Actualisatie besluit overdrachtsbelasting

13 okt 2022

Op 28 september 2022 is een actualisatie van een eerder besluit over de overdrachtsbelasting gepubliceerd. In de actualisatie van het besluit is een goedkeuring vervangen.

Die goedkeuring gaat over het toepassen van het lage tarief (2%) of de startersvrijstelling. Wanneer iemand een pand koopt en in aanmerking wil komen voor het lage tarief of de vrijstelling, moet de koper een verklaring tekenen. Daarin moet staan dat hij de woning voor eigen bewoning zal gebruiken (en eventueel dat hij niet eerder de startersvrijstelling heeft gebruikt). Die verklaring moet vóór het passeren bij de notaris worden ingediend.

Is die verklaring er niet, dan geldt het gewone tarief (nu 8%, volgend jaar waarschijnlijk 10,4%). Tot nu toe is er geen correctiemogelijkheid in de wet opgenomen, als achteraf blijkt dat iemand de verklaring niet heeft getekend, maar toch recht had op het lagere tarief of de startersvrijstelling. Met dit besluit wordt goedgekeurd dat een koper in specifieke gevallen toch achteraf gebruik mag maken van het lage tarief of de startersvrijstelling.

Voorbeeld
Een notaris voldoet overdrachtsbelasting naar het algemene tarief omdat hij meende dat de verkregen onroerende zaak, een kantoorpand dat wordt verbouwd tot woning, op het tijdstip van de verkrijging niet als woning kwalificeerde. Na het passeren van de leveringsakte wordt duidelijk dat het pand toch als woning kwalificeert. Door de strikte wettelijke eisen is het niet mogelijk om na het passeren van de leveringsakte in bezwaar een beroep te doen op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief en de daarvoor benodigde schriftelijke verklaring alsnog in te dienen.

De staatssecretaris vindt het niet eerlijk dat een geval als hierboven niet gecorrigeerd kan worden. Daarom keurt hij nu goed dat dit toch kan. Als de koper geen beroep op het lage tarief of de vrijstelling heeft gedaan (of de verklaring ontbrak), dan kan dit worden hersteld als hij tijdig een bezwaarschrift indient. Voor deze goedkeuring gelden de volgende voorwaarden (de voorwaarden 5 en 6 behoeven wat meer uitleg):

Het bezwaar van de belastingplichtige is ontvankelijk.
Tijdens de bezwaarfase wordt een beroep gedaan op de goedkeuring en moet hij alsnog de schriftelijke verklaring toevoegen.
Aan alle overige wettelijke voorwaarden voor toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is voldaan.
Als achteraf een beroep op de startersvrijstelling wordt gedaan, dan is die vrijstelling ook eenmalig. Dat is logisch, maar moet wel formeel genoemd worden, omdat het anders niet van toepassing zou zijn op basis van de huidige wettekst.
De toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief op basis van deze goedkeuring vervalt als binnen zes maanden een opvolgende verkrijging van dezelfde woning plaatsvindt en de opvolgende verkrijger daarbij aanspraak maakt op vermindering. De uitleg hierbij, is dat als er in eerste instantie te veel overdrachtsbelasting is betaald, die aanslag als maatstaf gehanteerd zou kunnen worden voor vermindering van die overdrachtsbelasting, als de woning binnen 6 maanden wordt doorverkocht. Dat is uiteraard niet de bedoeling. Dit wordt door deze aanvullende voorwaarde dichtgetimmerd.
Als een verkrijging waarop iemand met toepassing van deze goedkeuring de startersvrijstelling heeft toegepast binnen twaalf maanden wordt gevolgd door een of meer andere verkrijgingen door dezelfde persoon ter zake van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen of een aanhorigheid bij die woning en de som van de waarde van al deze verkrijgingen het bedrag, genoemd in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 4°, WBR overschrijdt, wordt over de waarde waarop met toepassing van deze goedkeuring de startersvrijstelling is toegepast overdrachtsbelasting nageheven overeenkomstig artikel 9, zevende lid, WBR. De uitleg hierbij is de optelregeling die van toepassing is op de startersvrijstelling: als iemand binnen 12 maanden nog een aanhorigheid bijkoopt, waardoor de waarde boven de vrijstellingsgrens uitkomt, dan geldt alsnog het lage tarief over de aankoop, in plaats van de vrijstelling.

Het vernieuwde besluit is op 29 september 2022 in werking getreden. We hebben omwille van de leesbaarheid de volgorde van de voorwaarden voor goedkeuring aangepast.