Toch viel deze zaak om meerdere redenen op. Een klant had sinds 2006 twee aflossingsvrije leningdelen (€ 130.000 en € 30.000) tegen respectievelijk 4,1% en 4,6% rente. Over vier jaar zou de rentevaste periode vervallen. De klant wilde die nu al opnieuw vastzetten, door intern over te sluiten (twintig jaar voor 4,2%). De geldverstrekker bracht boeterente in rekening. De AFM-leidraad was gevolgd: de vergelijkingsrente is de rente, horend bij de resterende rentevaste periode en niet de feitelijke nieuwe rente. De boeterente van € 3.720 (afgerond) is terecht.
De uitspraak zou niet mogen verbazen. Kifid volgt de lijn van alle eerdere uitspraken.
Waarom valt de zaak nog meer op?
Een argument van de klagende klant was dat de bank geen verlies leed. De bank gaat immers meer rente ontvangen dan voorheen. Een snelle berekening leert dat dit inderdaad zo is: de rentelast neemt toe met precies € 10 per jaar (van € 6.710 naar € 6.720). Voor een bank speelt dit ‘voordeel’ niet: de oude lening is gefund tegen de oude periode. Deze wordt afgelost en er wordt een nieuwe lening aangegaan (die opnieuw gefund wordt). Kortom: het is nog uit te leggen dat de boeterente toch betaald moet worden.
De vraag dringt zich op waarom iemand die zich er duidelijk van bewust is dat de rente hoger wordt, toch bewust die keuze maakt. Daarover rept de Kifid-uitspraak niet. Net zo min als de AFM-eis dat bij advies over oversluiten moet worden aangetoond dat de kosten ervan worden terugverdiend in de nieuwe rentevaste periode. De AFM bepaalde in een leidraad (in 2010) dat het moet gaan om het bruto “terugverdienen” van de bruto oversluitkosten. Dat dit een vrij kortzichtige uitleg is, hebben we bij SEH al vaker benadrukt. Als de bruto last afneemt, kan de netto last toenemen – vooral bij een klassieke spaarhypotheek – waardoor de oversluitkosten de facto helemaal niet terugverdiend worden.
Speculeren over de keuze om over te sluiten tegen hogere rente
De keuze van de klant uit de casus om over te sluiten, wordt niet expliciet gemotiveerd. Er is kennelijk een bewuste keuze gemaakt om nu al vast over te sluiten, de hogere rente daarbij voor lief nemend. En, nemen we aan, er is daarbij niet om advies gevraagd. Anders zou de bank(adviseur) op zorgplichtgebied het een en ander uit te leggen hebben. De rente wordt zo lang vastgezet, dat vaststaat dat daarmee de 30-jaarsperiode van renteaftrek verstrijkt tijdens de looptijd. Ook zal niet aangetoond kunnen worden dat de oversluitkosten worden terugverdiend (bruto noch netto).
Zijn er toch situaties denkbaar waarin u in uw rol als adviseur toch zou meewerken aan oversluiten tegen een hogere rente? Er zijn meerdere mogelijkheden denkbaar. Die zijn ongetwijfeld niet limitatief. We noemen er een paar:
Gewoon meer zekerheid
Stel dat iemand (bijna) de pensioengerechtigde leeftijd bereikt (heeft), en precies weet wat hij of zij kan en wil betalen aan hypothecaire maandlast. Dan kan nog een paar jaar wachten tot het eind van de rentevaste periode gezien worden als een risico dat de klant niet wil of kan lopen. Stel dat de rente naar 7% of 8% gaat? En hij weet dat de maandlast dan niet of nauwelijks op te brengen is op basis van het (pensioen)inkomen? Dan is het best te begrijpen dat iemand kiest voor de zekerheid van betaalbaarheid voor een lange termijn. Ook als die maandlast (iets) hoger ligt dan nu.
Het is dan uiteraard wel zaak om goed vast te leggen wat de motivatie van de klant is. En dat hij goed geïnformeerd is over alle nadelen en risico’s. Denk hierbij aan het verstrijken van de termijn van renteaftrek (de bruto last wordt netto) en het risico dat de rente daalt (en er dus een gederfde ‘winst’ is). Een klant kan ongeacht zijn leeftijd overigens ook gewoon denken dat de rente hard zal (blijven) stijgen de komende jaren, ongeacht leeftijd of inkomen. En alleen al daarom de rente nu willen vastzetten op het huidige niveau.
Eind economische looptijd nadert
Een tweede motivatie kan zijn dat de klant (zeker bij een aflossingsvrije hypotheek) bang is zijn lening niet ‘door te kunnen rollen’ aan het eind van de looptijd. Als de (meestal) 30 jaar voorbij is, moet deze opnieuw worden afgesloten. Bij de beoordeling daarvan bestaat het gevaar dat de lening niet past op basis van al dan niet toekomstig pensioeninkomen, waardoor de geldverstrekker vraagt deze af te lossen. Ook dit is een begrijpelijke reden. Maar een adviseur moet er in dit geval wel op bedacht zijn om zijn zorgplicht goed na te leven. Als de klant de angst heeft dat de lening op basis van inkomensnormen niet passend is, kan het zo zijn dat de last ook werkelijk niet betaalbaar is. Dan wordt de klant niet geholpen door de lening vervroegd opnieuw vast te zetten, maar moet bezien worden hoe die op termijn betaalbaar blijft.
Hogere rente levert lagere netto maandlast op
Voor de mensen met een spaarhypotheek, zou een hogere rente simpelweg kunnen resulteren in een lagere netto maandlast. Dat illustreren we aan de hand van een voorbeeld:
Voorbeeld
Joke, 52 jaar, heeft in 2003 een spaarhypotheek gesloten. De rente staat nu vast op 3%. Als Joke nu oversluit (nog 10 jaar vast), is haar rente 4,5%.
De lening is € 200.000 en de WOZ-waarde van de woning is € 320.000. De huidige hypotheeklast bestaat uit rente (€ 6.000 per jaar) en inleg op de SEW (€ 4.120 per jaar). Dit is een reële inleg bij deze rente en een looptijd van 30 jaar. De bruto maandlast is € 843,21. Netto is dat, rekening houdend met het eigenwoningforfait en 36,93% renteaftrek € 693 per maand. Er is bijna € 113.000 opgebouwd in de SEW (eindkapitaal € 200.000).
Als Joke nu oversluit voor de resterende 10 jaar, naar een rente van 4,5%, ziet het er als volgt uit:
De rente wordt € 9.000 per jaar. De inleg daalt naar iets minder dan € 1.944 per jaar. De bruto maandlast wordt dus hoger: € 912. Maar netto wordt zijn maandlast nog geen € 670. De netto maandlast wordt dus ruim € 23 lager door het oversluiten. Het is overigens de vraag of Joke daarmee alle oversluitkosten netto terugverdient. Zeker als ze ook boeterente is verschuldigd, is dat de vraag.
In bovenstaand voorbeeld wordt haar netto hypotheeklast (over de resterende 10 jaar) in totaal zo’n € 2.820 lager dan wanneer ze de rente op 3% zou houden. Het is mogelijk een financieel voordeel. Let wel, volgens de AFM-leidraad voldoet uw advies niet aan de regels: rekenend met de bruto maandlast, zou immers oversluiten voor Joke verslechtering betekenen. Als u uw advies goed onderbouwt, zal de AFM u niet kunnen tegenwerpen dat u uw werk niet goed heeft gedaan. Leg alles in een dergelijk geval dus wel goed vast.
Samenvattend
De markt voor oversluiten lijkt helemaal opgedroogd, gezien de gestegen rentes. Inderdaad zal het voor veel mensen geen toegevoegde waarde hebben. Maar blijf er wel voor open staan dat oversluiten toch voor bepaalde klanten van u een passend advies kan zijn. Zelfs als de rente (iets) hoger is dan de klant momenteel betaalt. Houd er dan wel rekening mee dat er mogelijk boeterente verschuldigd is. Goede onderbouwing van uw advies en de vastlegging daarvan, zijn in een dergelijk adviesrapport onmisbaar – maar dat mag voor u geen verrassing zijn: dat moet u toch altijd al doen.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 25 februari 2023. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.