In december 2024 speelden bij Kifid twee zaken met betrekking tot de (hoogte van die) risico-opslag. Eén zaak tegen de geldverstrekker en één tegen de tussenpersoon in zijn rol als adviseur. Toevallig spelen beide zaken bij dezelfde geldvertrekker, maar het gaat niet om dezelfde consument.

Zaak tegen de bank

Op 5 december 2024 deed de Geschillencommissie een uitspraak in een zaak tegen een geldverstrekker. In 2000 sloot de consument een hypotheek af met een risico-opslag van 0,2% in verband met de LTV (al was die term toen nog niet gangbaar). De waarde van de woning lag toen iets boven de € 250.000. In 2010 taxeerde de consument de woning. Daaruit volgde een marktwaarde van € 495.000. Destijds werd de opslag nog gebaseerd op de executiewaarde, die € 425.000 bedroeg.

Op 1 februari 2020 liep de rentevaste periode af. De bank stuurde ruim 3 maanden vooraf een nieuw renteaanbod. In dit renteaanbod stond dat uitgegaan wordt van een LTV van 77,12% (lening van ruim € 195.000 op een woningwaarde van ruim € 250.000). Dit valt de klant (kennelijk) op dat moment niet op.

Als er in maart 2024 een onderhoudsgesprek plaatsvindt, komt de risico-opslag ter sprake. De klant wist niets van die opslag. De klant levert bewijs van de actuele woningwaarde en de bank laat de risico-opslag vervallen. De klant is hiermee echter niet tevreden. Hij stelt dat de bank al in 2010 kennis had van de veel hogere woningwaarde en wil dat de risico-opslag met terugwerkende kracht vanaf 2010 komt te vervallen.

Oordeel Kifid tegen bank

Kifid geeft de klant geen gelijk
Allereerst ontkent de bank dat zij in 2010 het taxatierapport heeft ontvangen, of zelfs maar heeft verzocht dit op te laten stellen. En de klant kan niet aantonen dat dit wel het geval is. Ten tweede heeft de bank bij het afsluiten al geïnformeerd over de opslag van 0,2%. Bovendien staat in de voorwaarden hoe de klant de opslag kan laten vervallen. Sinds 2019 staat tot slot in het jaaroverzicht altijd dat er sprake is van een risico-opslag en hoe de klant die kan laten vervallen. Daartoe heeft de bank geen wettelijke verplichting, en die had zij ook niet sinds 2010. Alleen bij een variabele rente is het verplicht op het jaaroverzicht de componenten waaruit de rente is opgebouwd te vermelden.

Kortom: de bank heeft de klant voldoende geïnformeerd over de risico-opslag en over de mogelijkheden om die te laten vervallen. Het gelijk is aan de bank.

Zaak tegen adviseur

Voor de Erkend Financieel Adviseur is deze uitspraak interessanter. Op 13 december 2024 deed de Geschillencommissie uitspraak in een vergelijkbare zaak.

Consumenten hadden in maart 2017 via een tussenpersoon een hypothecair krediet gesloten. De LTV viel op dat moment in de hoogste risicoklasse. In 2024 kwam de klant er naar eigen zeggen achter dat er überhaupt sprake is van risicoklassen. Ze stellen dat de woning (naar schatting) rond april 2019 in een lagere risicoklasse gevallen is. En dat ze dus vanaf dat moment feitelijk een te hoge rente hebben betaald. Ze wijten dat aan de adviseur, die hen actief had moeten informeren over de risicoklassen, en de mogelijkheid om de risico-opslag te verlagen. Ze schatten de teveel betaalde rente in op € 4.800.

Oordeel Kifid tegen adviseur
De Geschillencommissie ziet zich voor twee vragen gesteld.

1. Had de adviseur de klanten bij het aangaan van het hypothecaire krediet moeten informeren over de risicoklassen?
2. Had de adviseur de klanten tijdens de looptijd moeten wijzen op een mogelijk lagere risicoklasse en dus lagere rente?

Beantwoording vraag 1:

De klanten zijn in elk geval schriftelijk geïnformeerd over de risicoklassen. Dat staat namelijk in de algemene leningvoorwaarden die zij vooraf hebben ontvangen. Had de adviseur die risicoklassen ook mondeling moeten noemen? Daar bestaat geen wettelijke plicht toe. Ook is niet in de overeenkomst van opdracht met de adviseur opgenomen, dat hij dit moet doen. Kifid vindt ook niet dat het binnen de zorgplicht valt om de risicoklassen apart te benoemen. De rol van de adviseur bij het aangaan van een hypothecair krediet, is vooral kijken of er een passende financiering mogelijk is op dat moment. Dat heeft de adviseur gedaan. Er is dan ook geen sprake van een tekortkoming door de adviseur bij het aangaan van de hypotheek.

Beantwoording vraag 2:

Een adviseur heeft een wettelijke nazorgplicht (art 4:20, lid 3 Wft). Die wettelijke nazorgplicht is alléén een informatieplicht. En geen plicht om de LTV van hypothecaire kredieten van al zijn klanten in de gaten te houden en die klant dan actief te benaderen als die klasse zou kunnen wijzigen.

Naast de wettelijke nazorgplicht, kan er aanvullend een contractuele nazorgplicht zijn (via een serviceabonnement, bijvoorbeeld). Klanten hebben hier echter niet voor gekozen in deze zaak. De adviseur had wel een ‘intern beleid’ om alle klanten minstens eens in de vijf jaar te benaderen. Dat heeft hij niet gedaan. Maar dit interne beleid is geen wettelijke plicht. Er is dan ook geen wettelijke basis om de adviseur aansprakelijk te stellen voor het niet nakomen van zijn eigen interne beleid. Samengevat: de adviseur heeft zijn zorgplicht niet overtreden, en de klant krijgt ook in deze zaak ongelijk.

Van belang voor jouw praktijk

Beide klanten zijn niet in het gelijk gesteld zijn door Kifid. Toch zijn er leermomenten te halen uit vooral de tweede uitspraak. Allereerst is het aannemelijk dat de adviseur ongelijk had gekregen als de klant wel een serviceabonnement had gehad. Maar zelfs als dit niet zo is, wil je discussie met je klant over dit soort zaken het liefst vermijden.

Leg dus altijd goed vast in het klantdossier waarover is gesproken bij het afsluiten van de hypotheek, en benoem daarin ook de risicoklassen (en bespreek die dan dus ook echt). Leg de klant vervolgens uit (en leg dat vast) hoe ze mogelijk in een lagere risicoklasse kunnen komen.

En nog belangrijker: het nakomen van je eigen afspraken is essentieel voor sterk klantbeheer en duurzame klantrelaties. Als je belooft binnen vijf jaar contact op te nemen, zorg dan dat je dit ook doet. Een klein gebaar, zoals een periodieke check-in, kan een groot verschil maken in het versterken van de klantbinding en het benutten van commerciële kansen. Laat klanten merken dat je hun waarde erkent en actief in de relatie investeert!

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 10 januari 2025. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.