KG:052
Het nummer van de Kennisgroep onroerende zaken is 052. Door op dit nummer te zoeken, vindt u 16 gepubliceerde standpunten (stand eind mei 2023). Veel van die standpunten beantwoorden vragen van ondernemingen over constructies, die in uw werk minder snel een rol zullen spelen. Daarom vatten we er vier samen, die dat mogelijk wel zijn omdat ze gaan over particulieren. We korten overdrachtsbelasting af tot ODB.

1) Verkrijging lidmaatschapsrecht koopstudio
Iemand verkrijgt een recht van lidmaatschap van een vereniging, waarbij dit lidmaatschap recht geeft op een (deels onzelfstandig) gebruik van een woonruimte. Is er ODB verschuldigd?

Het antwoord is: ja.
Of de woonruimte zelfstandig is of niet (bijvoorbeeld omdat toiletten gedeeld worden), doet niet ter zake. In artikel 4 WBR worden bovendien ook ‘fictieve onroerende zaken’, zoals een lidmaatschapsrecht, onder de werking van de ODB gebracht. 

2) Birdnesting
De term ‘birdnesting’ duidt op de situatie dat minderjarige kinderen van een gescheiden echtpaar of ongehuwd stel in de oude echtelijke woning blijven wonen. De ouders wonen om-en-om (bijvoorbeeld wekelijks wisselend) in die woning. Stel nu dat de ouders er samen een tweede woning bij kopen. In die tweede woning verblijft de ouder die op dat moment niet in de eerste oude woning bij de kinderen zit.
Kan die tweede woning dan voor de ODB (mede) aangemerkt worden als ‘hoofdverblijf’, waarbij het lage tarief (2% in 2023) van toepassing is?

Het antwoord is: nee.
In algemene zin stelt de Kennisgroep zich op het standpunt dat iemand niet twee woningen als hoofdverblijf kan hebben. De Kennisgroep is van mening dat aangesloten moet worden bij het begrip “centrale levensplaats” in de Inkomstenbelasting. Op basis daarvan kan iemand ook niet twee eigen woningen hebben (behoudens uitzonderingen, zoals verhuissituaties). De Staatssecretaris liet bij invoering van de tariefdifferentiatie in de ODB nog enigszins in het midden of er al dan niet twee woningen in aanmerking konden komen voor het lage tarief (dan wel de startersvrijstelling, indien nog niet benut). De Kennisgroep heeft zich nu echter op het strikte standpunt gesteld dat dit niet kan.
Maar dan nog zou het zo kunnen zijn dat de tweede woning wèl het hoofdverblijf is, en de oude woning niet. In dat geval zou het lage tarief dus wel van toepassing kunnen zijn op de aankoop van die tweede woning. Die beoordeling is afhankelijk van de ‘feiten en omstandigheden van het geval’. In een geval als dit, waar de ouders elk voor 50% in de oude woning wonen met de kinderen en ze daar ook nog ingeschreven staan, is het voor de hand liggend om te veronderstellen dat dat hun centrale levensplaats is. De aanschaf van de nieuwe woning is dan volgens het algemene tarief (10,4% in 2023) belast.

3) Verhuur (deels) onzelfstandige woonruimte
Stel dat iemand een woning koopt, en daar een onzelfstandig deel van verhuurt (zoals een kamer). De eigenaar (verhuurder) en huurder gebruiken vervolgens gezamenlijk bepaalde delen van die woning (zoals badkamer, toilet, keuken, etc.). Over welk deel van de woning moet dan het reguliere ODB-tarief worden berekend?

Antwoord: alleen over het onzelfstandige verhuurde deel
De Kennisgroep geeft aan dat een door de eigenaar en huurder gezamenlijk gebruikt deel, niets afdoet aan de kwalificatie ‘hoofdverblijf’ van dat deel voor de eigenaar.

Voorbeeld:
De woning heeft een woonoppervlak van 120 m2. De verhuurde kamer is 15 m2 en het gezamenlijk gebruikte deel 30 m2. In dit geval geldt 120 -/- 15 = 105 m2 het lage tarief ODB (of de vrijstelling). Alleen over de verhuurde 15 m2 is dan 10,4% ODB verschuldigd.

Let op: stel dat de verhuurde kamer in deze woning slechts 12 m2 of minder bedroeg, dan was over de hele woning het lage tarief of de vrijstelling van toepassing. Als 90% of meer van de woning als hoofdverblijf kwalificeert, hoeft geen rekening gehouden met het deel dat geen hoofdverblijf is. Een ander aandachtspunt is, dat overdrachtsbelasting natuurlijk alleen verschuldigd is bij aanschaf van de woning. Zou iemand de woning voor zichzelf kopen en op dat moment de hele woning van plan zijn als hoofdverblijf te gebruiken (minimaal 6 maanden), dan is ook het lage tarief van toepassing. Als iemand nadien besluit om een deel van de woning te verhuren, is dat geen belaste handeling voor de ODB.

4) Terugkomen op geclaimde startersvrijstelling
Een koper van een woning heeft in 2022 de startersvrijstelling geclaimd. Hij voldeed aan alle voorwaarden. Hij wil in 2023 een grotere woning kopen, maar wel een die onder de grens van de startersvrijstelling valt. Kan deze verhuizer zijn eerste startersvrijstelling herroepen en dan alsnog toepassen op de verkrijging van de tweede woning?

Antwoord: nee.
Een eenmaal gemaakte keuze voor toepassing van de startersvrijstelling op het moment van verkrijging van een woning kan niet worden herroepen. In de wet is niet expliciet opgenomen dat de startersvrijstelling niet herroepen zou kunnen worden. Maar de Kennisgroep is van oordeel dat het doel van de startersvrijstelling is geweest om koopstarters te bevoordelen. Door bovenstaande ‘truc’ wordt niet aan dat doel bijgedragen. Daarom ziet de Kennisgroep het eerste gebruik van die startersvrijstelling als onherroepelijk.

In de parlementaire geschiedenis is wel gesproken over een variant op deze vraag, namelijk als starters al weten dat ze binnen afzienbare tijd een grotere woning willen kopen. Ze hoeven dan bij de eerste aankoop geen gebruik te maken van die startersvrijstelling, zodat ze die later alsnog kunnen inzetten. Maar als ze eenmaal de keus hebben gemaakt, is die dus onherroepelijk.

Van belang voor uw praktijk
De Kennisgroepstandpunten zijn (gelukkig) niet heel verrassend. Alleen het standpunt dat er (ook) voor de ODB nooit twee hoofdverblijven zijn, gaat vrij ver. Het lijkt alsof de Kennisgroep met dit standpunt zelf wetgeving creëert, maar in de toelichting leggen de deskundigen uit waarom ze dit standpunt innemen.

Ook als de standpunten uit de wettekst opgemaakt kunnen worden, is die bevestiging daarvan nuttig. Het belang van een juiste toepassing van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (waarin de ODB is geregeld), is sinds de tariefdifferentiatie erg groot geworden. Het maakt voor uw financieringsopzet nogal wat uit of bij aankoop van een woning niets, 2% of 10,4% ODB verschuldigd is.

Nog meer standpunten
In de nieuwsbrief van juli zullen we een derde en laatste artikel wijden aan al eerder gepubliceerde Kennisgroepstandpunten. Dat artikel gaat specifiek over lijfrenten. Uiteraard houden we ook nieuwe standpunten in de gaten en zullen daarvan de meest relevante meenemen in toekomstige nieuwsbrieven.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 6 juni 2023. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.