Hoewel het een wetsvoorstel betreft, zit er grote tijdsdruk op de invoering. En heeft het mogelijk grote invloed op de financiële positie van jouw klanten. Daarom lichten we de belangrijkste punten – en knelpunten – in deze Nieuwsbrief toe.

Definitieve forfaitaire rendementen 2024
Zolang er nog geen Wet werkelijk rendement box 3 is, blijven we werken met voorlopige forfaitaire rendementen voor de vaststelling van het fictieve belastbare rendement op spaargeld en schulden. Voor de categorie ‘overige bezittingen’ was al bekend dat het rendement in 2024 uitkwam op 6,04% (en in 2025 op 5,88%). Voor spaartegoeden werd uitgegaan van 0,92% voor 2024, maar dat percentage wordt met terugwerkende kracht verhoogd tot 1,44%. Voor schulden was het uitgangspunt een negatief rendement van 2,46%, maar dat wordt 2,61%.

Iedereen die al vóór het bekendmaken van de definitieve forfaitaire rendementen zijn aangifte Inkomstenbelasting over 2024 heeft gedaan, kan dus een andere definitieve aanslag verwachten, als in die aangifte spaargeld en/of schulden in box 3 een rol speelden. Als deze belastingplichtige vervolgens meent dat het totaal belaste rendement hoger is dan zijn werkelijk behaalde rendement, kan hij via de op handen zijnde tegenbewijsregeling dat lagere rendement opgeven.

Wetsvoorstel tegenbewijsregeling – de hoofdpunten
De regering heeft toegezegd dat vanaf de zomer van 2025 een formulier Opgaaf Werkelijk Rendement beschikbaar komt, waarmee belastingplichtigen het tegenbewijs kunnen leveren dat hun werkelijke rendement lager was dan het belaste rendement.

De tegenbewijsregeling gaat gelden voor

• alle belastingplichtigen over de jaren 2021 en daarna;
• belastingplichtigen over de jaren 2017 tot en met 2020, als

1. de definitieve aanslag over die jaren op 24 december 2021 nog niet onherroepelijk vaststond of opgelegd was; en
2. ze tijdig een bezwaar of een verzoek tot ambtshalve vermindering hebben gedaan of dit nog gaan doen. ‘Tijdig’ wil zeggen: binnen vijf jaar na het einde van het betreffende belastingjaar.

Maar wat is de definitie van ‘werkelijk rendement’ dan?

Er is nu een wetsvoorstel ingediend, dat dit poogt te verduidelijken. Er is daarbij zoveel mogelijk aangesloten bij wat de Hoge Raad oordeelde dat ‘werkelijk rendement’ is. Dat wil zeggen:

• er geldt geen vermogensvrijstelling, maar ook geen schuldendrempel;
• gerealiseerde rendementen zijn belast;
• ook ongerealiseerde waardestijgingen, zoals die van (al dan niet verhuurd) onroerend goed of niet-verhandelde aandelen, behoren tot het werkelijke rendement;
• waardeveranderingen van onroerend goed in box 3 die het gevolg zijn van investeringen, tellen niet mee;
• kosten, waaronder onderhoudskosten van onroerend goed, zijn niet aftrekbaar;
• er geldt geen verliesverrekening tussen kalenderjaren;
• bij verkoop van een onroerende zaak tijdens het jaar, wordt de waardevermeerdering tijdsevenredig verdeeld over de oude en nieuwe eigenaar in dat belastingjaar;
• voor het werkelijke rendement moeten alle vermogensbestanddelen tezamen worden meegenomen.

In een infografic wordt gepoogd de hoofdlijnen eenvoudig uit te leggen. Dat het niet zo simpel is als het wellicht lijkt, blijkt echter uit de 52 pagina’s tellende Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel Wet tegenbewijsregeling box 3.

Knelpunten en openstaande vragen
Het is maar een wetsvoorstel, maar het moet wel met grote haast worden doorgevoerd om ervoor te zorgen dat het formulier Opgaaf Werkelijk Rendement in de zomer van 2025 bij belastingplichtigen op de mat ligt.

En helaas zijn er nog diverse knelpunten in het wetsvoorstel. We benoemen die niet allemaal, maar geven slechts een indruk van de belangrijkste voor jouw praktijk.

1. Investeringskosten versus onderhoudskosten
   Als iemand een woning in box 3 heeft, zijn de onderhoudskosten daarvan niet aftrekbaar van het rendement. Maar is er geïnvesteerd, waardoor de woning meer waard is geworden, dan telt de waardevermeerdering die het gevolg is van de investering niet mee als positief rendement. Het zal, zeker over eerdere jaren, erg lastig zijn om aan te tonen wat onderhouds- en investeringskosten waren. Nog lastiger is het om te bewijzen dat een waardestijging (deels) veroorzaakt is door een investering. Als in 2022 een investering is gedaan en de WOZ-waarde is op peildatum 1-1-2023 (in 2024, dus) zou met € 50.000 zijn gestegen, dan is het lastig om aan te tonen dat die woning zonder de investering slechts € 20.000 (bijvoorbeeld) zou zijn geweest.
2. Toepassing leegwaarderatio
   In de Memorie van Toelichting zijn enkele voorbeelden opgenomen waarin de leegwaarderatio een rol speelt. Stel dat iemand zijn tweede woning verhuurt en de huur leidt tot een leegwaarderatio van 84%. Als de huur vervolgens verhoogd wordt op 1 juli van dat jaar, kan het zijn dat hierdoor de leegwaarderatio ook verandert, bijvoorbeeld naar 90%. Het voorbeeld lijkt te stellen dat die waardestijging van 6%-punt dan ook ‘ongerealiseerd rendement’ is, dat belast wordt (naast de huurinkomsten zelf!). Dat zou onredelijk zijn en mogelijk ook indruisen tegen Europese wetgeving over ‘buitensporige lasten’. Bovendien staat in de wet dat de leegwaarderatio niet wijzigt gedurende een jaar, terwijl het Ministerie daar nu wel van uit lijkt te gaan.
3. Belasting eigen gebruik vanaf 2026
   De Hoge Raad oordeelde dat het eigen gebruik van een tweede woning wel een bepaalde waarde heeft die belast kan worden. Maar die waarde was niet kwantificeerbaar en werd dan ook op nihil gesteld. In de tegenbewijsregeling tot en met 2025 blijft dat zo. Maar in 2026 gaat dat veranderen, als het aan de regering ligt. Dan wil men een bepaald forfaitair rendement plakken op het genot van die tweede woning. Uit eerder onderzoek bleek dat een gemiddeld huurwaardeforfait op 5,06% uitkomt. Dat zou betekenen dat dit ook het ‘rendement’ is dat zou worden meegewogen in de tegenbewijsregeling vanaf 2026.
   Dit zal ongetwijfeld zeer veel bezwaren en rechtszaken uitlokken, waarvan de uitkomst nog ongewis is. De ‘redelijkheid’ van een dergelijk vast te stellen rendement, is uiterst mogelijk in strijd met allerlei andere wetgeving.

Verzachtende maatregelen verhuurders?
Vooral voor particuliere verhuurders is de tegenbewijsregeling in deze vorm een tegenvaller. Daarom zijn er enkele opties genoemd om de belastingdruk voor die groep te verzachten vanaf 2026. Dat zijn:

1. Minder grote verhoging forfaitair rendement overige bezittingen
   Vanwege de budgettaire tegenvaller, wordt vanaf volgend jaar het forfaitaire rendement op overige bezittingen waarschijnlijk met 1,78% verhoogd. Daarmee komt dat rendement uit op ongeveer 7,8%. Een optie zou zijn om een kleinere verhoging in te voeren. Maar, zo waarschuwt de staatssecretaris, dat kost dan wel weer geld dat ergens opgehaald moet worden.
2. Wel kostenaftrek voor verhuur invoeren
   Deze optie wordt ook afgeraden, omdat kostenaftrek dan voor alle belastingplichtigen moet gelden en niet alleen voor verhuurders. Dat kost dus ook weer geld. Bovendien wordt het dan weer extra complex, waardoor de Wet Werkelijk Rendement box 3 nog langer uitgesteld zal moeten worden.
3. De leegwaarderatio (weer) aanpassen
   Het (opnieuw) aanpassen van de leegwaarderatio is niet mogelijk zonder onderzoek. Het is immers ook een op onderzoek gebaseerd forfait. Uit eerder onderzoek bleek dat de percentages juist veel te laag waren, waardoor deze in 2023 zijn verhoogd.

De staatssecretaris raadt alle opties dus af, maar legt ze ter afweging wel voor aan de Tweede Kamer. Het zal voor de tegenbewijsregeling tot en met 2025 sowieso geen soelaas bieden.

Voor jouw praktijk
Er zijn nog meer knelpunten en vragen over het wetsvoorstel, ondanks de uitgebreide toelichting. Maar het is allemaal nog maar een wetsvoorstel. We hebben je alvast kennis willen laten nemen van de hoofdlijnen en belangrijkste vraagtekens daarbij. Die hoofdlijnen staan al wel vast, maar de details daarvan blijven voor discussie zorgen. Je zult hierover ongetwijfeld veel vragen krijgen. Het is prettig als je niet alleen weet wat die hoofdlijnen van het voorstel van de tegenbewijsregeling inhoudt, maar ook wat de status van de wetgeving is – nu nog een wetsvoorstel.

Het helpt in dit dossier niet, dat er allerlei ‘nepnieuws’ rondgaat. Zo ging ineens een oud voorstel van De Nederlandsche Bank rond op internet, waarin zij stellen dat de eigen woning zelf naar box 3 zou moeten gaan en de overwaarde daar dus belast zou moeten worden. Het Ministerie van Financiën haastte zich op LinkedIn om dit ‘fake news’ te ontkrachten.

Zo zullen er nog meer wilde verhalen over box 3 de ronde doen: aan jou om klanten op de hoogte te houden van de feiten! Zodra het wetsvoorstel (al dan niet in aangepaste vorm) aangenomen wordt, zullen we je uiteraard weer over de inhoud daarvan berichten.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 11 april 2025. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.