Aanpassing besluit overdrachtsbelasting

Aanpassing besluit overdrachtsbelasting – 2 extra goedkeuringen

20 apr 2023

Op 3 maart 2023 werd het besluit met goedkeuringen over de overdrachtsbelasting geactualiseerd. Daarmee zijn twee extra goedkeuringen toegevoegd aan het eerdere besluit van juli 2021.

Het is niet de eerste actualisatie. Eind september 2022 werden al extra goedkeuringen toegevoegd aan het besluit. De actualisatie op 3 maart 2023 zal ongetwijfeld niet de laatste zijn. De actualisatie bevat twee nieuwe goedkeuringen voor toepassing van de startersvrijstelling of het lage tarief (2%).

Goedkeuring 1 – sleutelovereenkomsten
Het komt nog wel eens voor dat de koper van een woning deze woning al eerder wil betrekken dan de feitelijke juridische overdrachtsdatum van die woning. Bijvoorbeeld om de woning te verbouwen. Als de verkoper hiermee instemt, dan kan dit feitelijk betekenen dat de economische eigendom al wordt overgedragen. Dit noemt men ook wel een ‘sleutelovereenkomst’.

Op het verkrijgen van de economische eigendom van een woning, zijn de vrijstelling of het lage tarief overdrachtsbelasting in principe niet van toepassing. Dat zou betekenen dat de koper 10,4% overdrachtsbelasting moet betalen over de waarde van de economische eigendom. Als hij dan een maand later de juridische eigendom verkrijgt, moet hij over die waarde (het verschil tussen de economische en de volle eigendom) nog eens overdrachtsbelasting betalen. Daar kan wel de startersvrijstelling of het lage tarief van toepassing zijn. Dit vindt de staatssecretaris onwenselijk. Daarom is nu goedgekeurd dat een dergelijke economische verkrijging voorafgaand aan de juridische verkrijging ook onder de startersvrijstelling of het lage tarief valt.

Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

De verkrijging van de economische eigendom door de koper van de verkoper vindt plaats gelijktijdig met of na het sluiten van de obligatoire (bindende) overeenkomst die aan de juridische eigendomsverkrijging ten grondslag ligt.
Er bestaat een directe samenhang tussen de juridische eigendomsverkrijging en de daaraan voorafgaande verkrijging van de economische eigendom door en van dezelfde persoon of personen.
Van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging wordt afzonderlijk aangifte gedaan.
Aan alle overige wettelijke vereisten voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan.

Goedkeuring 2 – opname in verpleeghuis of vergelijkbare instelling
Om voor het lage tarief in de overdrachtsbelasting in aanmerking te komen, moeten de kopers van de woning aangeven de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Als partners (al dan niet getrouwd) samen een huis kopen, geldt dat voor beiden. Als vaststaat dat één van die partners niet in de woning gaat wonen, omdat hij/zij in een verpleeghuis zal worden opgenomen, geldt door het deel van de verkrijging van die partner dus niet het lage tarief. Ook dit vindt de staatssecretaris onwenselijk. Daarom keurt hij toepassing van het 2%-tarief over de hele verkrijging van de woning toch goed in deze (en vergelijkbare) gevallen. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

De verkrijger die niet in de woning gaat wonen, heeft op het moment van de verkrijging recht op blijvende zorg overeenkomstig een geïndiceerd zorgprofiel als bedoeld in artikel 2.1 van de Regeling langdurige zorg.
Bij het verzoek om toepassing van de goedkeuring wordt een afschrift van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 3.2.3 van de Wet langdurige zorg overgelegd.
Aan alle overige wettelijke vereisten voor toepassing van het verlaagde tarief is voldaan.

Wat opvalt aan deze tweede goedkeuring, is dat alleen gesproken wordt over toepassing van het verlaagde tarief van 2% en dus niet van de startersvrijstelling. In beginsel zou ook iemand die voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling opgenomen kunnen worden in een instelling voor langdurige zorg. Het is niet bekend of bewust gekozen is voor alleen het toepassen van het verlaagde tarief en niet voor de startersvrijstelling. Het is natuurlijk wel een vrij uitzonderlijke situatie dat iemand met een dergelijke medische indicatie nog niet eerder de startersvrijstelling gebruikt heeft en jonger is dan 35 jaar, om alsnog samen met een partner een huis te kopen. Maar in theorie is het wel mogelijk. Het goedkeurend besluit gaat in elk geval niet zo ver dat dan de startersvrijstelling gebruikt kan worden.