ene partner aan de ander moest betalen, in mindering komen op zijn deel van de eigenwoningreserve. Dit is echter sinds 2013 niet meer mogelijk en de verdeling van de eigenwoningreserve moet nu plaatsvinden op basis van de eigendomsverhouding.

Let op het ‘eigen woning’-begrip bij huwelijkse voorwaarden
In een eerder standpunt van 1 juni 2023 benadrukte de Kennisgroep dat de juridische eigendomsverhoudingen bepalend zijn voor de fiscale kwalificatie van de eigen woning. Dit geldt ook voor situaties waarin één van de partners eigenaar is van de woning (bij huwelijkse voorwaarden), maar er een finaal verrekenbeding is afgesproken. Als deze partners scheiden en de niet-eigenaar de woning blijft bewonen, kan zij alleen een vordering op de ex-partner hebben en niet het eigendom van de woning. Pas wanneer zij de woning daadwerkelijk van haar ex-partner koopt, wordt de woning haar eigen woning in fiscaal opzicht en valt deze in box 1, samen met de bijbehorende schuld.

Voor jouw praktijk
Het KG-standpunt bevestigt hoe belangrijk een goede inventarisatie is. Zeker in echtscheidingssituaties kan je geen passend advies geven, voordat je alle feiten op een rijtje hebt. Daar komt wel de onzekerheid bij die de Hoge Raad veroorzaakt heeft met zijn uitspraak over vergoedingsrechten. Dat is de juridische kant, terwijl de eigenwoningreserve de fiscale kant van de zaak is. Beide gevallen zijn complex en zullen voor veel klanten onbegrijpelijk zijn.

Juist daarin ligt jouw toegevoegde waarde: leg uit waarom je zoveel vragen stelt en welke invloed de antwoorden hebben op jouw advies. Maar ook hier geldt dat voorkomen beter is dan genezen. Als er goede afspraken worden gemaakt, zijn fiscale en/of juridische tegenvallers te voorkomen. Als een al dan niet getrouwd stel bij jou zit voor advies, vraag dan altijd door naar eventuele afspraken. En schroom niet om actief te vragen wat zij zelf willen als de relatie geen standhoudt. Lastig, maar jouw morele plicht voor een goed en passend advies!

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 11 april 2025. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.