Wat is er gebeurd?
Een ouder echtpaar wilde verhuizen naar een nieuwe woning. Ze hebben geen spaargeld en een relatief laag inkomen, zonder kans op een betere financiële situatie. Ze besloten, mede op basis van informatie van hun hypotheekadviseur, de nieuwe woning te kopen voordat hun oude woning was verkocht. De adviseur stelde voor een overbruggingshypotheek van € 287.000 af te sluiten naast een reguliere hypotheek van € 189.000. Omdat de maandelijkse lasten te hoog zouden zijn, adviseerde de adviseur om ook een extra lening van € 12.500 af te sluiten om de rentelasten van de overbruggingshypotheek gedurende een jaar te dekken.

De klanten accepteerden het advies en tekenden de hypotheekoffertes in juli 2022. Echter, toen hun oude woning eind maart 2023 nog steeds niet was verkocht, was het bedrag van de extra lening al op. Door de gestegen variabele rente konden de klanten de maandelijkse lasten van € 2.335 niet meer betalen, wat leidde tot klachten tegen zowel de adviseur als de geldverstrekker.

Kifid oordeel Adviseur (in twee etappes)
In maart 2024 oordeelde Kifid dat de hypotheekadviseur zijn zorgplicht had geschonden. De adviseur had het echtpaar op het spoor gezet van een overbruggingshypotheek zonder hen voldoende te wijzen op de risico’s, zoals een mogelijke stijging van de variabele rente en de onzekerheid over de verkoop van de oude woning. Ondanks een optimistische schatting van de verkoop door de makelaar, was de adviseur zich bewust van de beperkingen van de oude woning, zoals de landelijke ligging en matige onderhoudsstaat. Dit had hij moeten communiceren.

Kifid vond echter ook dat de klanten deels verantwoordelijk waren voor hun situatie. Zij hadden de verkoopvoorwaarden van hun oude woning rigide gehandhaafd en lieten het na om vroegtijdig maatregelen te nemen toen de financiële druk toenam.

Dit oordeel was slechts een tussenuitspraak, omdat de klant ook een schadevergoeding van de geldverstrekker had geëist. Omdat er overlap zat in de bij Kifid ingediende klachten, moest eerst vastgesteld worden voor welk deel van de (vermeende) schade elk van deze partijen verantwoordelijk was. In de einduitspraak van Kifid tegen de adviseur, op 26 juli 2024, kwam de Geschillencommissie tot het volgende oordeel: Ondanks de fouten van de adviseur, was de schadevergoeding beperkt tot het terugbetalen van de advieskosten (€2.700), mede vanwege de ‘eigen schuld’ van de klanten.

Kifid oordeel Geldverstrekker (ook in twee etappes)
De geldverstrekker voerde aan dat zij niet verantwoordelijk was voor het advieswerk van de hypotheekadviseur en dat zij zich had gehouden aan het geldende acceptatiebeleid. Ook wees de geldverstrekker erop dat de variabele rente expliciet in de voorwaarden was opgenomen en dat deze zou kunnen stijgen.

Kifid erkende dat de bank geen adviesrol had, maar benadrukte dat ook geldverstrekkers een zorgplicht hebben. Volgens de Wet op het financieel toezicht (art 4:34 Wft, jo art 113 BGfo) en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) moet de bank de financiële positie van de klant beoordelen om overkreditering te voorkomen. De bank had moeten controleren of de klanten de lasten van de overbruggingshypotheek gedurende de hele looptijd konden dragen, iets wat zij niet had gedaan, ondanks dat bekend was dat het echtpaar geen eigen middelen of mogelijkheden had om extra inkomen te genereren.

Kifid concludeerde in een tussenuitspraak van maart 2024 dat de bank haar zorgplicht had geschonden. In de einduitspraak van 26 juli 2024 oordeelde Kifid dat ook de bank daarom schade moest vergoeden. De schadevergoeding bestaat uit de terugbetaling van de betaalde rente over het overbruggingskrediet van augustus 2022 tot augustus 2024. Aangezien de verkoopsom van de oude woning lager was dan verwacht, liep een deel van de overbruggingshypotheek na augustus 2024 door, waarvoor de klanten zelf verantwoordelijk blijven.

Conclusie
Harrie-Jan van Nunen beschrijft in de Erkend (september 2024) een uitgebreid artikel over allerlei aspecten die voor jouw klant van belang zijn bij de keuze voor een overbruggingshypotheek. Dat zijn mooie praktische handvatten. Daarbij onderstreept de casus in deze Nieuwsbrief juist het belang van zorgvuldigheid en volledige informatieverstrekking bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek. Zowel hypotheekadviseurs als geldverstrekkers moeten de financiële situatie en de mogelijke risico’s van een klant zorgvuldig evalueren en bespreken. Deze verplichting gaat verder dan het naleven van de basisnormen; het vraagt om een nader begrip van de klant en de omstandigheden waarin hij verkeert. In gevallen waar deze verplichtingen onvoldoende worden nageleefd, kunnen zowel adviseurs als geldverstrekkers aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgen.

Disclaimer

Dit artikel is geschreven naar inzicht van 13 september 2024. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van dit artikel de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden in deze tekst.