Daarom heeft de staatssecretaris van Financiën op 7 juli 2021 een eerste Goedkeurend Besluit gepubliceerd.
Het besluit bevat goedkeuringen in twee situaties:
- Toepassing van het lage tarief of de vrijstelling bij onvoorziene omstandigheden tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering
Iemand die een beroep doet op het lage tarief of de vrijstelling, moet de gekochte woning ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf gaan gebruiken. In de toelichting op de wetgeving is aangegeven dat die periode minimaal 6 maanden moet zijn. Er is echter ook aangegeven dat hiervan kan worden afgeweken als zich onvoorziene omstandigheden voordoen (zoals ontslag, emigratie, echtscheiding, et cetera). In dat geval mag de woning doorverkocht worden binnen 6 maanden, en wordt niet alsnog het hoge tarief met terugwerkende kracht opgelegd.
In dit besluit is nu geregeld dat deze versoepeling ook geldt als de onvoorziene omstandigheid zich voordoet tussen het moment van het tekenen van de koopovereenkomst en de levering van de woning. De koper, die niet meer onder de koop uit kan, moet dan bij de notaris wel de verklaring invullen, waarin hij aangeeft de woning anders dan tijdelijk te zullen gaan gebruiken. Zelfs als hij weet dat hij de woning direct weer gaat verkopen.
- Toepassing van de startersvrijstelling bij verkrijging beperkt recht + blote eigendom op dezelfde dag
De startersvrijstelling kan maar één keer gebruikt worden. Als iemand op dezelfde dag twee onroerende goederen koopt, mag dus in beginsel maar één van die twee vrijgesteld zijn. Er was in de wet al een uitzondering op deze regel: als iemand een aanhorigheid koopt op dezelfde dag als hij de woning koopt, geldt voor beide samen de startersvrijstelling (dan wel het lage tarief). Daar is nu een uitzondering bij gekomen: als iemand een woning op bijvoorbeeld erfpachtgrond koopt, en tegelijkertijd ook de grond zelf, wordt dit gezien als één gezamenlijke verkrijging. Het starterstarief is dan op de gecombineerde som van toepassing (zolang die uiteraard lager is dan de waardegrens van de startersvrijstelling).
Dit goedkeurende besluit volgt al na een half jaar na invoering van de gewijzigde wetgeving. Het zal ongetwijfeld niet het laatste besluit zijn, gezien de vele openstaande vragen of onbillijke uitwerkingen.
Antwoorden op extra vragen
Op 23 juli 2021 zijn in de Staatscourant antwoorden op aanvullende vragen gepubliceerd omtrent de werking van de overdrachtsbelasting. Het is erg ongebruikelijk dat een Vraag- en Antwoorddocument via de Staatscourant wordt gepubliceerd. Het is gissen naar de reden voor die publicatie. Het betreft namelijk geen nieuwe wet- of regelgeving, maar veelal een bevestiging van (uitleg over) de bestaande regelgeving. Het nieuwe document bevat 45 vragen en antwoorden. De eerste 20 daarvan zijn gelijk aan die van de Belastingdienst, zoals op 22 maart 2021 gepubliceerd.
De meeste vragen zijn inhoudelijk niet zo spannend, net zomin als de antwoorden. Die zijn telkens in lijn met de wettekst, dan wel de verschillende eerder gepubliceerde Kamerstukken. En soms zijn de vragen erg detaillistisch, en daarom slechts in uitzonderingssituaties van belang.
We benoemen daarom slechts een paar vragen, die mogelijk iets meer voorkomen in uw adviespraktijk.
- Een starter (jonger dan 35 jaar) koopt een appartement. Hij betaalt € 410.000, waarvan € 20.000 als overnamesom van de reserve in de VvE-pot. Geldt de vrijstelling?
Ja. De waarde van de woning is € 390.000. De overnamesom van de VvE-reserve telt niet mee in de waardebepaling.
- Heeft een huwelijk met iemand die de startersvrijstelling al heeft gebruikt, invloed op de startersvrijstelling van de ander?
Nee. De startersvrijstelling is persoonlijk. Ook als men in algehele gemeenschap van goederen zou trouwen. Degene die de startersvrijstelling nog niet heeft gebruikt, kan die dus bij aankoop van een volgende woning gewoon nog gebruiken als aan alle voorwaarden voldaan wordt. Ook bij een scheiding gaat de startersvrijstelling niet ‘over’ op de andere echtgenoot. Op deze manier kunnen echtgenoten dus twee keer van de startersvrijstelling gebruik maken. Dat wordt nu nog eens bevestigd.
- Welk tarief geldt er voor aanschaf van een woonboot? Of een aanhorigheid bij een woonboot?
Een woonboot is in beginsel geen onroerende zaak, maar een roerende zaak. Dat geldt voor de meeste drijvende woningen. Daarom is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Die wordt alleen geheven over onroerende zaken. Als iemand een waterperceel koopt, of een stukje land waaraan de woonboot ligt, dan is dat wel onroerend. Maar het is geen “woning” in de zin van de overdrachtsbelasting. Kortom: daarvoor geldt dan altijd het tarief van 8%.
Let op: een woonboot kan wel gewoon een “eigen woning” zijn in de zin van de Inkomstenbelasting! Dat is echter een andere belastingwet. Daarvoor gelden andere criteria.
- Kan het lage tarief of de vrijstelling ook gelden voor een recreatiewoning?
Ja, dat kan. Het criterium is dat het een onroerende zaak is, die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaat worden. Dat kan ook een recreatiewoning zijn, zelfs als de gemeente permanente bewoning feitelijk verbiedt, en de koper zich niet op dat adres kan inschrijven.
Bovenstaande vragen en antwoorden (na redactionele wijzigingen) zijn er slechts vier van de toegevoegde 25. Mocht u zelf twijfelen over het toe te passen tarief, raadpleeg dan via het linkje de hele lijst van vragen en antwoorden. Mocht uw antwoord daar niet tussen staan, overweeg dan om bij de notaris om raad te vragen: hij is degene die verantwoordelijk is voor het toepassen van het juiste tarief op het moment van de levering.
Disclaimer
Dit artikel is geschreven naar inzicht van 1 september 2021. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.