Op 11 oktober 2022 waren al twee belangrijke onderwerpen in de V&N 2023 bekendgemaakt.

1. De kostengrens wordt € 405.000 (2022: € 355.000).
   De kostengrens wordt in beginsel vastgesteld door een gemiddelde over 39 maanden te hanteren. Dat wordt dit jaar losgelaten, om ervoor te zorgen dat meer mensen toegang krijgen tot een NHG-lening. De kostengrens met energiebesparende voorzieningen wordt, zoals gebruikelijk, 6% hoger ofwel € 429.300.
2. De borgtochtprovisie blijft 0,6%. Er was door meerdere partijen gepleit voor een verlaging, maar NHG heeft stabiliteit als uitgangspunt. Ze kiezen liever voor een gelijkblijvende, of geleidelijk dalende provisie, in plaats van een jaarlijks (sterk) wisselend percentage.

Eind augustus 2022 kondigde NHG al een lijstje met voorgenomen overige wijzigingen aan. Wij berichtten u daarover in de Nieuwsbrief van september. In de definitieve V&N 2023 zitten geen verrassingen ten opzichte van de eerdere aankondiging. Toch zijn er een aantal van deze wijzigingen nu iets duidelijker. Die verdienen dan ook iets meer uitleg.

Aanvullende lening met NHG
Norm 3.3.1 is aangepast. Die norm bevat in 2022 nog de eis dat als iemand een aanvullende lening wil, de bestaande lening niet hoger mag zijn dan 100% LTV (vóór verbouwing). Deze regel kan een verbouwing/verbetering in de weg staan. Vanaf 2023 is de eis daarom slechts dat de bestaande lening + de aanvullende lening samen niet hoger mogen zijn dan 100% LTV na verbouwing.

Ongespecificeerd verbeterbudget verruimd
Tot 2022 kan een verbeterbudget worden aangegaan op basis van een desktoptaxatie. Dit budget is dan maximaal 90% van de waarde van de woning, verminderd met de bestaande lening. Vanaf 2023 kan ook een reguliere (fysieke) taxatie worden gedaan. Dan mag een verbeterbudget tot 100% van de marktwaarde worden verstrekt.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid bij verbreken relatie
In de praktijk wil de vertrekkende partner zo snel mogelijk uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen worden. Nu is het nog zo, dat dit bij een NHG-lening pas kan als deze partner de woning duurzaam verlaten heeft. Dat verandert in 2023. OHA is dan ook mogelijk als deze vertrekkende partner een ontruimingsverklaring tekent.

Maximaal deel aflossingsvrij bij beheer
De NHG-regel is nu dat er maximaal 50% van de oorspronkelijke waarde van de woning aflossingsvrij geleend kan worden. Het moet dan wel gaan om een bestaande eigenwoningschuld (van voor 2013). Ook bij wijzigingen, zoals in beheersituaties, geldt deze regel. Dat kan belemmerend werken: het beperkt de mogelijkheden om de maandlasten zodanig te verlagen, dat de woning behouden kan blijven. Vanaf 2023 mag daarom maximaal 50% van de huidige waarde van de woning aflossingsvrij geleend worden, maar alleen voor zover dat een bestaande eigenwoningschuld is.

Voorbeeld aflossingsvrij in beheersituaties

Joke heeft in 2010 een woning gekocht voor € 200.000 en deze gefinancierd met een even hoge spaarhypotheek. In 2016 heeft ze een aanvullende lening met NHG gesloten voor een verbouwing. Dit is een annuïteitenhypotheek van € 60.000. Via reguliere aflossingen is deze lening nu nog € 50.000 hoog.

 In 2023 komt Joke in de financiële problemen omdat ze ontslagen is. Op de spaarhypotheek is niets afgelost, maar de SEW heeft een waarde van € 70.000. De waarde van haar woning wordt getaxeerd op € 340.000. De geldverstrekker kijkt naar de beheermogelijkheden. Als de SEW wordt afgekocht, verlaagt dit haar totale schuld van € 250.000 naar € 180.000.

In 2022 zou de SEW-waarde geheel in mindering gebracht moeten worden op het aflossingsvrije leningdeel van de spaarhypotheek. Die zou dan nog € 130.000 zijn geweest. Van dat leningdeel zou dan nog € 30.000 (€ 130.000 -/- 50% x € 200.000) omgezet moeten worden naar een annuïtaire lening.

Ze zou dan dus drie leningdelen hebben:

1) € 100.000 aflossingsvrij
2) € 30.000 annuïtair (tot 2040)
3) € 50.000 annuïtair (tot 2046)

In 2023 werkt het als volgt:

Ze kan maximaal 50% van de huidige waarde van de woning aflossingsvrij door laten lopen. Dat is € 170.000. De SEW die ze afkoopt, hoeft ze dus slechts voor € 30.000 in mindering te brengen op het aflossingsvrije leningdeel. De overige € 40.000 brengt ze in mindering op het annuïtaire leningdeel. Ze heeft dan twee leningdelen:

1) € 170.000 aflossingsvrij
2) € 10.000 annuïtair (tot 2046)

De maandlasten van deze twee leningdelen is veel lager dan die van de drie leningdelen zoals in 2022 nog verplicht was. Daardoor kan Joke de woning behouden.

NHG-normen erfpacht- en kortingsconstructies
Al op 29 september 2022 publiceerde NHG criteria die zij hanteert in erfpacht- en kortingsconstructies. NHG had intern al sinds juli 2022 criteria gebruikt in de afweging of een kortings- of erfpachtconstructie geaccepteerd zou worden. Die criteria zijn nu openbaar gemaakt.

Er zijn steeds meer erfpacht(achtige) constructies. NHG wil iedereen graag de mogelijkheid bieden te financieren binnen hun normen, maar dan zonder dat de constructies te veel risico opleveren. Daarom hebben ze een reeks voorwaarden opgezet waaraan die constructies moeten voldoen om met NHG gefinancierd te kunnen worden. Het is niet zinvol de hele lijst aan criteria op te sommen. Die kan bovendien in de loop der tijd veranderen door voortschrijdend inzicht of vanwege veranderende marktomstandigheden. 

Gelukkig heeft NHG ook een lijst gepubliceerd van alle erfpacht- en koopconstructies die eerder al zijn voorgelegd en zijn goedgekeurd. Het is voor u als adviseur het meest praktisch om eerst op deze lijst te kijken of de constructie is goedgekeurd. Mocht dat niet het geval zijn, dan kunt u de constructie aan NHG voorleggen.

NHG-financiering nu ook mogelijk voor kleine VvE’s
Een andere, eerder aangekondigde wijziging bij NHG, is dat ze VvE’s met 7 leden of minder, willen helpen met het verduurzamen van hun appartementen. Juist deze appartementen zijn oververtegenwoordigd in het segment met een slecht energielabel. SVn en NHG zijn hiertoe een samenwerking aangegaan. Als een VvE te weinig reserves heeft om verduurzaming te betalen, kan die VvE gebruik maken van de Stimuleringslening kleine VvE van SVn, mèt een NHG-borgstelling. De VvE is de lenende partij, die bij de eigenaar-bewoners de maandlasten doorberekent in de vorm van een hogere maandelijkse bijdrage. Als één van de VvE-leden in gebreke zou blijven, staat NHG borg. De VvE hoeft in veel gevallen dan dus niet in te springen om de achterstand in te lopen. Als een VvE-lid verhuist, gaat de bijdrage over op de nieuwe eigenaar. Feitelijk is het daarmee een vorm van gebouwgebonden financiering.

Let wel: fiscaal zal deze lening niet kwalificeren als eigenwoningschuld. Het is immers geen schuld aan een woningeigenaar. Dit blijkt uit een eerdere Kamerbrief (zie pagina 5 van deze Kamerbrief van 17 december 2019) waarin wordt aangegeven dat gebouwgebonden financiering niet leidt tot renteaftrek bij de eigenaars.

Overige wijzigingen
In dit artikel zijn de belangrijkste wijzigingen geschetst. De opsomming is niet limitatief. De hele lijst met wijzigingen ten opzichte van 2022 vindt u in het wijzigingendocument van NHG.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 11 november 2022. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.